??行業(yè)收并購(gòu)熱度有所回升。

??近日，據(jù)媒體消息，中國(guó)物流集團(tuán)有意收購(gòu)普洛斯部分中國(guó)資產(chǎn)，并已于近期完成盡調(diào)工作，這筆交易有望在今年年底前完成。

??而普洛斯計(jì)劃將出售資產(chǎn)的款項(xiàng)用于降低公司杠桿率及回購(gòu)債務(wù)等。

??另外，不斷“減負(fù)”的萬達(dá)也傳來消息，10月7日市場(chǎng)消息稱，大家保險(xiǎn)已接手上海萬達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司，該公司為上海周浦萬達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司。

??很明顯，8月以來，行業(yè)收并購(gòu)活躍度提升。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企8月和9月兩個(gè)月收并購(gòu)事件合計(jì)達(dá)到60件，披露的交易對(duì)價(jià)達(dá)到672億元，占全年收并購(gòu)事件和交易規(guī)模接近3成。

??行業(yè)收并購(gòu)特征明顯轉(zhuǎn)向，由企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動(dòng)。

??由于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚存、目前市場(chǎng)信心和修復(fù)情況遠(yuǎn)低于預(yù)期，2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購(gòu)熱度，相對(duì)前兩年已有一定回落，大規(guī)模收并購(gòu)熱潮難以再現(xiàn)。

??近兩個(gè)月來，行業(yè)收并購(gòu)活動(dòng)相對(duì)活躍。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年9月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及34筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有24筆，總交易對(duì)價(jià)約304.8億人民幣，同比減少56.2%、環(huán)比減少17%。

??但從2023年單月來看，9月收并購(gòu)交易規(guī)模僅次于3月和8月，單月披露的單筆平均交易規(guī)模為12.7億。

??收并購(gòu)活躍度在8月重點(diǎn)房企并購(gòu)交易中已有所體現(xiàn)。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及26筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有22筆，總交易對(duì)價(jià)約367.3億人民幣，同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長(zhǎng)200.8%，交易規(guī)模升至半年以來的小高峰。

??8月披露的單筆平均交易規(guī)模約是7月的2倍，收并購(gòu)熱度回升顯著，房企處置資產(chǎn)加快，資金回籠提速。 

??2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購(gòu)熱度，相對(duì)前兩年已有一定回落。

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企已披露并購(gòu)交易總規(guī)模約2287億元，較2022年上半年總規(guī)模下降近四成。

??從更長(zhǎng)周期來看，過去十年行業(yè)經(jīng)歷了兩輪收并購(gòu)高峰。

??第一輪自2016年下半年開始，這輪收并購(gòu)潮典型特征是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)。行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模在2017年達(dá)到高位，并延續(xù)至2018、2019年。通過收并購(gòu)快速擴(kuò)充土儲(chǔ)，成為當(dāng)時(shí)房企保持規(guī)模增長(zhǎng)和完成戰(zhàn)略布局的重要途徑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2017年上半年和下半年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模分別達(dá)到近4200億元和4500億元，均超過往年全年的規(guī)模。

??2020年下半年“三道紅線”提出后，在降負(fù)債、降杠桿的監(jiān)管要求以及行業(yè)下行、企業(yè)自身流動(dòng)性承壓的背景下，基于資產(chǎn)出讓、業(yè)務(wù)剝離的需要，帶動(dòng)行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模再次走高，2021年全年行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模近7600億元，2022年上半年也達(dá)到逾3700億元。

??目前行業(yè)收并購(gòu)特征由企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動(dòng)。

??這就決定了交易標(biāo)的的物業(yè)類型集中在多元化并購(gòu)層面。

??從數(shù)據(jù)來看，1-9月多元化股權(quán)并購(gòu)規(guī)模為1308.19億元，而開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)額度為806.86億元，較多元化股權(quán)并購(gòu)規(guī)模減少38%。

??從月度來看，8月和9月最為明顯。

??8月，多元化并購(gòu)額占比較明顯回升，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額241.5億，占到全部規(guī)模的65.7%，環(huán)比提升17.6個(gè)百分點(diǎn)。

??9月并購(gòu)交易中多元化交易規(guī)模仍然遠(yuǎn)超開發(fā)項(xiàng)目，17筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額204.8億，占到全部規(guī)模的67.2%，環(huán)比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，商辦資產(chǎn)出售熱度最高，商辦資產(chǎn)回報(bào)周期長(zhǎng)，當(dāng)前加快相關(guān)資產(chǎn)處置以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，已成為主流共識(shí)，但多數(shù)區(qū)域不佳的商辦資產(chǎn)多處于掛牌或流拍狀態(tài)。

??值得注意是，目前AMC紓困動(dòng)力略顯不足。

??根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，前9月19個(gè)紓困項(xiàng)目中，已披露的投入資金僅399.11億元。

??AMC盤活出險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)A向于選擇“AMC+代建”模式，即AMC等金融機(jī)構(gòu)接管項(xiàng)目，再委托品牌房企進(jìn)行代建。AMC介入，發(fā)揮提供增量資金、協(xié)調(diào)各方資源的功能，項(xiàng)目由代建方操盤。

??例如8月28日，藍(lán)城宣布與華融以“AMC+代建”的方式盤活臺(tái)州仙居北岸綠洲項(xiàng)目。該項(xiàng)目前期開發(fā)商浙江大衛(wèi)、恒大均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，2023年初項(xiàng)目整體采取財(cái)產(chǎn)權(quán)信托隔離資產(chǎn)的處置方式，脫離與恒大主體的關(guān)聯(lián)性。目前華融聯(lián)手藍(lán)城盤活該項(xiàng)目，由于項(xiàng)目有815畝地塊未開發(fā)、可售貨值超100億，重整價(jià)值和難度大。

??隨著銷售市場(chǎng)的持續(xù)筑底，AMC業(yè)績(jī)承壓，紓困動(dòng)力略不足，通常采取“救項(xiàng)目不救集團(tuán)”的原則，不僅要求對(duì)債務(wù)進(jìn)行“新老劃斷”且對(duì)救助項(xiàng)目的要求較高，傾向于選擇區(qū)域優(yōu)質(zhì)、有階段性流動(dòng)性問題的項(xiàng)目進(jìn)行紓困，而市面上滿足這類條件的項(xiàng)目較少，因此整體紓困推進(jìn)相對(duì)緩慢。

??行業(yè)收并購(gòu)熱度雖有所回升，但整體熱度仍然較低，當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性不足，無論是國(guó)央企還是優(yōu)質(zhì)民企、金融機(jī)構(gòu)，安全性仍是經(jīng)營(yíng)發(fā)展的首要考量。

??目前資產(chǎn)估值處于周期性低位，收并購(gòu)選擇空間較大，為部分優(yōu)質(zhì)房企或金融機(jī)構(gòu)帶來抄底機(jī)會(huì)，或?qū)矸康禺a(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

??基于規(guī)模擴(kuò)張邏輯的收并購(gòu)并不可取，企業(yè)對(duì)收并購(gòu)的態(tài)度和資產(chǎn)選擇上也將更加謹(jǐn)慎，盡管在引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”的目標(biāo)下，收并購(gòu)仍將是政策抓手之一，但謹(jǐn)慎、理性將是市場(chǎng)中長(zhǎng)期主基調(diào)。