??亞運(yùn)會結(jié)束后，杭州火速出臺了樓市新政。

??10月16日早間，杭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》（以下簡稱“通知”），進(jìn)一步放松限購政策，為市場注入更多購買力，同時在差別化信貸方面進(jìn)行了調(diào)整。

??雖然限購區(qū)沒有完全放開，但暗藏玄機(jī)：針對非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅記錄的，就有購房資格，不再要求社保年限，這對外地戶籍購房者而言，大大降低了入市門檻。

??一位品牌房企杭州區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人表示，此次新政的重點(diǎn)，就是要降低購房門檻和成本，讓更多有意向的購房者不僅有資格，也能在首付和房貸利率方面享受到當(dāng)前最低的成果。

??目前來看，新政后客戶基數(shù)將進(jìn)一步放大，市場分化的情況也將會加劇。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計(jì)，主城限購區(qū)對于非限購區(qū)、周邊三四線城市的購房“虹吸效應(yīng)”將進(jìn)一步增加，短期內(nèi)將有一個成交的小高峰。

??購房基數(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大

??此次，杭州樓市新政最大的特點(diǎn)在于限購方面的松動。

??通知明確，將住房限購范圍縮小為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)四個主城核心區(qū)，杭州戶籍家庭在限購范圍內(nèi)限購2套住房（新房和二手住房），外地戶籍限購一套。其他如蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽區(qū)等解除限購，與此同時，單身人士也放開限制，最多可以買兩套。

??此次將限購區(qū)收縮至主城四區(qū)，其中暗藏玄機(jī)：針對非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅記錄的，就有購房資格，不再要求社保年限。

??“這大大降低了入市門檻。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，理論上只要繳一個月的社保或一個月的個稅，或者以前曾經(jīng)繳過，即可在限購范圍內(nèi)限購1套。

??而此前，外地戶籍在杭州購買新房需連續(xù)繳納48個月社?；騻€稅、購買二手房需連續(xù)繳納12個月社?；騻€稅。

??如此一來，本次新政所放開的區(qū)域中，錢江世紀(jì)城、未來科技城可能成為吸引外地人購房較為熱門的板塊。

??原先杭州的樓市政策調(diào)整一直較為謹(jǐn)慎，更趨向于“一區(qū)一策”，效果偏短期性，基本在1個月到2個月，一旦到了后期，效果逐漸轉(zhuǎn)弱。此次新政和之前相比，區(qū)別在于對改善性需求的力度更大，短期內(nèi)將有效提升市場成交量，特別是熱門板塊將繼續(xù)升溫。

??此外，在當(dāng)前市場法拍房逐漸增多的情況下，杭州此次新政也進(jìn)行了調(diào)整，對參與限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。這意味著，法拍房市場也將不再限購。

??但上述營銷負(fù)責(zé)人表示，雖然限購有所放開，主城區(qū)新盤“限價”依然嚴(yán)格。一些熱門區(qū)域的項(xiàng)目熱度仍然很高，一些“紅盤”甚至還存在“拼社保”的情況。

??冷熱分化或?qū)⒓觿?/strong>

??身為浙江的省會城市，杭州樓市始終保持著較強(qiáng)的韌性。此次降低購房門檻后，勢必給三四線城市富裕家庭帶來了資產(chǎn)重新配置的機(jī)會。來杭州買套房，將會成為全省中產(chǎn)以上人群的新的選擇。

??限購放開以后，客戶基數(shù)將進(jìn)一步放大。但放開之后，也勢必會導(dǎo)致杭州市場面臨“內(nèi)冷外熱”的局面。

??目前，杭州主城區(qū)外圍的新房面臨較大去化壓力，這類房源均價在3萬元/平方米以內(nèi)，總價300萬~500萬元，面對二手房的競爭仍處于劣勢。

??上述營銷負(fù)責(zé)人分析，亞運(yùn)會之前只有核心區(qū)（現(xiàn)在的限購區(qū)）的部分“高倒掛”項(xiàng)目保持一定市場熱度。隨著二手房房價的回調(diào)，倒掛程度降低，外圍區(qū)域的新房活躍程度已明顯低于過去一兩年。

??在弱周期的市場背景下，杭州的購房群體渴望回流主城和城市核心板塊，這已經(jīng)成為置換類需求的置業(yè)的主流。在此背景下，核心板塊400萬~600萬元的新房和二手房關(guān)注度會有所增加，如奧體、未來科技城這兩個板塊，韌勁足、抗壓能力強(qiáng)。

??杭州樓市取消限購的措施，以及“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施的落地，有助于置換類改善需求的落地。這類群體以“賣舊買新”為主，是回歸到主城、城市核心板塊的主力軍。上述營銷負(fù)責(zé)人表示，這類人群有很強(qiáng)的置換需求。

??2023年下半年以來，杭州市場熱度有所回落，急需重振旗鼓。9月，新房住宅成交面積80.63萬平方米，成交規(guī)模雖環(huán)比增長，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市場也表現(xiàn)不佳，成交4130套，環(huán)比下降12.1%。

??對此，前述營銷負(fù)責(zé)人表示，新政短期內(nèi)會提升整個市場成交量，特別是二手房成交量的上升。那些被限購的剛性需求購房者、一直在等待新政的購房者會快速入市。

??不過，杭州多名市場人士也表達(dá)了謹(jǐn)慎的看法。

??“9月以來包括南京、蘇州、廈門、成都等強(qiáng)二線城市，放開或部分放開限購，出臺了甚至更寬松的政策，但市場并沒有太大的波瀾?！闭銏髠髅降禺a(chǎn)研究院院長丁建剛表示，杭州此時放開限購，能對省內(nèi)三四線城市產(chǎn)生一定虹吸效應(yīng)，但絕無可能令外地購房人蜂擁而至。即使能吸引一部分購房者，也只是吸引到杭州極少數(shù)的核心區(qū)域和核心板塊。