??2023年10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，2023年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)5.2%，這為完成全年5%左右的預(yù)期目標(biāo)打下了一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。從四季度經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來講，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將延續(xù)恢復(fù)向好的態(tài)勢(shì)。

??房地產(chǎn)行業(yè)來看，優(yōu)化政策作用正在持續(xù)釋放，并有積極的效應(yīng)。銷售面積、金額、新開工等指標(biāo)環(huán)比上漲且同比降幅有所收窄，竣工依然保持高增長(zhǎng)，各指標(biāo)均出現(xiàn)底部企穩(wěn)修復(fù)的跡象。

??2023年10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)就2023年前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問時(shí)表示：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)鏈條比較長(zhǎng)，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和運(yùn)行具有重要的影響。

??關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展問題，強(qiáng)調(diào)了以下三點(diǎn)：

??第一，房地產(chǎn)的調(diào)整有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。

??從2003年住房商品化改革開始，到2020年，將近20年時(shí)間，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)19.9%，商品房銷售面積年均增長(zhǎng)10.8%，商品房銷售金額年均增長(zhǎng)20.3%，這三個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)可以看出來，從2003年到2020年房地產(chǎn)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)。

??中國(guó)用了不到20年的時(shí)間房地產(chǎn)的高速發(fā)展，走過了一些發(fā)達(dá)國(guó)家上百年的歷程。所以，房地產(chǎn)持續(xù)高速擴(kuò)張，為那個(gè)時(shí)期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)和中高速增長(zhǎng)作出了重要貢獻(xiàn)。

??但是，房地產(chǎn)也像其他產(chǎn)業(yè)一樣，不可能持續(xù)保持高增長(zhǎng)，到了一定階段以后，出現(xiàn)調(diào)整是很正常的，而且這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其是有利于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。所以現(xiàn)在的調(diào)整是有利于后期的發(fā)展。

??第二，房地產(chǎn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，還是有很強(qiáng)的支撐的。

??從中國(guó)的發(fā)展階段來看，現(xiàn)在處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展的階段，人均GDP剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率按常住人口統(tǒng)計(jì)為65.2%，按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)化率才47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無論從數(shù)量還是從質(zhì)量來看，都有較大的提升空間，這就意味著剛性需求和改善性需求還是較大的。從這些基本面情況來看，中國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐。

??第三，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視，后期要抓好政策的落實(shí)。

??從去年到今年出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)的優(yōu)化政策，從目前實(shí)施的初步情況來看，房地產(chǎn)的優(yōu)化政策作用在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。當(dāng)然，政策的發(fā)揮還要有個(gè)過程，畢竟房地產(chǎn)總體上還處于調(diào)整階段，所以后期要抓好政策的落實(shí)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-9月份商品房銷售面積84806萬平方米、商品房銷售額89070億元，累計(jì)同比分別下降7.5%和4.6%，增速延續(xù)3月小陽(yáng)春后逐步下滑態(tài)勢(shì)，其中商品房銷售面積降幅較1-8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售金額較1-7月1.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，無論是面積還是金額，累計(jì)增速下降的速率正在放緩，一定程度體現(xiàn)了市場(chǎng)預(yù)期和情緒的修復(fù)，短期行業(yè)處在筑底企穩(wěn)階段。

??隨著核心城市陸續(xù)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、限購(gòu)松綁等利好新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，銷售和市場(chǎng)預(yù)期均出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。一方面反映在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款保持明顯回升態(tài)勢(shì)，另一方面銷售單月數(shù)據(jù)環(huán)比增長(zhǎng)、同比降幅連續(xù)收窄亦能佐證。

??其中，9月商品房銷售面積10857萬平方米、商品房銷售金額10912億元，環(huán)比漲幅分別為47%和42%，單月絕對(duì)量?jī)H次于今年3月和6月份，與前八月月均成交相比，9月銷售面積、金額高于均值17%和12%。

??同比來看，市場(chǎng)底部企穩(wěn)、修復(fù)信號(hào)明顯。9月商品房銷售面積、金額同比下降10.1%和12.9%，分別較上月收窄2個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，同比雙雙連續(xù)4個(gè)月收窄。

??銷售層面低位企穩(wěn)、弱修復(fù)得益于政策的推動(dòng)、供應(yīng)量回暖、結(jié)構(gòu)改善以及部分項(xiàng)目折扣力度加大。

??整體而言，多重利好之下市場(chǎng)已有筑底企穩(wěn)的信號(hào)，接下來考驗(yàn)政策的落地性和有效性，以及供應(yīng)持續(xù)回暖的程度。從微觀層面來看，10月多數(shù)城市來訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)中有升，預(yù)期10月成交有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但幅度有限，當(dāng)前市場(chǎng)仍保持底部修復(fù)、脈沖式上漲的行情。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長(zhǎng)19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長(zhǎng)20.1%。

??隨著各部門、各地方政策措施出臺(tái)落實(shí)，信貸資金對(duì)在建項(xiàng)目建設(shè)竣工和住宅銷售的支持力度持續(xù)增強(qiáng)，帶動(dòng)竣工持續(xù)高增長(zhǎng)。1-9月竣工面積增速較1-8月增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，僅次于7月20.5%的高點(diǎn)。

??單月而言，環(huán)比較8月下降6%，與前8月均值相比減少了9%。不過同比來看，竣工面積增速依舊強(qiáng)勁。9月竣工面積同比增長(zhǎng)25.4%，較8月增加15個(gè)百分點(diǎn)，增幅維持在相對(duì)高位。

??今年以來始終保持低位的新開工增速也開始出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)的信號(hào)。新開工面積降幅連續(xù)3個(gè)月收窄，1-9月新開工面積降幅較1-8月收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

??單月數(shù)據(jù)的變化更能體現(xiàn)底部企穩(wěn)修復(fù)的跡象。9月新開工面積8232萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比雖然仍下降15%，但降幅較8月份收窄9個(gè)百分點(diǎn)，也是繼1-2月份之后，降幅再度縮小至15%以內(nèi)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資66279億元，下降8.4%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資壓力頗大，已經(jīng)連續(xù)下降7個(gè)月，降幅已經(jīng)接近去年1-11月水平。從降速來看已有筑底“苗頭”，1-9月開發(fā)投資降速逐步趨于穩(wěn)定。

??單月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資也有一定的邊際修復(fù)，呈現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)、同比趨穩(wěn)的走勢(shì)。其中，9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)10369億元，同比下降11.3%，幾乎與8月相持平，環(huán)比增長(zhǎng)13%，絕對(duì)量?jī)H次于2023年3月和6月水平（1-2月不計(jì)入）。分季度來看，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資2.87萬億，較一季度上漲10%，較二季度下降12%。

??新開工保持低位、土地市場(chǎng)低迷仍是開發(fā)投資走弱的主要原因。

??綜上所述，我們認(rèn)為在核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強(qiáng)營(yíng)銷力度積極自救的背景之下，典型城市出現(xiàn)短期來訪、認(rèn)購(gòu)上升的跡象，且成交基本也已進(jìn)入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)修復(fù)，在供應(yīng)增加情況下，四季度整體環(huán)比小幅回升。

??各城市仍將延續(xù)分化行情：首先，對(duì)于京滬蓉等本就市場(chǎng)熱度較高的供給主導(dǎo)城市而言，熱度能否延續(xù)主要取決于二手房市場(chǎng)能否復(fù)蘇，只有二手房市場(chǎng)活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進(jìn)而對(duì)新房市場(chǎng)形成有效支撐。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場(chǎng)基本面尚佳的武漢、天津等目前已經(jīng)出現(xiàn)了來訪、認(rèn)購(gòu)上升的情況，短期內(nèi)成交熱度還是有望延續(xù)。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、常州、徐州等，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)。

??行業(yè)規(guī)模下降、房企資金緊缺，預(yù)計(jì)四季度土地購(gòu)置仍將低位運(yùn)行，僅核心城市能維持熱度。短期新開工意愿提升難度較大，四季度銷售大概率會(huì)有所改善但房企銷售回款重心仍在“保交樓”，因此新開工將持續(xù)低位運(yùn)行，在建施工投資等顯性指標(biāo)持續(xù)修復(fù)也將帶動(dòng)房企開發(fā)投資邊際企穩(wěn)。