??不限價(jià)、無(wú)指導(dǎo)價(jià)、不搖號(hào)，政策松綁下的北京土地市場(chǎng)，上演了一場(chǎng)久違的搶地?zé)釕?zhàn)。

??1月2日，北京2025年的首場(chǎng)土拍，6家國(guó)企央企齊聚北京公共資源交易中心，對(duì)擺在拍賣(mài)桌的海淀朱房雙子地塊展開(kāi)新一輪廝殺。

??在2個(gè)多小時(shí)“車(chē)輪戰(zhàn)”下，兩地塊競(jìng)價(jià)413輪，總價(jià)近182億元，突破北京土拍紀(jì)錄。0029地塊由華潤(rùn)、中鐵、招商聯(lián)合體91.52億元拿下，0030地塊由建發(fā)90.404億元競(jìng)獲。

??當(dāng)然，對(duì)于今天的土拍成績(jī)，興奮的不僅僅是華潤(rùn)聯(lián)合體和建發(fā)等贏(yíng)家，還有北京樓市和一眾從業(yè)者。

??“這次北京創(chuàng)造了歷史?！痹谶B續(xù)跟進(jìn)兩場(chǎng)土拍直播后，有房企人士表示，今日土拍獲17.33%、25.04%的溢價(jià)率，有可能帶動(dòng)接下來(lái)海淀乃至北京土地價(jià)格的上漲。

??遺憾的是，價(jià)高者得的土拍，注定將成為實(shí)力國(guó)企央企的游戲。如此熱鬧場(chǎng)面，將與絕大多數(shù)民營(yíng)房企都不再相關(guān)了。

??“瘋搶”

??無(wú)論市場(chǎng)如何變化，北京都是實(shí)力房企們難以割舍的重鎮(zhèn)。尤其是在供不應(yīng)求的海淀，朱房0029、0030地塊一經(jīng)上架，就引來(lái)北京城建、建發(fā)、中海、金茂、保利、華潤(rùn)+中鐵+招商聯(lián)合體的注意。

??2宗地塊、6家國(guó)企央企，合計(jì)約165億元保證金，絕大多數(shù)人此行的目的都一樣，至少拿下1宗朱房地塊。

??不過(guò)，現(xiàn)階段北京拍地不同于以往，實(shí)力比運(yùn)氣更重要。所以房企們無(wú)須再身穿紅衣，攜橙子、香蕉和“大吉大利”幸運(yùn)袋入場(chǎng)，也可以不用在開(kāi)拍前四處求神拜佛討吉利，只要預(yù)算足夠即可一分高下。

??沒(méi)有了限價(jià)、搖號(hào)掣肘，海淀朱房?jī)傻貕K走出了超乎想象的競(jìng)拍熱度。

??海淀區(qū)朱房0029地塊線(xiàn)上競(jìng)拍時(shí)獲得6手報(bào)價(jià)，競(jìng)拍價(jià)到達(dá)78.32億元，線(xiàn)下競(jìng)拍火力全開(kāi)，170輪連番舉牌下才最終敲定買(mǎi)家。華潤(rùn)、中鐵、招商聯(lián)合體，用約17.33%溢價(jià)率，8.92萬(wàn)元/平方米成交樓面價(jià)拿下了這塊地，總價(jià)91.52億元。

??接連而至的朱房0030地塊，非但沒(méi)有冷場(chǎng)，反而將競(jìng)拍氛圍激發(fā)得更為火熱。243輪舉牌酣戰(zhàn)，金茂、建發(fā)接連出手，膠著之際建發(fā)以90.404億元競(jìng)獲朱房0030地塊，溢價(jià)率25.04%，成交樓面價(jià)超9.5萬(wàn)元/平方米。

??北京公共資源交易大廳中，各家房企投拓人士緊盯屏幕上的一輪輪競(jìng)價(jià)，心情在緊張和激動(dòng)間反復(fù)橫跳。而身處競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的6家房企，出現(xiàn)了兩極分化：有人“有備而來(lái)”，也有人“冷眼旁觀(guān)”。

??朱房大戰(zhàn)時(shí)，中海一反常態(tài)全程隱身，金茂與建發(fā)則積極出手，激烈的競(jìng)爭(zhēng)難擋其拿地決心。遺憾的是，競(jìng)拍到后半程接近尾聲時(shí)，金茂退出了競(jìng)拍，由華潤(rùn)聯(lián)合體和建發(fā)最終摘得桂冠。

??無(wú)論是約182億元總價(jià)，還是超400余次舉牌競(jìng)價(jià)，朱房?jī)傻貕K均突破了北京土拍紀(jì)錄，9.5萬(wàn)元/平方米成交樓面價(jià)，更是令人咋舌，比海淀功德寺地塊樓面價(jià)每平方米足足高出2萬(wàn)元。

??朱房“雙地王”

??海淀朱房雙子地塊，為何如此火熱？

??某機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，一方面，兩宗地塊均為純住宅用地，地塊方正，無(wú)其他配建，且不限地價(jià)、不限銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，這意味著房企可以根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。

??另一方面在于地段優(yōu)越。兩宗地塊南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距地鐵13號(hào)線(xiàn)上地站步行約1.5公里，昌平線(xiàn)朱房北站約1.2公里，東北側(cè)是大型商業(yè)配套清河萬(wàn)象匯，向南進(jìn)了五環(huán)就是北大、清華、中關(guān)村，車(chē)程僅10分鐘左右。

??教育配套也很成熟，目前現(xiàn)有海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、海淀第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)。0030地塊東北側(cè)教育規(guī)劃用地規(guī)劃一所九年一貫制學(xué)校和一所幼兒園，小學(xué)初中共設(shè)置54個(gè)教學(xué)班，幼兒園計(jì)劃設(shè)置9個(gè)班級(jí)，由清華附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校承辦，并將納入清華大學(xué)附屬中學(xué)教育集團(tuán)。

??產(chǎn)品方面，朱房村地塊由于不限價(jià)，未來(lái)面向純改善做大平層豪宅的概率更大，容積率2.4，限高48米，預(yù)計(jì)是16層左右小高層產(chǎn)品，按照200平方米戶(hù)均建筑面積來(lái)算，能有近千套房源供應(yīng)。

??價(jià)格方面，朱房?jī)傻貕K樓面價(jià)分別8.92萬(wàn)元/平方米和9.5萬(wàn)元/平方米，以成本推算，朱房村兩地塊的最終售價(jià)很大可能到12萬(wàn)+。

??在建筑設(shè)計(jì)上，朱房村地塊的出讓文件中專(zhuān)門(mén)提到，朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營(yíng)造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境。在后續(xù)設(shè)計(jì)中，要貫徹落實(shí)首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強(qiáng)綠地綠化彩化效果。

??從功德寺地塊剛公示的設(shè)計(jì)方案來(lái)看，好房子標(biāo)配的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、架空層等均未體現(xiàn)，朱房地塊若能在此方面突破，將對(duì)功德寺形成降維打擊。