??海南“最復(fù)雜爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目”——美好龍沐灣，已銷(xiāo)售近1300套房產(chǎn)曾經(jīng)無(wú)法合同備案、交房及辦證，其中300余戶(hù)購(gòu)買(mǎi)法院查封房、數(shù)十戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了手續(xù)公章偽造的房產(chǎn)，項(xiàng)目債務(wù)保守估計(jì)達(dá)15億元以上……個(gè)體的信訪也變成了群體的信訪。一場(chǎng)由省縣兩級(jí)政府以及重組方、業(yè)主聯(lián)合的拯救行動(dòng)由此開(kāi)始。

??中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南報(bào)道

??美好龍沐灣項(xiàng)目因爛尾引發(fā)的連鎖反應(yīng)，據(jù)悉曾引起國(guó)家高層的高度關(guān)注。該項(xiàng)目被列為海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解重點(diǎn)項(xiàng)目，在長(zhǎng)達(dá)4年的時(shí)間里，海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作領(lǐng)導(dǎo)小組、海南省高級(jí)法院、省住建廳等多部門(mén)，以及樂(lè)東黎族自治縣黨委、政府高度重視指導(dǎo)此爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目化解風(fēng)險(xiǎn)。

??近期，停擺4年之久的美好龍沐灣爛尾項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)多方的努力終于迎來(lái)了盤(pán)活曙光。重組企業(yè)在項(xiàng)目工地舉行“美好龍沐灣重組盤(pán)活里程碑”儀式，同時(shí)項(xiàng)目7號(hào)樓交房、8號(hào)樓裝修，特別是根據(jù)最高人民法院關(guān)于善意執(zhí)行、化解金融風(fēng)險(xiǎn)等司法政策，該項(xiàng)目做為海南首家獲得查封下銷(xiāo)售重啟政策。

??美好龍沐灣項(xiàng)目的爛尾，在海南并非個(gè)案。2010年前后，國(guó)家批準(zhǔn)了海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃，再次掀起一股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，“先知先覺(jué)”的開(kāi)發(fā)商紛紛踩著時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 搶灘海南島“跑馬圈地”。美好龍沐灣項(xiàng)目的爛尾，只是這股滾滾熱浪中的一個(gè)縮影。

??開(kāi)發(fā)始末

??在海南省西部的樂(lè)東黎族自治縣境內(nèi)，有一個(gè)依山臨海的海灣——龍沐灣。它是中國(guó)唯一一個(gè)朝向正西的海灘，被外界稱(chēng)之為“中國(guó)最美落日海灘”。

??10多年前，這里還是一個(gè)原始而又平靜的海灣，碧藍(lán)的海水、潔白的沙灘。2010年前后，大小開(kāi)發(fā)商從四面八方紛紛聚集龍沐灣“跑馬圈地”。這里開(kāi)始成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“淘金”的沃土。

??海南美好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“美好公司”）就是上述“淘金”房企之一。2007年10月，一家名為“海南瀚翊住邦實(shí)業(yè)有限公司”的房企注冊(cè)成立，半個(gè)月后更名為美好公司。

??據(jù)知情人士透露，上述公司的成立及更名，海南省農(nóng)墾集團(tuán)海南三葉制藥廠有限公司原總經(jīng)理吳明在其中起到主導(dǎo)作用。吳明于2015年被查，3年后因貪污、挪用公款、受賄、行賄數(shù)罪獲刑17年。

??這家房企注冊(cè)地原本在距離龍沐灣200余公里外的海南省臨高縣臨高角，主要是為了開(kāi)發(fā)臨高角一個(gè)叫“海豚花園”的項(xiàng)目。美好公司在臨高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)曾雄心勃勃，項(xiàng)目最初設(shè)計(jì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)面積達(dá)2000余畝，但后因種種原因僅開(kāi)發(fā)建設(shè)了52畝。

??2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》后，美好公司用敏銳的觸角伸向了200公里外的龍沐灣。

??同年2月，美好公司與海南中和（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中和集團(tuán)”）簽訂合作協(xié)議，共同成立海南美好中和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“美好中和公司”），合作開(kāi)發(fā)中和集團(tuán)名下位于龍沐灣的2000畝土地（含美好龍沐灣一期地塊一、地塊二，不含二期地塊三）。美好公司、中和集團(tuán)分別占股51%、49%。

??7月下旬，吳明牽頭在?？诔闪⒌牧硪患夜尽Ｄ暇〇|保盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東保盈”）與中和集團(tuán)簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，中和集團(tuán)將地塊三232畝轉(zhuǎn)讓給京東保盈。

??11月底，京東保盈與山西財(cái)富創(chuàng)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山西財(cái)富”）簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)龍沐灣232畝的地塊三。合作協(xié)議約定，山西財(cái)富出資4.73億元，分得該項(xiàng)目一半約9.9萬(wàn)平方米的房產(chǎn)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在不到一年的時(shí)間里，圍繞美好龍沐灣一、二期3宗土地，美好公司快速完成了合作、融資開(kāi)發(fā)等過(guò)程。

??債臺(tái)高筑

??美好龍沐灣項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中搖搖晃晃，至2016年項(xiàng)目徹底爛尾，淪為 “海南最復(fù)雜爛尾項(xiàng)目” “海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解重點(diǎn)項(xiàng)目”，一度驚動(dòng)了高層。

??一組數(shù)據(jù)顯示，2017年9月項(xiàng)目重組前，一期項(xiàng)目已完成建設(shè)1855套，銷(xiāo)售近1300套，其余由于項(xiàng)目爛尾原因，處于停售停建狀態(tài)；已售1300套房產(chǎn)無(wú)法合同備案、交房及辦證，其中300余戶(hù)購(gòu)買(mǎi)法院查封房、數(shù)十戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了手續(xù)公章等偽造的房產(chǎn)，面臨錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因項(xiàng)目未完成驗(yàn)收而違規(guī)交房800余戶(hù)……

??究竟，美好龍沐灣項(xiàng)目是怎么爛尾的呢？這是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

??據(jù)上述知情人士介紹，2012年9月，因合作產(chǎn)生分歧，美好公司與中和集團(tuán)合作終止，后者將持有的美好中和公司49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美好公司。同時(shí)明確原合作開(kāi)發(fā)協(xié)議變更為土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒂嘘P(guān)合作土地轉(zhuǎn)讓給美好中和公司。

??同一天，中和集團(tuán)、美好公司、京東保盈三方簽訂協(xié)議，約定將京東保盈地塊三的232畝土地過(guò)戶(hù)給美好中和公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

??2012年11月初，山西財(cái)富、京東保盈、美好中和公司簽訂三方協(xié)議，確認(rèn)將京東保盈與山西財(cái)富合作協(xié)議中有關(guān)權(quán)利義務(wù)改由美好中和公司承接。

??2014年10月，因美好公司遲付土地款，中和集團(tuán)、美好公司協(xié)商違約條款處置，由中和集團(tuán)收回地塊二（80畝）做為違約處置。至此，美好中和公司土地減少到524畝。

??看似脈絡(luò)清晰的項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，但從2007年10月公司成立（變更）至2017年9月底，美好公司有記錄的股權(quán)變更多達(dá)14次。如此頻繁的股權(quán)變更，其背后便是開(kāi)發(fā)資金的不足。

??據(jù)項(xiàng)目知情人介紹，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金不足的主要原因除了部分股東涉嫌挪用、侵占，以及經(jīng)營(yíng)不善等外，“核心原因是投資合作方山西財(cái)富出資嚴(yán)重不足及顯失公平的投資合同制約”。據(jù)其稱(chēng)，投資合同約定山西財(cái)富出資4.73億元，截至目前僅實(shí)際直接出資1.2億元。

??根據(jù)有關(guān)訴訟材料顯示，山西財(cái)富在美好龍沐灣直接銷(xiāo)售房屋已達(dá)331套，價(jià)值約3億元。美好中和公司工作人員表示，山西財(cái)富自行銷(xiāo)售大量房屋后，既不對(duì)賬也不回款，導(dǎo)致項(xiàng)目資金不斷被掏空。

??樂(lè)東縣房管部門(mén)也表示，除與中和集團(tuán)的土地糾紛外，美好公司及美好中和公司還面臨著眾多與其他利益關(guān)聯(lián)方、業(yè)主、工程隊(duì)等糾紛。相關(guān)訴訟案件直接導(dǎo)致了美好公司及美好中和公司股權(quán)被凍結(jié)、銀行賬戶(hù)被凍結(jié)、已建房屋被查封，造成美好公司及美好中和公司債臺(tái)高筑、人員不整，根本無(wú)法展開(kāi)正常的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。

??美好龍沐灣項(xiàng)目現(xiàn)任一位負(fù)責(zé)人表示，2015年6月，海南省農(nóng)墾集團(tuán)海南三葉制藥廠有限公司原總經(jīng)理吳明涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)被查，企業(yè)內(nèi)部管理混亂，特別是接任者違法處置法院查封房產(chǎn)、偽造公章等行為，加速了整個(gè)項(xiàng)目的崩塌與爛尾。

??浴火重生

??美好龍沐灣項(xiàng)目的爛尾，也是2010前后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在海南 “跑馬圈地”“表面繁榮”的一個(gè)縮影。

??“項(xiàng)目債務(wù)目前保守估計(jì)已達(dá)15億元以上，包括原金融機(jī)構(gòu)的借貸債務(wù)、工程欠款、欠繳稅費(fèi)、土地欠款、民間借貸等?！泵篮谬堛鍨稠?xiàng)目一位負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??“同時(shí)，項(xiàng)目還存在大量隱形債務(wù)，包括假公章、空白頁(yè)預(yù)先加蓋公章等潛在風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人稱(chēng)，項(xiàng)目爛尾帶來(lái)了連鎖反應(yīng)，相關(guān)聯(lián)的訴訟案件不斷增加，項(xiàng)目訴訟合計(jì)已超過(guò)110起，未審結(jié)尚有約30起。

??這位負(fù)責(zé)人還舉了一個(gè)例子：原本京東保盈與山西財(cái)富于2010年簽約合作開(kāi)發(fā)，并由山西財(cái)富出資4.73億元；但從2014年起，美好龍沐灣項(xiàng)目卻因資金緊張先后向金融機(jī)構(gòu)融資4.5億元。

??“這是一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象，4.73億元合作開(kāi)發(fā)資金，加上房屋預(yù)售回籠資金，項(xiàng)目根本就不會(huì)出現(xiàn)‘資金緊張’的情況?！痹撠?fù)責(zé)人稱(chēng)，事實(shí)上，2016年起美好龍沐灣項(xiàng)目資金鏈斷裂。

??2017年9月前后，甲乙丙資產(chǎn)管理有限公司介入美好龍沐灣項(xiàng)目重組盤(pán)活，深圳永航世紀(jì)投資中心等企業(yè)、自然人合計(jì)重組收購(gòu)美好公司80%股權(quán)，三家國(guó)企組建的基金收購(gòu)華融公司持有的美好中和債權(quán)，爛尾的美好龍沐灣項(xiàng)目得以重組。

??“我們重組接管項(xiàng)目后，發(fā)現(xiàn)情況極其復(fù)雜，根本不是常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目?！敝亟M管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人吳先生表示，比如僅假公章就發(fā)現(xiàn)4枚，同時(shí)還發(fā)現(xiàn)大量加蓋公章的空白頁(yè)，項(xiàng)目不斷暴露出系列涉嫌違法犯罪的情況，“目前公安機(jī)關(guān)已經(jīng)介入相關(guān)案件的調(diào)查”。

??“我們經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的梳理和研判，形成了重組盤(pán)活的總原則——‘三個(gè)有利于’：即要有利于保障最廣大善意購(gòu)房者的合法權(quán)益；要有利于化解風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)穩(wěn)定；要有利于盡快盤(pán)活項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)各方共贏?！眳窍壬嬖V記者，美好龍沐灣項(xiàng)目的購(gòu)房者來(lái)自全國(guó)各地，涉及面廣。

??海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作領(lǐng)導(dǎo)小組、省高級(jí)法院、省住建廳、樂(lè)東縣政府等也將該項(xiàng)目作為重點(diǎn)關(guān)注的爛尾項(xiàng)目。

??經(jīng)過(guò)多年的訴爭(zhēng)，在法院、政府等積極協(xié)調(diào)引導(dǎo)下，2019年8月，美好公司、美好中和公司與中和集團(tuán)就土地糾紛問(wèn)題終于達(dá)成了和解。這也意味著項(xiàng)目基礎(chǔ)問(wèn)題得到了解決。

??今年9月3日下午，美好龍沐灣項(xiàng)目舉行了7號(hào)樓交房、8號(hào)樓裝修及銷(xiāo)售重啟儀式。這標(biāo)志著美好龍沐灣項(xiàng)目在經(jīng)歷3年多的重組，爛尾終于得以重生。

??記者獲悉，有超過(guò)100戶(hù)業(yè)主主動(dòng)放棄了違約金，以支持和鼓勵(lì)重組方盤(pán)活項(xiàng)目。小區(qū)老黨員、退役老軍人等還自發(fā)成立組織，積極服務(wù)于社區(qū)管理?？紤]到項(xiàng)目虧空較大，特別是解決購(gòu)房者問(wèn)題還需持續(xù)投入巨額資金，政府部門(mén)等同時(shí)在考慮依法給予項(xiàng)目綜合政策支持。

??“3年前，政府有關(guān)方面還在開(kāi)會(huì)研究，這個(gè)項(xiàng)目還能不能做下去?！睒?lè)東縣房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳澤棟表示，項(xiàng)目爛尾后，美好龍沐灣的問(wèn)題由個(gè)體的信訪變成了群體的信訪，也成為了高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的重點(diǎn)。

??“面朝大海，春暖花開(kāi)。”陳澤棟如此描述美好龍沐灣項(xiàng)目的重生。