??公務(wù)員低于成本價(jià)購房，應(yīng)不應(yīng)該由企業(yè)買單？糾纏近六年的湖北宜昌市點(diǎn)軍區(qū)公務(wù)員福利團(tuán)購房司法糾紛又起了新變化。2020年，10月30日，該案再審在湖北高院開庭，預(yù)計(jì)近期將宣判。

??2019年5月份,中國房地產(chǎn)報(bào)以《宜昌950套政府團(tuán)購房異變謎局》為題對(duì)宜昌點(diǎn)軍區(qū)950套政府組織公務(wù)員“低于成本價(jià)團(tuán)購房”事件進(jìn)行了報(bào)道。

??2019年3月，湖北省高級(jí)人民法院作出《湖北省高級(jí)人民法院行政判決書》(2018)鄂行終430號(hào)（以下簡稱《行政判決書》）確認(rèn)，點(diǎn)軍區(qū)政府鎖定湖北宇星公司開發(fā)“江南星城”小區(qū)950套團(tuán)購房及相關(guān)車位的行為違法，并認(rèn)定前者在項(xiàng)目建設(shè)中存在濫用職權(quán)，并責(zé)令點(diǎn)軍區(qū)政府采取補(bǔ)救措施。

??2020年7月22日，最高人民法院作出（2019) 最高法行申11871號(hào)行政裁定書，認(rèn)為《430號(hào)判決書》存在認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)問題，指令湖北高院再審。

??“2013年，我作為湖北宇星置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“宇星置業(yè)公司”）負(fù)責(zé)人，受點(diǎn)軍區(qū)人民政府邀約，代建點(diǎn)軍區(qū)政府公務(wù)員團(tuán)購房小區(qū)，卻遭遇點(diǎn)軍區(qū)政府違背承諾，侵犯企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)、為其干部職工謀取福利，讓我公司為遠(yuǎn)低于成本價(jià)的公務(wù)員團(tuán)購房巨額差價(jià)買單。”李愛軍至今不能釋懷。

??宇星置業(yè)公司被迫打了六年官司進(jìn)行維權(quán)，“因點(diǎn)軍區(qū)人民政府的行政干預(yù)，至今未能討回被侵占的合法資產(chǎn)，當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境和法治環(huán)境與黨中央要求甚遠(yuǎn)?！?/p>

??2012年至2013年，宜昌市點(diǎn)軍區(qū)為了解決干部職工的住房問題，開發(fā)商宇星置業(yè)公司代建政府團(tuán)購房項(xiàng)目江南星城。該項(xiàng)目后由代建轉(zhuǎn)為開發(fā)，即按照商品房的方式拿地又要限制價(jià)格定向銷售，在地價(jià)高、定價(jià)低、行政干擾市場的多重因素下，江南星城銷售困難運(yùn)營難以為繼，資產(chǎn)被查封。

??最終，江南星城項(xiàng)目資金鏈斷裂后導(dǎo)致無法交房，開發(fā)商只好走上法庭和點(diǎn)軍區(qū)政府對(duì)簿公堂；而作為購房者的點(diǎn)軍區(qū)900余名公務(wù)員又因?yàn)闊o法收房，與開發(fā)商產(chǎn)生互訴糾紛。這多宗訴訟在歷經(jīng)宜昌市、區(qū)法院審理程序后，陷入僵局。

??然而，隨著點(diǎn)軍區(qū)時(shí)任主要領(lǐng)導(dǎo)陸續(xù)調(diào)任，現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)四年多未拿出有效措施。多年信訪、司法訴訟讓該公司負(fù)責(zé)人身心疲憊，同時(shí)也讓宇星公司這家小型地產(chǎn)公司及它的掌舵人李愛軍迷失在厚厚的司法卷宗中。

??已具備交付條件的江南星城項(xiàng)目

??在此期間，湖北“政府行政違法案”引起了第十三屆全國人大代表、三峽旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研與督導(dǎo)處處長楊德芹的關(guān)注。

??在她向最高人民法院人大代表聯(lián)絡(luò)處發(fā)出《關(guān)于對(duì)湖北省高級(jí)人民法院民事裁定和行政判決進(jìn)行法律審查的緊急情況反映》，內(nèi)容包括《430 號(hào)判決書》判決內(nèi)容或涉嫌違憲、對(duì)民事判決再審裁定提審可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素等。楊德芹在信件中介紹，湖北宇星置業(yè)與點(diǎn)軍區(qū)政府持續(xù)“掐架”多年，致使購房者目前無法取得房產(chǎn)入主，已有購房者分別將兩者向法院提起訴訟。

??2020年9月15日，最高人民法院辦公廳意見建議辦理處向楊德芹回函，稱湖北宇星置業(yè)請(qǐng)求確認(rèn)點(diǎn)軍區(qū)政府鎖定案涉房屋及車位價(jià)格的行為系濫用職權(quán)、侵犯企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)的違法行為，指向的行為系點(diǎn)軍項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組與宇星公司簽訂《點(diǎn)軍區(qū)西邊沖商品房開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》的行為。該函明確，最高人民法院已指令湖北高院予以再審。

??爭議焦點(diǎn)：是商業(yè)行為還是行政干預(yù)

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉訴雙方爭議焦點(diǎn)在于，政府組織公務(wù)員團(tuán)購內(nèi)部定價(jià)選定地點(diǎn)是市場行為，還是政府行政手段干預(yù)市場行為。

??在宇星置業(yè)公司負(fù)責(zé)人看來，“關(guān)于團(tuán)購房這個(gè)事情的合作是原任書記區(qū)長，區(qū)里主要領(lǐng)導(dǎo)找我及企業(yè)，借我的資質(zhì)、管理團(tuán)隊(duì)解決他們?nèi)珔^(qū)干部職工的住房問題，希望在政策上搞便宜劃得來的團(tuán)購房，搭上最后一班車，但是也不會(huì)讓我白幫忙，給我一平方米100元的純利潤，一切成本都是他們政府的。這是我跟政府合作的初衷，這個(gè)是我自愿的?！?/p>

??在招拍掛環(huán)節(jié)，點(diǎn)軍區(qū)政府承諾通過領(lǐng)導(dǎo)小組成員中公安、檢察院、土地部門做了相關(guān)的協(xié)調(diào)工作，“結(jié)果土地競價(jià)出現(xiàn)意外情況后，點(diǎn)軍區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)就將之前代建協(xié)議推翻，成為團(tuán)購協(xié)議。”

??據(jù)李愛軍回憶，當(dāng)年點(diǎn)軍區(qū)政府在指令宇星置業(yè)高價(jià)拿地后，立即推翻“框架協(xié)議”中的政府承擔(dān)開發(fā)成本承諾，出臺(tái)《框架協(xié)議》指令宇星置業(yè)為其950名干部職工低于成本購房差價(jià)買單。

??“點(diǎn)軍區(qū)政府連《補(bǔ)充協(xié)議》中由政府出資做好的配套基礎(chǔ)設(shè)施等承諾都拒絕履行。整個(gè)項(xiàng)目大小事務(wù)都是點(diǎn)軍區(qū)人民政府確定，競買土地的高價(jià)是點(diǎn)軍區(qū)政府指令的；工程建設(shè)過程中的外墻、門窗甚至顏色等具體的施工和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后實(shí)施的；950套‘干部職工房’的銷售價(jià)格是‘領(lǐng)導(dǎo)小組’鎖定的；享受干部職工房的950名干部職工名單也是由領(lǐng)導(dǎo)小組鎖定的，宇星置業(yè)沒有任何經(jīng)營自主權(quán)。房子建好了是點(diǎn)軍區(qū)政府公務(wù)員的，但是建房成本差價(jià)卻由我司承擔(dān)，顯然是不合理的。”他說。

??2017年，點(diǎn)軍區(qū)政府在接受中國經(jīng)營報(bào)記者采訪時(shí)表示，點(diǎn)軍區(qū)政府成立“領(lǐng)導(dǎo)小組”是湖北星宇置業(yè)競得地塊出讓前區(qū)政府的內(nèi)部行為，而銷售的價(jià)格屬于對(duì)市場的預(yù)測，屬于商業(yè)判斷。

??湖北宇星置業(yè)代理律師、北京市京師律師事務(wù)所律師王旭則認(rèn)為，《430 號(hào)行政判決書》認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確且程序合法。

??全國人大代表、民建中央委員、華南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授林勇認(rèn)為，湖北宇星置業(yè)目前經(jīng)營舉步維艱，根本原因在于點(diǎn)軍區(qū)政府在履行雙方協(xié)議過程中，未有效履行補(bǔ)充協(xié)議湖北宇星置業(yè)開發(fā)成本的承諾，導(dǎo)致該企業(yè)無法繼續(xù)以團(tuán)購低價(jià)向區(qū)政府指定的950余戶業(yè)主定向出售房屋。

??林勇解釋，當(dāng)?shù)卣鲜鲂袨橹苯忧址噶水?dāng)?shù)孛駹I企業(yè)的合法權(quán)益，也影響了950戶購房者的權(quán)益。

??對(duì)此爭議，中國房地產(chǎn)報(bào)記者曾多次致電點(diǎn)軍區(qū)委相關(guān)負(fù)責(zé)人，未獲回應(yīng)。

??事件回顧：

??失控的代建

??2013年2月，點(diǎn)軍區(qū)政府與宇星公司簽署《點(diǎn)軍區(qū)西邊沖商品房委托開發(fā)框架協(xié)議》（以下簡稱“框架協(xié)議”）約定的甲乙雙方分別為上述政府領(lǐng)導(dǎo)小組和房地產(chǎn)開發(fā)商宇星公司。

??“宇星公司是替代者，區(qū)政府與前幾家企業(yè)在價(jià)格上未談攏。”原公司員工接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說，當(dāng)時(shí)，李愛軍作為點(diǎn)軍區(qū)政協(xié)委員，架不住點(diǎn)軍區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)的再三相邀，成為江南星城的代建商。

??該框架協(xié)議約定，領(lǐng)導(dǎo)小組將委托宇星公司定向開發(fā)西邊沖商品房項(xiàng)目。地塊占地約150畝，總建筑面積約20萬平方米，確定起拍價(jià)為1.274億元，共可開發(fā)約1770套商品房。前期拆遷由政府負(fù)責(zé)，宇星置業(yè)按照正常商品房開發(fā)流程辦理，發(fā)生費(fèi)用計(jì)入成本由區(qū)政府承擔(dān)，土地按正常流程掛牌，由區(qū)政府負(fù)責(zé)相關(guān)事宜，項(xiàng)目交付后，區(qū)政府按照建筑住宅總面積每平方米付宇星公司100元開發(fā)利潤。

??2013年3月14日，土地競拍環(huán)節(jié)“意外頻發(fā)”，導(dǎo)致宇星置業(yè)高價(jià)摘地，當(dāng)時(shí)宜昌市首次網(wǎng)上競拍，競拍方不斷提高競價(jià)，讓這樁原本“內(nèi)定”的土地摘牌變得失控。參與競拍的工作小組成員，李愛軍曾多次對(duì)土地價(jià)格提出意見。然而點(diǎn)軍區(qū)政府為確保團(tuán)購房項(xiàng)目的實(shí)施，在時(shí)任主要領(lǐng)導(dǎo)“不惜一切代價(jià)拿下”授意下，宇星公司頂著壓力最終以2.91億元（均價(jià)194.298萬元/畝）的高價(jià)競得土地使用權(quán)，超出起拍價(jià)1.636億元，一躍成為當(dāng)時(shí)宜昌市的住宅用地“地王”。

??高地價(jià)，超出了點(diǎn)軍區(qū)政府的預(yù)估和承受能力，點(diǎn)軍區(qū)政府單方面解除框架協(xié)議，于當(dāng)年7月11日雙方協(xié)商簽署了《點(diǎn)軍區(qū)西邊沖商品房開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》，宇星公司由代建改為開發(fā)，點(diǎn)軍區(qū)政府定向團(tuán)購950套，團(tuán)購房源選自20棟樓的不同樓層、均價(jià)3500元/平方米，車位售價(jià)6萬元，剩余部分由星宇公司公開銷售。

??“簽署這個(gè)補(bǔ)償協(xié)議的前提是，由點(diǎn)軍區(qū)政府負(fù)責(zé)項(xiàng)目內(nèi)綠化、道路施工的等成本?！崩類圮娀貞浀?。

??據(jù)報(bào)道，這950套定向團(tuán)購房源指標(biāo)，在點(diǎn)軍區(qū)委、區(qū)政府、商務(wù)局、人社局、財(cái)政局、招商局、農(nóng)林水局、法院等，以及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處等黨政機(jī)關(guān)內(nèi)部分配。

??當(dāng)時(shí)江南星城所在片區(qū)的市場均價(jià)為5500元至6000元/平方米，團(tuán)購房的定價(jià)僅為當(dāng)時(shí)市場價(jià)格的60%，“后期司法鑒定的建安成本為4614.22元/平方米，價(jià)格倒掛嚴(yán)重，與同期市場價(jià)格差價(jià)約1.873億元?！?/p>

??與此同時(shí)，2014年，宜昌市政府為加快城市建設(shè)和棚戶區(qū)改造，引入某大型品牌房企，圈定毗鄰江南新城的地塊進(jìn)行掛牌，并設(shè)特定摘牌條件，打破了點(diǎn)軍區(qū)乃至宜昌市原本平穩(wěn)的樓市。

??據(jù)宜昌市土地交易市場信息顯示，2014年6月23日，宜昌市原國土資源局經(jīng)宜昌市政府批準(zhǔn)，掛牌出讓（2014）50-59號(hào)共計(jì)10宗地，其中（2014）55號(hào)151.2畝、56號(hào)190.85畝、57號(hào)123.84畝，均對(duì)競買人提出較為苛刻的條件“本次掛牌不接受聯(lián)合競買，競買人須提供不少于5億元資金證明；2013年開工面積不少于1500萬平方米；竣工面積不少于300萬平方米；交房不少于500萬平方米，書面承諾引入國際一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司?！?/p>

??在宇星置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，“掛牌前，市政府已責(zé)成市國土局調(diào)規(guī)，并進(jìn)行特定二次評(píng)估，明顯是給招商企業(yè)量身定制。”

??2014年7月29日，該品牌房企隨州公司分別以70萬元至84萬/元畝的價(jià)格，毫無懸念地摘得上述三地塊共計(jì)465.89畝，總價(jià)款3.546億元，與江南星城隔路而望。

??該品牌房企摘地不久，就推出4500元/平方米的預(yù)售價(jià)，直接沖擊了江南星城的銷售，“把我們通過市場化銷售解困的構(gòu)想徹底擊垮?！彼f。

??2016年1月18日，宇星公司向宜昌市中級(jí)人民法院遞交了《行政起訴狀》，起訴點(diǎn)軍區(qū)人民政府濫用職權(quán)，侵犯經(jīng)營自主權(quán)；起訴宜昌市政府限制市場競爭；另請(qǐng)求法院判令點(diǎn)軍區(qū)人民政府按合同支付開發(fā)商2090萬元利潤，以及賠償團(tuán)購房同期市場銷售差價(jià)18728.66萬元等。

??2016年1月25日，宜昌市中級(jí)人民法院作出裁定，對(duì)原告的行政訴訟不予立案。

??2018年11月21日，武漢長誠工程造價(jià)咨詢有限責(zé)任公司受湖北高院委托對(duì)“江南星城”作出工程造價(jià)鑒定報(bào)告，950套團(tuán)購房的建設(shè)成本(包括土地成本、公共配套設(shè)施、建安成本、稅費(fèi)等)為商品房建設(shè)成本平均單方造價(jià)為人民幣4614.22元/平方米;其他必須的支出(包括人工費(fèi)用、管理成本、資金成本等)為人民幣4675965.12元；還未包含其他14項(xiàng)待定損失。

??湖北省高院認(rèn)定侵犯企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)行為

??2019年3月18日，湖北省高院做出2018鄂行終430號(hào)行政判決，圍繞雙方爭議，湖北省高級(jí)人民法院認(rèn)為，點(diǎn)軍區(qū)政府為解決干部職工住房問題，設(shè)立“項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組”主體的行為均明顯沒有法律依據(jù)、缺乏法律授權(quán)， 屬于超越職權(quán)的違法行為；該裁決書表述稱，2013年3月14日，涉案土地網(wǎng)上競價(jià)時(shí)，點(diǎn)軍區(qū)政府時(shí)任主要負(fù)責(zé)人在明知土地競買價(jià)格明顯高于正常價(jià)格的情況下，仍然直接指示當(dāng)時(shí)還是受委托競買方的湖北宇星公司強(qiáng)行摘牌土地，根據(jù)框架協(xié)議約定，實(shí)際開發(fā)主體是點(diǎn)軍區(qū)政府；土地摘牌后，點(diǎn)軍區(qū)政府單方解除框架協(xié)議，要求宇星公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，承擔(dān)全部開發(fā)費(fèi)用并接受低于市場成本價(jià)的團(tuán)購房及車位價(jià)格，其行為違背誠信政府及信賴保護(hù)原則，對(duì)宇星公司正常經(jīng)營活動(dòng)造成重大干擾及嚴(yán)重影響，據(jù)《行政訴訟法》十二條第一款第七項(xiàng)屬于侵犯企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)行為。

??根據(jù)湖北省高院的這份行政判決，撤銷宜昌市中級(jí)人民法院作出（2017）鄂05行初70行政判決；確認(rèn)點(diǎn)軍區(qū)政府鎖定江南星城950套房屋的行為違法；責(zé)令點(diǎn)軍區(qū)政府在判決生效后30內(nèi)，對(duì)違法行為采取補(bǔ)救措施；駁回其他訴求。

??430號(hào)判決下達(dá)后，點(diǎn)軍區(qū)人民政府多次與宇星置業(yè)公司調(diào)解，并向湖北省高級(jí)人民法院提供一份調(diào)解方案。

??宜昌市點(diǎn)軍區(qū)政府提出的調(diào)解方案

??據(jù)這份《區(qū)政府提出的調(diào)解方案》（法院用）顯示，對(duì)已交全款而希望退房的購房者，引導(dǎo)退房退款，并自收款之日支付不低于8%的利息；對(duì)愿意要房的團(tuán)購戶，引導(dǎo)支付不超過500元/平方米進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，并簽訂不再要求宇星置業(yè)支付逾期違約金，已訴訟判決的，在補(bǔ)充協(xié)議中放棄判決結(jié)果；未交齊購房款或者未簽訂合同的，可以退房，可補(bǔ)繳差價(jià)，差額部分應(yīng)該補(bǔ)齊8%的資金占用費(fèi)；車位約定價(jià)格用則建議8萬元以內(nèi)向購房者銷售，或者采取十年返還全款的商業(yè)方式按10萬-15萬元一個(gè)銷售；政府協(xié)調(diào)調(diào)解稅務(wù)滯納金，組織競拍商業(yè)部分減輕宇星置業(yè)資金壓力，宇星置業(yè)立即交房辦證，立即啟動(dòng)余下三期工程建設(shè)。

??之后，點(diǎn)軍區(qū)政府提出方案需要向宜昌市委匯報(bào)請(qǐng)示，最后不了了之。

??而今，李愛軍及他的宇星置業(yè)公司在等待判決結(jié)果，維持原判或者適當(dāng)調(diào)整在其接受范圍之內(nèi)，完全逆轉(zhuǎn)或?qū)⒌溂?50戶苦等多年而無法入住政府團(tuán)購職工，同時(shí)參建公務(wù)員團(tuán)購房的80多家相關(guān)合作單位的工程款、涉及4000多農(nóng)民工資將無法得到妥善解決。