??這起行政征收糾紛官司，在海南舊改項目征收案例中具有典型的代表性，對提醒和改進(jìn)地方政府依法征收和化解此類糾紛具有積極意義。

??廣受社會關(guān)注的“三亞市南邊海舊改風(fēng)波”系列行政糾紛官司有了最新進(jìn)展：海南省高級人民法院作出終審判決，駁回三亞市天涯區(qū)人民政府的上訴，維持原判。這也意味著與當(dāng)?shù)卣袄彙惫偎径嗄甑哪线吅Ｅ锔捻椖勘徽魇諔糁坏睦媳R，在法律層面上最終贏了官司。

??年屆七旬的老盧真名盧水福，為三亞盧氏實業(yè)有限公司（以下簡稱“盧氏公司”）法定代表人、經(jīng)理，他與本報報道過的“三亞舊城改造風(fēng)波22年‘民告官’”主角郭世宇為同期的“海南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家”。2017年5月10日啟動的南邊海環(huán)河口棚改項目，就涉及老盧的家族企業(yè)——盧氏公司的房地產(chǎn)被征收問題。

??因?qū)μ煅膮^(qū)政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定有異議，且當(dāng)?shù)卣械脑u估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)估價結(jié)果與自己最低期望值也相距甚遠(yuǎn)，老盧與當(dāng)?shù)卣當(dāng)?shù)年拉鋸式系列行政官司中再添一起。截至目前，老盧與當(dāng)?shù)卣晕催_(dá)成一致的征收補(bǔ)償意見，涉案房屋也尚未拆除。

??按照海南省高院終審判決，天涯區(qū)政府應(yīng)為盧氏公司重新作出征收補(bǔ)償決定。最近，老盧收到了天涯區(qū)住建局送達(dá)的一份通知，并附上了一份房地產(chǎn)征收估價報告。老盧驚訝發(fā)現(xiàn)，這份政府部門通知的附件——征收估價報告，內(nèi)容與此前作出的估價報告完全一樣，只不過在報告出具日期上進(jìn)行了改動。

??對于此異議，天涯區(qū)政府相關(guān)職能部門對中國房地產(chǎn)報記者回應(yīng)稱，在海南省高院判決作出后，項目組將這一情況反饋給評估公司，由評估公司依據(jù)有關(guān)評估規(guī)則對盧氏公司的房屋進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估，項目組并不干涉。評估公司在給老盧的回函中稱，不存在異議方所說的評估違法的現(xiàn)象。

??“從程序上講，當(dāng)?shù)卣诜e極履行法院的生效判決?！焙Ｄ闲赂拍盥蓭熓聞?wù)所資深律師王淞表示，但從嚴(yán)格意義上講，作為當(dāng)?shù)卣匦伦鞒稣魇昭a(bǔ)償決定的重要參照依據(jù)，評估報告只修改日期，內(nèi)容不變，不屬于重新作岀的要件，涉嫌行政不作為。

??王淞還表示，這起行政征收糾紛官司，在海南舊改項目征收案例中具有典型的代表性，對提醒和改進(jìn)地方政府依法征收和化解此類糾紛具有積極意義。

??舊城改造引發(fā)官司

??“天涯區(qū)政府的上訴被省高院駁回了，要求當(dāng)?shù)卣匦伦鞒稣魇昭a(bǔ)償決定。”手里拿著海南省高院的一份終審行政判決書，戴著助聽器的老盧大聲對中國房地產(chǎn)報記者說。

??這份于今年6月份作出的終審行政判決書，是老盧與天涯區(qū)政府多起“拉鋸”行政官司之一。這起行政征收糾紛官司的訴由，是老盧不服天涯區(qū)政府于去年11月12日作出的一份《房屋征收補(bǔ)償決定書》（以下簡稱“11號征收補(bǔ)償決定”）。

??2017年5月10日，因?qū)嵤┠线吅－h(huán)河口棚戶區(qū)改造工作需要，天涯區(qū)政府作為征收人（天涯區(qū)住建局作為實施單位——記者注）作出了一份《房屋征收決定的公告》，征收時間為2017年5月10日至2017年8月10日。南邊海環(huán)河口棚戶區(qū)改造項目征收范圍總面積約260畝，征收房屋及建筑附屬物總面積達(dá)23萬余平方米，涉及550余戶居民共計273棟樓。

??盧氏公司的房屋位于三亞市南邊海路142號，屬于本次征收的范圍，土地面積1883.52平方米，房屋建筑面積1953.82平方米。根據(jù)天涯區(qū)政府于2020年11月12日作出的房屋征收補(bǔ)償決定，盧氏公司的各項征收補(bǔ)償總計591.647萬元。其中最大一筆為被征收房屋補(bǔ)償金，根據(jù)當(dāng)?shù)卣械囊患以u估公司估價，評估價值為509萬余元。

??“這個征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)顯然太低了，一平方米也就合計1000多元，明顯低于市場價，我沒法接受?！崩媳R稱，包括兄弟姐妹在內(nèi)三十多口人全都住在這棟樓上，不到600萬元的補(bǔ)償金額，在三亞市區(qū)根本買不到一套像樣的房子。

??所以一開始，老盧一直是選擇劃地重建，就地或就近作產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。

??由于對該征收補(bǔ)償決定不服，去年11月23日，老盧以盧氏公司為起訴主體，向海口海事法院提起了行政訴訟。去年12月22日，?？诤Ｊ路ㄔ洪_庭審理此案，并于12月29日作出一審判決。法院認(rèn)定天涯區(qū)政府作出的“11號征收補(bǔ)償決定”程序違法，結(jié)果不當(dāng)，撤銷該征收補(bǔ)償決定，判令天涯區(qū)政府對盧氏公司依法重新作出征收補(bǔ)償決定。

??天涯區(qū)政府被判敗訴

??一審判決后，天涯區(qū)政府對結(jié)果不服，向海南省高院提起上訴。

??在這起行政征收糾紛案中，天涯區(qū)政府的上訴為何被駁回？據(jù)一審判決書記載，2019年6月16日，經(jīng)天涯區(qū)政府委托，海南某德公司以2017年5月10日為評估價值時點，對三亞盧氏公司1404.52平方米土地、1942.87平方米房屋及附著物進(jìn)行評估，并作出了一份《房地產(chǎn)征收估價報告》。

??在這份評估報告中，征收土地按照971.4元/平方米、房屋按照1911元/平方米，再加上其他附著物，評估總價值為511.3565萬元。這份評估不僅載明對盧氏公司土地按出讓價格的40%扣除了應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，也載明了該報告完成之日起，即2019年6月16日至2020年6月15日止一年時間，超過一年需重新進(jìn)行評估。

??2019年11月7日，經(jīng)天涯區(qū)政府委托，三亞市價格認(rèn)證中心對盧氏公司的設(shè)備設(shè)施認(rèn)定總價為79.5805萬元。

??2020年11月22日，天涯區(qū)政府作出“11號征收補(bǔ)償決定”，各項補(bǔ)償金額共計591.647萬元。

??值得一提的是，2019年11月6日，盧氏公司曾委托一家有資質(zhì)評估造價公司以2019年10月30日為評估價值節(jié)點，對公司1883余平方米土地、2537.85平方米房屋及附著物進(jìn)行了評估，評估總價為2703.025萬元。一審判決書亦記載，2019年11月14日，天涯區(qū)政府也曾委托這家評估公司進(jìn)行評估，被告知評估結(jié)果為2116萬元。由于10%的評估費(fèi)問題，最終天涯區(qū)政府委托未果。

??“我認(rèn)為，按照市場價，至少超過2000萬元的補(bǔ)償，地方政府只答應(yīng)補(bǔ)償不到600萬元，顯失公平，我當(dāng)然不會同意?！崩媳R說。

??記者從相關(guān)判決書了解到，天涯區(qū)政府在這場官司中敗訴，一個重要的原因是2020年11月22日作出的“11號征收補(bǔ)償決定”，已超過了評估報告中注明的“一年有效期”。另外，天涯區(qū)政府未實際送達(dá)評估報告已構(gòu)成了程序違法。

??一審判決書稱，天涯區(qū)政府依據(jù)已超過了應(yīng)用有效期的評估報告而作出“11號征收補(bǔ)償決定”，明顯不利于盧氏公司得到公平補(bǔ)償，屬于程序違法。

??2021年6月，海南省高院作出終審判決，駁回天涯區(qū)政府的上訴，維持原判，即天涯區(qū)政府對盧氏公司依法重新作出征收補(bǔ)償決定。

??只改動日期的評估報告

??這起行政征收糾紛案，從法律訴訟的層面上已成定局，剩下就是地方政府如何執(zhí)行法院判決的環(huán)節(jié)。

??今年7月5日，天涯區(qū)住建局送達(dá)老盧一份《通知》，附件為一份“房地產(chǎn)征收估價報告”。這份通知及附件也是執(zhí)行法院判決的相關(guān)環(huán)節(jié)，如果老盧對此沒有異議，天涯區(qū)政府將依據(jù)此重新作出征收補(bǔ)償決定。

??但老盧發(fā)現(xiàn)，作為附件的“房地產(chǎn)征收估價報告”，讓他百思不得其解。老盧拿著政府部門提供的這份“最新”評估報告，反復(fù)對比海南某德公司于2019年6月16日作出的那份過時效估價報告。

??“除了改動報告出具日期為‘2021年6月25日’，其他的評估內(nèi)容完全一模一樣。”老盧說，“我對之前的評估報告是有異議的，如果天涯區(qū)政府仍是憑這份評估報告作出征收補(bǔ)償決定，我費(fèi)這么多工夫打官司還有什么意義？”

??針對老盧的質(zhì)疑，中國房地產(chǎn)報記者最近聯(lián)系了天涯區(qū)住建局等有關(guān)職能部門，并按照要求向天涯區(qū)宣傳部門發(fā)送了采訪提綱。

??“在修正原《征收補(bǔ)償決定書》存在的問題后，將重新作出《征收補(bǔ)償決定書》。”天涯區(qū)宣傳部門統(tǒng)籌的書面答復(fù)稱，關(guān)于盧氏公司的征收問題，將按照海南省高院判決結(jié)果辦理，即重新出具盧氏公司的征補(bǔ)決定書，依法依規(guī)辦理，“當(dāng)然，我們也一直沒有放棄與盧氏公司的協(xié)商溝通，只要盧氏公司愿意根據(jù)環(huán)河口棚改項目安置方案的規(guī)定，與項目組協(xié)商溝通補(bǔ)償事宜，項目組始終保持積極協(xié)商的態(tài)度。”

??針對老盧提出“三次評估報告內(nèi)容相同而只是修改了日期”的質(zhì)疑，天涯區(qū)有關(guān)部門答復(fù)稱，在判決作出后，項目組將這一情況反饋給評估公司，由評估公司依據(jù)有關(guān)評估規(guī)則對盧氏公司的房屋進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估，項目組并不干涉。對于評估結(jié)果存在異議的，盧氏公司可以向評估公司提出具體異議理由，由評估公司作出答復(fù)；如不認(rèn)可評估公司答復(fù)意見，可以申請該報告通過房地產(chǎn)專家評審委員會進(jìn)行鑒定。

??評估公司海南某德公司給盧氏公司的異議復(fù)函中表示，該公司不存在異議方所說的評估違法的現(xiàn)象，本次評估、估價委托方為天涯區(qū)住建局，根據(jù)委托方出具的《估價委托書》，價值時點為征收決定公告之日，即2017年5月10日。

??天涯區(qū)宣傳部門給記者的書面答復(fù)還稱，南邊海環(huán)河口棚改工作組將本著實事求是、讓利于民的原則提出可行性建議，化解征收矛盾，爭取在2021年年底完成全部征收補(bǔ)償工作。

??資深律師王淞接受記者采訪時表示，從事情的表層來看，天涯區(qū)政府相關(guān)職能部門確實是在按照相應(yīng)行政程序，積極執(zhí)行法院的生效判決，但實際上，要真正執(zhí)行法院的判決，“依法重新作出征收補(bǔ)償決定”的關(guān)鍵點就是“重新”。王淞認(rèn)為，在此過程中，評估報告是最關(guān)鍵的一環(huán)，天涯區(qū)政府最終要根據(jù)該評估報告而作出新的征收補(bǔ)償決定，也是體現(xiàn)政府在征收過程中的公平、合理性原則。

“從嚴(yán)格意義上講，評估報告只修改了日期，內(nèi)容未變，不屬于重新作岀征收補(bǔ)償決定的要件，涉嫌行政不作為?！蓖蹁帘硎尽?/p>