??“這是一條好消息，讓人看到了希望?！?月底，西安市嘉華新苑小區(qū)業(yè)主張先生給記者發(fā)來微信。

??張先生是嘉華新苑小區(qū)業(yè)主，所購房屋10余年無法辦理房產(chǎn)證。就在數(shù)天前，外界期盼已久的《西安市處理不動產(chǎn)登記遺留問題實施方案》正式印發(fā)，嘉華新苑小區(qū)遺留問題被納入“處遺”范圍，小區(qū)產(chǎn)權(quán)證辦理終于有了時間表。

??2005年，嘉華新苑小區(qū)（集體土地）被西安本地一家房企低價拿下，隨后該地塊被收歸國有，受政策和企業(yè)資金影響，直到今天也沒有按照要求進行土地招拍掛。按照規(guī)定，這樣一個土地手續(xù)不全的項目無法正常施工和銷售，但這個項目不僅悄然開工，還以“五證齊全”名義對外銷售，導(dǎo)致購房業(yè)主十余年無法辦理房產(chǎn)證。

??2017年官方的一則回復(fù)，使嘉華新苑小區(qū)遺留問題成因推出水面。這份回復(fù)稱，嘉華新苑小區(qū)《國有土地使用證》系偽造，開發(fā)商以此蒙騙有關(guān)部門，順利通過審批并取得預(yù)售資格等。

??這一消息震驚市場。

??“最近幾年，我們多次到有關(guān)部門反映情況，每一次都是讓我們再等一等，始終沒有下文?！睆埾壬f，隨著今年9月份西安市正式出臺不動產(chǎn)登記遺留問題實施方案，業(yè)主們重燃希望，希望政府能夠再加把勁，盡快解決好遺留問題。

??據(jù)知情人士介紹，在西安與嘉華新苑小區(qū)類似土地手續(xù)存在問題的項目多達百余個，已嚴重影響到房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。現(xiàn)如今，全力化解遺留問題已是擺在西安市各級主管部門面前的重要之事。

??土地證是假的！

??西安市原長安國土資源分局2017年5月的一次回復(fù)，稱未見小區(qū)“國有土地登記資料”。受訪者供圖

??位于西安市長安區(qū)嘉華街與長興路交會處的嘉華新苑小區(qū)，以馬路為界分為南北兩個區(qū)域：北區(qū)已建成一棟28層住宅樓，南區(qū)已建成一棟22層住宅樓；臨街區(qū)域有少量底商，總戶數(shù)超過300戶。

??9月底，中國房地產(chǎn)報記者前往西安實地走訪看到，歷經(jīng)多年發(fā)展的嘉華新苑小區(qū)生活配套已經(jīng)十分完善。一位業(yè)主代表告訴記者，自2012年入住以來，開發(fā)商始終在辦證問題上推脫，直到2016年業(yè)主們才發(fā)覺“里面有貓膩”，他們百思不解的是為什么購房時項目明明五證齊全，卻始終無法辦理房產(chǎn)證。

??事情得從十幾年前說起。

??2005年12月30日，西安鑫茂源實業(yè)有限公司（以下簡稱“鑫茂源公司”）通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，掛牌取得嘉華新苑小區(qū)10余畝集體建設(shè)用地使用權(quán)，土地款總額244.154萬元，并辦理了《集體土地使用證》，土地用途為商業(yè)，年限為40年。

??隨后，項目順利獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，審批總建筑面積近4萬平方米。

??變化出現(xiàn)在2007年，鑫茂源公司向當(dāng)?shù)卦瓏敛块T遞交申請，要求將上述宗地實施收購儲備，但直到2010年經(jīng)有關(guān)部門批準，該宗地塊才正式被征收為國有建設(shè)用地，完成了土地征收和安置補償工作。

??“在完成土地征收和安置補償工作后，下一步需要進行招拍掛。但因土地遺留問題、政策、企業(yè)資金等多重原因，這一工作始終未有進展。”有知情人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，無法招拍掛也就意味著開發(fā)商無法取得《國有土地使用證》，也無法進行后續(xù)的施工和銷售工作。但是在當(dāng)年，監(jiān)管相對薄弱，有不少企業(yè)冒著違規(guī)違法風(fēng)險，多是“先上車后補票”。

??鑫茂源公司正是如此，不僅擅自施工，還偽造了國有土地使用證。

??2009年，西安市國土部門開具的一張罰單顯示：鑫茂源公司擅自改變土地用途，違法建設(shè)嘉華新苑住宅小區(qū)。原因是，按照陜西省國土資源廳關(guān)于農(nóng)村集體土地的有關(guān)規(guī)定：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不得進行商品住宅開發(fā)，針對這一違法行為，國土部門要求鑫茂源公司限期自行拆除、恢復(fù)地面原狀，以及4萬余元的行政處罰，但鑫茂源公司僅繳納了罰款，并未履行拆除地面新建建筑物的拆除義務(wù)。

??更加蹊蹺的是，同樣是在2009年，嘉華新苑項目取得了《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，至此，項目名義上五證齊全、具備銷售條件。截至2010年4月、10月，嘉華新苑兩棟住宅樓相繼竣工，共建成341套商品房，并于2011年全部銷售完畢。

??記者獲得的一份官方資料顯示，2013年11月西安市規(guī)劃部門在項目竣工驗收時發(fā)現(xiàn)，嘉華新苑項目存在近4000平方米違規(guī)加建情況，并于2014年1月21日下達《違法建設(shè)行政處罰決定書》，對鑫茂源公司處以43.9萬元罰款（鑫茂源公司于同年2月19日繳納了罰款）。

??被處罰短短3天后，2014年1月24日，西安市規(guī)劃部門正式向該項目核發(fā)了《建設(shè)工程竣工驗收合格證》，項目性質(zhì)為商住綜合樓。

??“表面上看，項目該取得的證件都有了，但就是辦不了房產(chǎn)證。更重要的是，項目一邊被處罰一邊建設(shè)，一邊還能取得各種證件著實令人感到懷疑?！睆埾壬葮I(yè)主表示，2016年之前，主管部門數(shù)次對業(yè)主進行書面答復(fù)，但每一次答復(fù)都大相徑庭，均是項目五證齊全，資料已受理正在辦理中；直到2017年，官方的一則回復(fù)將之前的答復(fù)全部推翻，使事態(tài)逐漸明了。

??2021年3月，長安區(qū)不動產(chǎn)登記局回復(fù)業(yè)主稱，待西安市政策出臺后，將按照要求盡快解決。此時，距離假國土證事件爆發(fā)已過去4年多時間。受訪者供圖

??2017年5月，西安市長安區(qū)國土部門在回復(fù)業(yè)主時稱，未見小區(qū)“國有土地登記資料”。這一回復(fù)在當(dāng)時引發(fā)媒體廣泛關(guān)注，對業(yè)主而言猶如晴天霹靂。

??這份回復(fù)意味著項目無法辦理房產(chǎn)證原因是開發(fā)商偽造了《國有土地使用證》。更意味著，業(yè)主以為自己購買的是普通商品房，但實際上卻是有著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《房屋預(yù)售許可證》等一系列合法證件的“小產(chǎn)權(quán)房”。

??更直白的說，開發(fā)商憑借一張假“國土證”就突破了國土、房管、規(guī)劃等多部門層層審核監(jiān)管，“一路綠燈”修建并售出341套商品房。在國內(nèi)，房地產(chǎn)項目審批非常之嚴，據(jù)此前披露，申辦一個房地產(chǎn)項目要蓋近200個公章，每蓋一個章辦事員、科長、處長都要簽字，涉及數(shù)百個經(jīng)辦人。

??“我們曾問過主管部門，他們說前些年信息系統(tǒng)不健全，經(jīng)辦人員無法分辨土地證真假，再加上已經(jīng)有其他部門審核過，所以就信以為真?！睆埾壬鷮Υ吮硎緹o奈，也無法接受這一說辭。

??責(zé)任人被查，開發(fā)商資金難以為繼

??從獲取土地到劃歸國有，再到開發(fā)商被處罰，十余年里在有關(guān)部門層層監(jiān)管下，嘉華新苑小區(qū)就這樣建成了。

??2010年11月，一份長安區(qū)政府常務(wù)會議紀要顯示，對于目前已建成的國土長安分局土地儲備中心（鑫茂源）項目用地，由國土部門依法實施處罰后，方可開展土地出讓工作?？芍钡浇裉?，當(dāng)?shù)赝恋夭块T也沒有按照區(qū)政府要求為項目補辦“土地出讓”手續(xù)。

??隨著時間的推移，越來越多的流言蜚語在業(yè)主間流傳。

??“大家都在說，我們這個項目有相當(dāng)數(shù)量的房源是政府團購房，涉及長安區(qū)3個職能部門，數(shù)百名公務(wù)員。”有業(yè)主代表稱，雖然這件事并未出現(xiàn)在公開文件中，但是在一起生活久了小區(qū)確實有不少公務(wù)員，且在第一次參與上訪后，這些鄰居仿佛受到了警告一般，之后再未參與過。

??他不禁詰問：“這里面到底是怎么回事，有關(guān)部門和開發(fā)商到底有沒有貓膩？”

??多次維權(quán)后，事情還是出現(xiàn)了一定轉(zhuǎn)機。2017年“假國土證”事件爆發(fā)后，經(jīng)公安機關(guān)調(diào)查，鑫茂源公司涉嫌偽造使用《國有土地使用權(quán)證》，先后辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《房屋預(yù)售許可證》；隨后，長安區(qū)人民檢察院以證據(jù)不足、事實不清為由，不予批準逮捕犯罪嫌疑人韓某及韓某女兒（均為鑫茂源公司負責(zé)人）。

??到了2018年12月，長安區(qū)紀委對嘉華新苑項目涉及相關(guān)問題又進行了立案調(diào)查。2019年，因違規(guī)辦理“嘉華新苑”相關(guān)手續(xù)、違反廉潔紀律等，長安區(qū)原發(fā)展計劃委、長安區(qū)住建局、長安區(qū)民政局等單位數(shù)名責(zé)任人被處理。

??“將事情調(diào)查清楚，對責(zé)任人進行處理，是政府應(yīng)該做的事情。但業(yè)主們最關(guān)心的是，何時能夠?qū)⑦z留問題梳理清楚，盡快將房產(chǎn)證辦理下來?！睆埾壬硎尽?/p>

??對于2007年之后嘉華新苑項目建設(shè)用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，西安市原國土資源局長安分局此前表示，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓”。為完善嘉華新苑項目土地手續(xù)，經(jīng)有關(guān)部門批準，該局將項目所占用的集體土地征收為國有建設(shè)用地。

??該局稱，由于該項目已建成多年并全部出售給個人，完善用地手續(xù)存在諸多問題：如存在按現(xiàn)行土地出讓政策，必須實施“凈地”出讓，該項目由于已建成則不符合這項規(guī)定；再如，按照目前土地價格拍賣出讓，地價差距很大；該項目已建成，無法落實配建公共租賃住房要求等。此外，項目還存在無文勘資料、規(guī)劃超建等一系列問題。

??這其中，如果說行政審批手續(xù)層面問題尚有可能解決，那么土地款上的巨額差異則是無解。當(dāng)年，嘉華新苑地塊住宅和商業(yè)綜合地價初步測算為250萬元左右，到目前為止該地段地價初步測算已近千萬元。加之嘉華新苑項目當(dāng)年房屋售價不超過3200元/平方米，按照現(xiàn)行價格出讓土地，鑫茂源公司無力承擔(dān)。

??企查查顯示，鑫茂源公司成立于2005年，注冊資本800萬元，經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、房屋中介、室內(nèi)外裝修。中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系到該公司一位工作人員，其表示：“目前還沒有正式上班，具體情況不清楚，但房產(chǎn)證等事宜區(qū)里正在著手處理。”

??“由于嘉華新苑情況特殊，即便是在西安市也非常具有典型性，所以處理起來難度非常大。區(qū)政府為此曾多次召集有關(guān)部門開會研究，有關(guān)情況也向市政府匯報多次，整體方案也已經(jīng)初步形成。但此類遺留問題往往不是一天兩天能夠解決的，需要時間，也需要契機?！币晃唤咏?dāng)?shù)卣娜耸扛嬖V中國房地產(chǎn)報記者。

??官方文件出臺，遺留問題處置或加速

??西安市自然資源和規(guī)劃局長安分局針對此事曾在去年給出過解決意見：一是按照該項目建設(shè)現(xiàn)狀出具規(guī)劃條件，完善規(guī)劃手續(xù)，為該項目辦理土地出讓手續(xù)；二是以協(xié)議方式為該項目辦理土地出讓手續(xù)，采取措施促使鑫茂源公司繳納土地出讓價款，辦理后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)；三是按照批復(fù)時間，將該宗地征收為國有土地的時間2010年12月9日，作為評估土地基準日，進行土地價格評估，從而確定土地出讓價款；四是建議住建和文物部門研究出具意見，妥善處理該項目配建公共租賃住房和文物勘探問題。據(jù)悉，該意見已于2020年2月和3月兩次向西安市政府進行了上報。

??事情兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)始終沒有取得實質(zhì)性進展，到了今年，嘉華新苑業(yè)主們重新燃起了希望。

??今年年初，自然資源部下發(fā)《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》，這份通知為遺留問題解決提供了契機。在這份自然資源部的一號文件中，對于像嘉華新苑類似項目的遺留問題提出了明確要求，即：可以按照地方實際情況，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協(xié)議出讓等方式按照項目建設(shè)時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)。

??更為重要的是，文件明確：房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，以及將經(jīng)濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發(fā)單位欠繳稅費的，可報經(jīng)地方人民政府同意，按照“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

??“如果是按照該宗地征收為國有土地的時間，即2010年作為評估土地基準日，從而確定土地出讓價款，表面看是可行的，但實則有助長企業(yè)違規(guī)風(fēng)險?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣認為，自然資源部一號文件中明確提出“證繳分離”原則，地方政府在化解遺留問題時可以參考該原則，盡最大力量保護業(yè)主權(quán)益的同時，也對開發(fā)商違法違規(guī)行為零容忍。

??經(jīng)過大半年準備，9月份西安市自然資源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等八部門正式印發(fā)《西安市處理不動產(chǎn)登記遺留問題實施方案》。

??方案明確，要依法依規(guī)，尊重歷史，充分考慮房屋建設(shè)時的政策法規(guī)；要證繳分離，民生優(yōu)先，將群眾辦證問題與追繳開發(fā)建設(shè)單位相關(guān)稅費相分離；要規(guī)范處置，違法必究，對開發(fā)建設(shè)單位涉及的違法用地或違法建設(shè)等問題，從嚴追究等。

??長安區(qū)有關(guān)主管部門負責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者：“相關(guān)事宜區(qū)里正在研討，但具體情況不便透露。需要化解的也不止嘉華新苑一個項目，目前有關(guān)文件已經(jīng)出臺，可以說為這些遺留問題化解提出了方向，明確了時間軸，相信遺留問題化解速度會得到更大提升?！?/p>

??據(jù)知情人士透露，在西安市及長安區(qū)類似嘉華新苑小區(qū)這類因土地手續(xù)不全而引發(fā)的遺留問題多達百余個，例如中航華府小區(qū)、玄武新城、名京九合院錦蕓苑、中鐵二十局家屬院、名京九合院錦蕓苑、華陽琳瓏苑、東御蘭汀、鉆石半島、鴻基新城等等，其中多數(shù)都被列入了此次處遺范圍內(nèi)。

??“還是要有信心，相信政府能夠給我們解決難題，但這件事留下的教訓(xùn)足夠深刻。”張先生表示，從監(jiān)管缺失開發(fā)商順利施工，到開發(fā)商造假國土證東窗事發(fā)，出現(xiàn)歷史遺留問題的原因不在業(yè)主，可最終的結(jié)果卻要業(yè)主承擔(dān)。最近這幾年，每一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子都說很重視，成立了專案組，市里也有處遺辦，但事情就是原地打轉(zhuǎn)，“希望盡快解決，也希望這樣的事情不要再發(fā)生了?！?/p>