??2017年至2021年,鹽城樓市飛速發(fā)展、房價快速上漲，但在樓市高速擴(kuò)張的同時也埋下了多個項目存在質(zhì)量隱患的種子。

??“暴雨天, 剛裝修的房子就成了‘水簾洞’，墻體外立面大理石縫隙在施工時有問題, 后期我自己花錢進(jìn)行了維修，物業(yè)的態(tài)度是出了問題再來維修。”江蘇省鹽城市通銀森林紅郡項目業(yè)主郭月（化名）向中國房地產(chǎn)報記者傾訴了她的不滿，針對郭月提出的問題，該項目的物業(yè)工作人員回復(fù)記者稱：“相關(guān)問題已經(jīng)處理完畢?！?/p>

??然而，經(jīng)過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，她所遭遇的問題，卻僅是鹽城多個地產(chǎn)項目存在質(zhì)量問題的冰山一角。

??12月初，記者在鹽城當(dāng)?shù)卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，鹽都區(qū)高新區(qū)的合景匯悅城（在建項目）,被指梁下層鋼筋不綁扎，部分主筋漏放少放，室內(nèi)消防煙感使用普通pc管材，砼還未凝固行人踩踏；金融城·中央公館玻璃幕墻大面積滲水問題被業(yè)主投訴于媒體；在建新房萬達(dá)大公館則被投訴現(xiàn)澆面混凝土強(qiáng)度不足，鋼筋間距不符合設(shè)計要求，鋼筋保護(hù)層厚度不符合設(shè)計及現(xiàn)行規(guī)范強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等問題。

??針對此類問題，記者輾轉(zhuǎn)于鹽城市住建局、鹽城市鹽都區(qū)住建局以及鹽都區(qū)質(zhì)監(jiān)站，被以需要宣傳部門協(xié)調(diào)采訪為由婉拒了采訪。

??受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現(xiàn)、政策寬松等多因素驅(qū)動，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動上行至新房成交均價達(dá)11325元/平方米；2020年商品住宅成交面積創(chuàng)6年新高，市場一度供不應(yīng)求。

??據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示, 2020年1-12月份，鹽城市全市新建商品住房新增供應(yīng)887.5萬平方米，新建商品住房銷售1047.3萬平方米；2021年1-10月份，全市新建商品住房新增供應(yīng)740.7萬平方米，新建商品住房銷售825萬平方米。

??鹽城市常住人口700多萬，近幾年來在“大基建”提速，棚改、土拍等多重利好下，鹽城城區(qū)樓市持續(xù)高熱，眾多品牌房企的高價盤集中入市搶收期。今年以來，隨著多個品牌房企樓盤被爆出質(zhì)量問題，高速擴(kuò)張下樓市發(fā)展的“后遺癥”也在逐漸顯現(xiàn)。

??合景匯悅城：

??被指多處違規(guī)施工或?qū)?dǎo)致主體變形

??合景匯悅城項目，位于鹽城市鹽都區(qū)高新區(qū)青年路北、創(chuàng)智路交會處，規(guī)劃有高層20F至27F，洋房6F至11F，其中15棟高層住宅、11棟洋房，目前在建的部分還有十幾棟樓。鹽城房產(chǎn)網(wǎng)顯示，該項目參考價為11500元至12800元/平方米，開發(fā)商為江蘇雋達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（系合景泰富子公司）。

??據(jù)熟知該項目施工細(xì)節(jié)的知情人士李冬（化名）透露，在建住宅樓棟中，22、26-28四棟樓接近封頂，但這四棟樓10層以上部分存在“梁下鋼筋不綁扎，大梁主筋少放、漏放，樓板加強(qiáng)鋼筋漏放。高層住宅內(nèi)消防煙感器使用普通pc管材，樓板砼還未凝固行人踩踏，破壞上部鋼筋的保護(hù)層”等問題。

??“該違規(guī)施工行為并未引起業(yè)主方和現(xiàn)場監(jiān)理人員的重視?！彼M(jìn)一步指出，梁下鋼筋不綁扎會導(dǎo)致混凝土澆筑、振搗工程中，鋼筋位置因未固定而造成無序移動，特別是往上變動，嚴(yán)重?fù)p失構(gòu)件的抗彎能力；鋼筋無序移動，有可能并攏，造成鋼筋間沒有足夠的混凝土包裹，達(dá)不到鋼筋與混凝土共同工作的必須條件；并攏的鋼筋間容易沿縫開裂。在高層建筑中，上述情況屬于嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

??據(jù)李冬提供的當(dāng)時施工現(xiàn)場澆筑前的鋼筋綁扎情況視頻及照片資料，明顯可看到項目部分梁下主筋和箍筋未綁扎。

??對于李冬提供的照片資料中存在的情況，記者向項目的施工負(fù)責(zé)人和監(jiān)理方求證。合景匯悅城現(xiàn)場工程負(fù)責(zé)人對記者表示：“這屬于施工中過程性的內(nèi)容，施工中用的鋼材不是工廠做的標(biāo)準(zhǔn)件，有時會存在疏漏，通過‘三檢制’，就會在澆筑混凝之前會把這些問題進(jìn)行整改，所以說僅憑照片也無法準(zhǔn)確看出是哪些部位，是不是過程性的東西，沒有完整展示。”

??他補(bǔ)充道：“工程施工都會嚴(yán)格遵守施工規(guī)范和質(zhì)檢流程，施工方要班組質(zhì)檢、報送總包方質(zhì)檢，總包方質(zhì)檢完后會報送給監(jiān)理方，也就是‘三檢制’，有些過程性的東西，質(zhì)檢過程中發(fā)現(xiàn)由不合格的地方會要求整改?！?/p>

??該項目的監(jiān)理負(fù)責(zé)人則表示：“梁下鋼筋箍筋部分都是進(jìn)行綁扎的，而且混凝土澆筑后，我們監(jiān)理方會進(jìn)行梁下鋼筋的檢測，包括主筋、箍筋筋間距等，我們都有現(xiàn)場報告，最后監(jiān)管部門會隨即抽查梁下主筋、間距、箍筋、保護(hù)層等是否合格，這些都是要通過檢測儀進(jìn)行檢測，出具驗收報告的。”，該監(jiān)理負(fù)責(zé)人也表示，“梁下鋼筋不綁扎也不一定會出現(xiàn)上述問題，因為兩邊有柱子，有箍筋，梁下邊鋼筋也基本上固定好了，不會對主體質(zhì)量有影響?！?/p>

??對此說辭，李冬并不認(rèn)可，“大梁鋼筋都是成型的，根本補(bǔ)綁不起來，只有小部分好補(bǔ)扎，大多數(shù)人的手都伸不進(jìn)去?！?/p>

??對于大梁主筋少放、漏放，樓板加強(qiáng)鋼筋漏放的情況，該監(jiān)理負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)場都有三方驗收舉牌的拍照，“每棟樓都會進(jìn)行舉牌，不可能存在這種情況，這是行業(yè)最基本的底線，綁扎分很多種，滿扎、梅花扎、跳扎等，都會按照涉及規(guī)范進(jìn)行?！?/p>

??對此，李冬表示：“視頻拍攝是等到工人開始澆筑的時候，那時候漏筋部分已經(jīng)澆筑完畢?！?/p>

??合景匯悅城項目施工監(jiān)理負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“監(jiān)理沒驗收之前，工人有時會偷工，我們驗收過程中發(fā)現(xiàn)哪個環(huán)節(jié)存在問題就會進(jìn)行復(fù)查，復(fù)查合格才允許進(jìn)行下一步的澆筑。住建部門經(jīng)常會不通知的去現(xiàn)場抽查，只要發(fā)現(xiàn)存在問題，會第一時間責(zé)令停工整改，反過來要追究我們監(jiān)理責(zé)任?！?/p>

??當(dāng)?shù)匾晃还こ瘫O(jiān)理人士在接受中國房地產(chǎn)報記者咨詢時表示：“梁下鋼筋不綁扎，很容易導(dǎo)致項目主體變形和墻體裂縫。通俗講，梁下鋼筋不綁扎，整體結(jié)構(gòu)容易從四方形變成三角形，結(jié)構(gòu)上方變成了一個三角錐。一個點(diǎn)的受力肯定是遠(yuǎn)不如一條線一個面的強(qiáng)度高,這個情況非常容易引發(fā)安全事故。”

??對于高層住宅內(nèi)消防煙感器使用普通pc管材的質(zhì)疑，前述接受采訪的合景匯悅城工程現(xiàn)場工程負(fù)責(zé)人表示：“地上部分可以采用PC材料。”據(jù)他提供的消防報警聯(lián)動系統(tǒng)圖紙顯示，地上部分可以采用PC管。

??對此，李冬表示：“PVC和JDG問題，在消防安全方面，除非有特殊說明，或者購買A級防火PVC，一般都是用地JDG（編者注:JDG管又稱國標(biāo)扣式導(dǎo)管。JDG系列鋼管選用優(yōu)質(zhì)薄壁鋼板，雙面冷鍍鋅，360°維護(hù)）。”

??對此，合景匯悅城工程負(fù)責(zé)人曾表示隨后將回復(fù)記者相關(guān)問題，并提供相關(guān)設(shè)計圖紙，但在截至發(fā)稿前，該負(fù)責(zé)人未予回應(yīng)。

??金融城·中央公館：

??玻璃幕墻施工不當(dāng) 兩棟樓家家漏水

??金融城項目，位于鹽城市鹽南高新區(qū)世紀(jì)大道與人民路交會處，占地230畝，總建筑面積近100萬平方米。項目對外宣傳為融合高品質(zhì)住宅、高檔辦公樓、五星級酒店、配套商業(yè)的城市綜合體，位于蘇北地區(qū)最大的金融集聚區(qū)，系鹽城市政府重點(diǎn)工程。

??該項目由鹽城市政府參股的鹽城金融城建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“鹽城金融城建設(shè)公司”）開發(fā)建設(shè)。項目于2014年開盤銷售,目前整體項目已完工,二期項目部分已入住,多數(shù)處于裝修階段。

??然而，就是這樣一個高起點(diǎn)、“高品質(zhì)”的市級重點(diǎn)工程項目，建成后依然被業(yè)主投訴“延期交房半年，收房后玻璃幕墻又漏雨。僅有物業(yè)維修人員打膠敷衍了事，投訴無門。”

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主反映的滲水情況主要集中在二期項目15、16號樓外立面玻璃幕墻，兩棟樓幾乎家家漏水，多數(shù)房屋處于裝修階段。

??據(jù)現(xiàn)場裝修工人證實：“主要是外立面玻璃幕墻與建筑物接合收口處理不當(dāng)，導(dǎo)致出現(xiàn)滲水，特別是幕墻頂部與女兒墻之間的幕墻壓頂連接不牢固，封閉不嚴(yán)，如螺絲孔、壓頂搭接處不打膠或打膠不嚴(yán)密、遺漏等，形成滲水通道?！?/p>

??此外，該施工現(xiàn)場的工人介紹，施工過程主要受力構(gòu)件鋁型材立柱不按規(guī)范設(shè)置20mm伸縮縫，鋁型材熱脹冷縮、主體結(jié)構(gòu)壓縮變形產(chǎn)生的應(yīng)力會使玻璃開裂，產(chǎn)生滲水現(xiàn)象。

??他表示，部分業(yè)主裝修時選擇更換玻璃幕墻。記者在15號樓一戶裝修現(xiàn)場看到，業(yè)主在裝修時已將原有的玻璃拆卸，業(yè)主采購的玻璃放于室內(nèi)待安裝。

??對此，記者曾多次致電鹽城金融城建設(shè)公司，電話接通無人應(yīng)答。

??萬達(dá)大公館：建筑材料問題頻出 樓層屋頂暗藏木方

??萬達(dá)·大公館項目，總用地面積13萬平方米，總建筑面積48萬平方米。項目住宅由12棟高層及6棟花園洋房組成主題景觀社區(qū)，共計1743戶。項目以中大面積高檔住宅為主，配以少量“輕奢”大平層和多層洋房。項目位置青年路北側(cè)萬達(dá)廣場東側(cè)，2019年9月開盤，目前部分入住。

??萬達(dá)大公館的開發(fā)商為鹽城萬達(dá)華府投資發(fā)展有限公司（目前該公司已被鹽都區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司收購），建筑商為中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)大公館被指存在的主要問題是：現(xiàn)澆面混凝土強(qiáng)度嚴(yán)重不足；現(xiàn)澆面鋼筋間距不符合設(shè)計要求，鋼筋保護(hù)層厚度不符合設(shè)計及現(xiàn)行規(guī)范強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；混凝土粗骨料夾雜紅色砌塊材料，質(zhì)疑使用回籠材料生產(chǎn)混凝土。

??據(jù)大公館一位業(yè)主介紹,“6號樓的問題是戶主在裝修過程中發(fā)現(xiàn)的,室內(nèi)屋頂鋼筋（木方）都露出來了，據(jù)說跟開發(fā)商私下協(xié)商解決了，具體方案不清楚，目前也未看到戶主繼續(xù)裝修和入住。”

??中國房地產(chǎn)報記者曾致電開發(fā)商鹽城萬達(dá)華府投資發(fā)展有限公司，該公司辦公室工作人員以“（是否接受采訪）決定不了”為由婉拒了記者采訪。

??樓市熱度攀升 質(zhì)量問題不容忽視

??梳理鹽城房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期間交付的項目，房屋質(zhì)量問題也如影隨形。

??通盈森林紅郡、鹽城金融城二期、萬達(dá)·大公館項目均是2019年開始陸續(xù)交房，2021年陸續(xù)爆出質(zhì)量問題投訴，合景匯悅城則是在建工程。

??經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口總量是房地產(chǎn)市場快速發(fā)展不可或缺的重要因素。

??鹽城市位于江蘇省蘇北地區(qū)，全市海陸空交通便捷。2020年末鹽城市常住人口671.06萬人，總量居全省第六位。其中，城鎮(zhèn)常住人口430.22萬人。據(jù)鹽城市統(tǒng)計局辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年,鹽城地區(qū)生產(chǎn)總值是5953.4億元,增長3.5%,總量、增速分別列長三角地區(qū)第13位、第15位?？偭苛型惖丶壥械?4位。

??回望鹽城樓市歷年發(fā)展脈絡(luò)，2015年至2017年得益于國家“去庫存”和當(dāng)?shù)厝瞬偶畹睦谜?，樓市量價齊升；2018年市場趨于理性；2019年至2020年，受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現(xiàn)、政策寬松等多因素驅(qū)動，樓市成交均價也節(jié)節(jié)攀高；2020年商品住宅成交面積創(chuàng)6年新高，供不應(yīng)求，新房成交價格波動上行至11325元/平方米。

??鹽城市人民政府發(fā)布的《鹽城市2021年1-10月份房地產(chǎn)市場基本情況》顯示，1-10月份，全市新建商品房新增供應(yīng)989.7萬平方米，其中全市新建商品住房新增供應(yīng)740.7萬平方米。全市新建商品房銷售1037.1萬平方米，其中全市新建商品住房銷售825萬平方米。市場需求火爆，供需數(shù)據(jù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

??而據(jù)鹽城新聞網(wǎng)顯示，2020年鹽城居民年人均可支配收入33707元，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40404元。

??據(jù)克而瑞2021年4月份發(fā)布的調(diào)研報告顯示，鹽城自規(guī)劃發(fā)展以來，空間形態(tài)由“團(tuán)塊狀”向“一城二片”過渡。發(fā)展方向可謂“四面開花”，可歸納為“重點(diǎn)向南，適度向西，整合城北，啟動河?xùn)|”。主城區(qū)分為城中（老城區(qū)）、城南（主城區(qū)）、城東（河?xùn)|）、城西、城西南、城北等幾個片區(qū)。

??未來鹽城樓市將有大量入市交付的地產(chǎn)項目，質(zhì)量問題不容忽視。