??王少杰 中房報記者 樊永鋒 北京 遼寧營口報道

??在“房住不炒”的基調下，房地產金融調控不斷升級，銀行涉房信貸緊跟收緊步伐，嚴禁房產抵押經營貸款違規(guī)流入到房地產市場的政策也已加速落地。

??不過，在強化監(jiān)管持續(xù)發(fā)力下，部分銀行在涉房貸款方面仍問題頻發(fā)。

??有知情者向中國房地產報記者透露，2019年至2020年間，遼寧營口經濟技術開發(fā)區(qū)明虹房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“營口明虹地產公司”）利用旗下“塞納河畔”等項目的多處房產抵押擔保，以為當地塑料、裝飾、物流、貿易等多家小微企業(yè)及個人在銀行尋求經營性貸款的名義，將實際獲取到的3.7億余元銀行貸款全部歸入房企囊中，目前，部分貸款已被銀行列為不良貸款實施重組方案，交通銀行股份有限公司（以下簡稱“交通銀行”）營口分行、阜新銀行營口分行、葫蘆島銀行營口分行等多家銀行牽涉其中。

??事實上，交通銀行已因此類問題多次被處罰。2021年4月22日，因向提供虛假資料的借款人發(fā)放個人住房貸款等，河南銀保監(jiān)局一天內對交通銀行旗下一家分行三家支行連開罰單，分別罰款50萬元；2021年8月10日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布多份罰單。其中，交通銀行上海市松江支行，因貸款變相用于購房，被處罰金30萬元，并責令改正；因涉及2019年以前的貸款違規(guī)流入樓市，交通銀行上海自貿試驗區(qū)分行收到兩張罰單，該機構被罰50萬元，主要負責人被警告；2021年7月16日，中國銀保監(jiān)會官網發(fā)布消息稱，官方對信貸資金違規(guī)流入房地產市場的情況再次進行打擊中，其中，交通銀行領取罰單4100萬元。

??2022年初，針對信貸違規(guī)、涉房類貸款違規(guī)等問題，中國房地產報記者電話采訪相關涉事銀行（分行）時，均被工作人員以不清楚為由婉拒采訪。

??1月14日，北京一位不愿具名的律師向中國房地產報記者表示，銀行違規(guī)信貸在監(jiān)管檢查中屢查屢犯的背后，是因為發(fā)放貸款已成為銀行業(yè)務與考核重要指標，也是提升利潤的重要途徑。在此背景下，銀行作為一家企業(yè)，為了利潤收益和任務指標考核，一些銀行工作人員可能會使用各種方法，來完成信貸業(yè)績目標。發(fā)放貸款到房地產市場，即便有違規(guī)端倪出現，通常也只是以罰了之。該人士建議，發(fā)現挪用經營貸進入房地產市場應移送征信系統(tǒng)，提高違規(guī)成本，才能從根源遏制違規(guī)勢頭肆意蔓延。

??“借名借貸”把戲上演

??經營用途貸款流入房企囊中

??違規(guī)發(fā)放購房貸僅是交通銀行闖入地產“禁貸”領域里的冰山一角。近年來，樓市中關于經營貸違規(guī)流入房地產領域的傳聞，未曾間斷。中國房地產報記者經梳理后發(fā)現，目前部分企業(yè)和個人挪用經營貸手段多樣，通過各種方式規(guī)避監(jiān)管要求。其中，通過“借名借貸”方式，違規(guī)獲取銀行“輸血”現象在銀企間暗涌正酣，引發(fā)潛在風險不容小覷。

??2019年5月至6月間，交通銀行營口分行先后向營口富安塑料制品有限公司、營口利豐塑料制品有限公司、營口裕龍裝飾有限公司等六家小微企業(yè)及個人累計發(fā)放貸款1億余元，其中單筆發(fā)放額度最多一筆為6280萬元，貸款企業(yè)為營口經濟技術開發(fā)宏大塑料制品有限公司，而該公司兩位股東高某俊、董某娟（法人），同時還為營口明虹地產公司股東（法人），根據該公司股權結構顯示，高某俊持股比例為75%，董某娟（法人）持股比例為25%。

??“看似常規(guī)的企業(yè)經營性銀行貸款發(fā)放背后，被指實為配合營口明虹地產公司獲得銀行違規(guī)貸款而上演的‘借名借貸’把戲，實際上，小微企業(yè)及個人將從交通銀行營口分行獲批到的超億元經營用途貸款，已變相流入房企囊中?！敝檎呷缡钦f。

??交通銀行營口分行主管信貸業(yè)務相關負責人在接受中國房地產報記者電話采訪時，否認該行與營口明虹地產公司等企業(yè)有過合作，他本人不清楚有此類貸款業(yè)務發(fā)生。

??一份出自交通銀行營口分行的內部文件內容則顯示，意識到風險的交通銀行營口分行，已對上述企業(yè)實施不良貸款重組方案。2019年5月17日，交通銀行遼寧省分行向該行營口分行下發(fā)“貸款重組通知單”（編號：字保全通知[2019]13號、15號），“通知單”批準同意交通銀行營口分行就營口宏大限公司1480萬元、營口正園塑料制品有限公司1130萬元等不良貸款辦理重組，重組期限二年。重組后的貸款應納入到營口明虹地產公司實控人高某俊系關聯(lián)貸款中統(tǒng)一進行風險管控和重點關注。

??該通知單顯示，該筆貸款重組是在對“高某俊系”1.26億元貸款整體把控的前提下綜合考慮。此外，“高某俊系”貸款的主要風險點，是關聯(lián)企業(yè)已全部停業(yè)，保證人均為高某俊親屬，擔保能力較弱。

??擔保異常并非空穴來風。根據記者現場走訪“高某俊系”貸款的部分關聯(lián)企業(yè)注冊地后發(fā)現，多數塑料制品、裝飾及貿易企業(yè)早已不見了蹤影，取而代之的是風馬牛不相及的汽配、汽修經營門店。

??注冊地為營口市鲅魚圈區(qū)蘆屯鎮(zhèn)塑料工業(yè)園01-宏大塑料A2樓（以下簡稱“宏大塑料A2樓”）南數6號、8號門的營口開宇塑料制品有限公司和營口德豐塑料制品有限公司，兩家門店已長期關閉，外圍也并未找到有關企業(yè)標識及設備；注冊地位于宏大塑料A2樓南數7號、10號、12號門市的營口富安塑料制品有限公司、營口利豐塑料制品有限公司及營口裕龍裝飾有限公司，更是難覓蹤影。各自對應的門店已分別被東風風光汽車銷售公司、鑫澤汽配維修中心及宏橋機械配件商店使用。

??“在此經營生意已有5個年頭，但從未見到過上述塑料制品等企業(yè)在此生產辦公，這些公司不排除只是 ‘空殼’公司可能”。租用宏大塑料A2樓其中門店經營者李小波電話里對記者如是說。

??通知單還載明，實際控制人高某俊名下明虹房地產公司所開發(fā)的“塞納河畔”項目收入是“高某俊系”貸款的唯一還款來源，因此要求營口分行密切關注開發(fā)房產銷售情況，確保銷售回款及時償還該行貸款。為此，企業(yè)承諾“塞納河畔”項目銷售款全部歸集至該行開立的賬戶，房產銷售款的50%用于償還該行貸款。

??記者在位于營口市鲅魚圈區(qū)平安大街與日月大道交會處的“塞納河畔”售樓處了解到，該項目用地面積93694平方米，總建筑面積294801平方米，開發(fā)建設有聯(lián)排別墅、多層洋房及高層住宅，2019年竣工并交付使用?，F如今仍有大量房源在售，其中高層均價6000元/平方米，聯(lián)排別墅均價1萬元/平方米。該售樓處有工作人員向記者表示，因近年當地樓市持續(xù)低迷，樓盤房產去化率并不樂觀，有跡象表明，2021年全年只售出數十套房產，目前該樓盤庫存依然高企。

??“塞納河畔”房產銷售不暢，對于交通銀行營口分行重組“高某俊系”貸款方案的實施顯然不是好兆頭。這將意味著，在該行設計重組方案期限內，營口明虹地產公司如期還款能力將難以保障。

??在違規(guī)獲取銀行“輸血”的套路下，不止交通銀行營口分行一家中招。根據知情者提供的數據顯示，2020年1月至11月，營口明虹地產公司實控人高某俊還以同樣套路——“借名借貸”，先后在阜新銀行股份有限公司營口分行、葫蘆島銀行股份有限公司營口分行、遼寧大石橋農村商業(yè)銀行股份有限公司、遼寧辰州匯通村鎮(zhèn)銀行股份有限公司、營口融生農村商業(yè)銀行股份有限公司、營口銀行股份有限公司昆侖支行、營口銀行股份有限公司遼東灣支行等銀行，共獲得貸款23816萬元。加上此前營口明虹地產公司從交通銀行營口分行所獲取到的貸款13598萬元，營口明虹地產公司僅在2019年、2020年兩年內從當地多家銀行變相貸款累計金額達3.7億余元?！敖刂聊壳?，上述多筆貸款均出現逾期現象。或受此影響，2020年9月30日，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院將高某俊列入失信人記錄名單?！敝檎哒f。

??1500萬元債務違約

??牽出股權質押迷團

??早在數年前，營口明虹地產公司已釋放“缺錢”信號，以名下房產抵押擔保方式四處尋求融資。一方面不僅忙于對接銀行“輸血”通道，另一方面還以高息回報為承諾，積極尋找著民間借貸中的“金主”。只不過，“未按規(guī)矩出牌”的營口明虹地產公司，打亂了民間借貸江湖平靜，一時間紛爭不斷。

??記者調查發(fā)現，民間借貸糾紛不斷、官司纏身的高某俊，也將營口明虹地產公司帶入紛爭泥潭。

??早在2013年底，朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司因資金短缺，共同向營口商人欒某武借貸資金1500萬元，約定借款期限為半年，高某俊以名下等值房產為上述借款提供連帶責任擔保。借款到期后，朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司未能如期歸還借款和利息，欒某武多次催要無果，遂將朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司和擔保人高某俊訴至營口市鲅魚圈區(qū)人民法院，要求償還本金及約定利息。

??2019年5月17日，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院經審理作出判決，朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司需償還欒某武本金及利息，高某俊作為擔保方，對本金和利息承擔連帶償還責任。高某俊不認可這一判決，先后上訴到營口市中級人民法院和遼寧省高級人民法院，但都駁回了他的上訴申請。

??對此，記者多次致電營口明虹地產公司及高某俊，但對方電話始終處于無人接聽狀態(tài)，采訪未果。

??為了財產保全，經欒某武申請，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院于2019年1月30日作出凍結高某俊名下營口明虹地產公司股權的執(zhí)行裁定（2019年遼0804執(zhí)保25號），凍結期限為一年。凍結期結束后，該股權在經歷短暫解凍后，再次被營口市鲅魚圈區(qū)人民法院于2020年3月6日，作出凍結該股權的執(zhí)行裁定（2019年遼0804執(zhí)2147、2148號），此次凍結期限為二年。此后，高某俊等人依然沒有償還欒某武借款意向。

??官司贏了卻依舊無奈。在接受采訪時，欒某武向中國房地產報記者表示，依據相關規(guī)定，法院只需要執(zhí)行當初借款的抵押資產償還欒某武即可，但該案陷入了官司勝訴卻難執(zhí)行的僵局，要不回欠款的欒某武只好逐級向上反映?！澳壳埃|寧省高級人民法院和最高人民法院均將此案掛牌督辦，不過至今沒有實質進展?！睓枘澄湔f。

??在欒某武看來，此案執(zhí)行并不困難。營口明虹地產公司所開發(fā)的“塞納河畔”項目早已建成并在銷售中，房產銷售款遠遠超過所欠他的金額。高某俊為該公司第一大股東和實際控制人，而該公司另一個股東董某娟，其另一身份為高某俊妻子，這也意味著，營口明虹地產公司（含開發(fā)項目）系夫妻共同財產，高某俊與董某娟應該承擔共同債務。

??更令欒某武不解的是，營口明虹地產公司實控人高某俊股權凍結期間，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院卻在無任何征兆和依據下，于2019年6月26日作出民事裁定書（2019年遼0804 執(zhí)保25-1號），解除了高某俊名下營口明虹地產公司1500萬元股權的凍結。同日，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院再次作出民事裁定，并重新凍結高某俊名下營口明虹地產公司股權。一天內作出兩次裁定理由均是“當事人申請”。

??“‘當天解凍即凍結’，當事人既不知情，也沒有向法院申請”。欒某武認為，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院作出“當天解凍即凍結”依據（理由）很滑稽，自己作為當事人完全不知情，況且自己與高某俊之間借貸糾紛尚未解決，自己根本不可能主張申請法院解封高某俊股權，顯然不符合邏輯。

??多條信源交叉證實，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院作出對高某俊名下營口明虹地產公司股權解封當天，營口明虹地產公司僅有的兩位股東均與交通銀行營口分行完成了“股權出質”事宜，高某俊出質股權數額為1500萬股，董某娟出質股權數額為500萬股。這表明，包括高某俊在內，營口明虹地產公司兩位股東將名下所有股權悉數抵押至交通銀行營口分行。而完成質押前置條件是，股權處于無抵押、無凍結狀態(tài)下方可完成。

??封凍期的股權是如何實現質押變現的？這一過程顯然存在多重程序違規(guī)。

??根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》規(guī)定，就股權解凍，首先凍結期限屆滿后，會自動解除凍結。其次，當事人也可以向法院提出申請，可以提供擔保，經法院審查同意后可以解凍?！棒滛~圈區(qū)法院在未通知當事人前提下，對股權擅自解凍再凍結，環(huán)節(jié)上涉嫌存在程序上違法?！鼻笆霾辉妇呙蓭煴硎菊f。

??“處于封凍期的股權被法院當天解凍隨即再凍結，期間完成銀行質押，這一不同尋常操作的確存在問題”。1月18日，營口市中級人民法院（12368訴訟服務熱線）有工作人員向中國房地產報記者表示，盡可能把相關證據材料搜集起來，可在每周四下午一點半到該院進行投訴，屆時有主管院長接待。

??（應受訪者要求，文中李小波為化名）