??王少杰 中房報記者 樊永鋒 北京 遼寧營口報道

??在“房住不炒”的基調(diào)下，房地產(chǎn)金融調(diào)控不斷升級，銀行涉房信貸緊跟收緊步伐，嚴禁房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款違規(guī)流入到房地產(chǎn)市場的政策也已加速落地。

??不過，在強化監(jiān)管持續(xù)發(fā)力下，部分銀行在涉房貸款方面仍問題頻發(fā)。

??有知情者向中國房地產(chǎn)報記者透露，2019年至2020年間，遼寧營口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“營口明虹地產(chǎn)公司”）利用旗下“塞納河畔”等項目的多處房產(chǎn)抵押擔保，以為當?shù)厮芰稀⒀b飾、物流、貿(mào)易等多家小微企業(yè)及個人在銀行尋求經(jīng)營性貸款的名義，將實際獲取到的3.7億余元銀行貸款全部歸入房企囊中，目前，部分貸款已被銀行列為不良貸款實施重組方案，交通銀行股份有限公司（以下簡稱“交通銀行”）營口分行、阜新銀行營口分行、葫蘆島銀行營口分行等多家銀行牽涉其中。

??事實上，交通銀行已因此類問題多次被處罰。2021年4月22日，因向提供虛假資料的借款人發(fā)放個人住房貸款等，河南銀保監(jiān)局一天內(nèi)對交通銀行旗下一家分行三家支行連開罰單，分別罰款50萬元；2021年8月10日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布多份罰單。其中，交通銀行上海市松江支行，因貸款變相用于購房，被處罰金30萬元，并責令改正；因涉及2019年以前的貸款違規(guī)流入樓市，交通銀行上海自貿(mào)試驗區(qū)分行收到兩張罰單，該機構(gòu)被罰50萬元，主要負責人被警告；2021年7月16日，中國銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，官方對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況再次進行打擊中，其中，交通銀行領取罰單4100萬元。

??2022年初，針對信貸違規(guī)、涉房類貸款違規(guī)等問題，中國房地產(chǎn)報記者電話采訪相關(guān)涉事銀行（分行）時，均被工作人員以不清楚為由婉拒采訪。

??1月14日，北京一位不愿具名的律師向中國房地產(chǎn)報記者表示，銀行違規(guī)信貸在監(jiān)管檢查中屢查屢犯的背后，是因為發(fā)放貸款已成為銀行業(yè)務與考核重要指標，也是提升利潤的重要途徑。在此背景下，銀行作為一家企業(yè)，為了利潤收益和任務指標考核，一些銀行工作人員可能會使用各種方法，來完成信貸業(yè)績目標。發(fā)放貸款到房地產(chǎn)市場，即便有違規(guī)端倪出現(xiàn)，通常也只是以罰了之。該人士建議，發(fā)現(xiàn)挪用經(jīng)營貸進入房地產(chǎn)市場應移送征信系統(tǒng)，提高違規(guī)成本，才能從根源遏制違規(guī)勢頭肆意蔓延。

??“借名借貸”把戲上演

??經(jīng)營用途貸款流入房企囊中

??違規(guī)發(fā)放購房貸僅是交通銀行闖入地產(chǎn)“禁貸”領域里的冰山一角。近年來，樓市中關(guān)于經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的傳聞，未曾間斷。中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)梳理后發(fā)現(xiàn)，目前部分企業(yè)和個人挪用經(jīng)營貸手段多樣，通過各種方式規(guī)避監(jiān)管要求。其中，通過“借名借貸”方式，違規(guī)獲取銀行“輸血”現(xiàn)象在銀企間暗涌正酣，引發(fā)潛在風險不容小覷。

??2019年5月至6月間，交通銀行營口分行先后向營口富安塑料制品有限公司、營口利豐塑料制品有限公司、營口裕龍裝飾有限公司等六家小微企業(yè)及個人累計發(fā)放貸款1億余元，其中單筆發(fā)放額度最多一筆為6280萬元，貸款企業(yè)為營口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)宏大塑料制品有限公司，而該公司兩位股東高某俊、董某娟（法人），同時還為營口明虹地產(chǎn)公司股東（法人），根據(jù)該公司股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，高某俊持股比例為75%，董某娟（法人）持股比例為25%。

??“看似常規(guī)的企業(yè)經(jīng)營性銀行貸款發(fā)放背后，被指實為配合營口明虹地產(chǎn)公司獲得銀行違規(guī)貸款而上演的‘借名借貸’把戲，實際上，小微企業(yè)及個人將從交通銀行營口分行獲批到的超億元經(jīng)營用途貸款，已變相流入房企囊中?！敝檎呷缡钦f。

??交通銀行營口分行主管信貸業(yè)務相關(guān)負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者電話采訪時，否認該行與營口明虹地產(chǎn)公司等企業(yè)有過合作，他本人不清楚有此類貸款業(yè)務發(fā)生。

??一份出自交通銀行營口分行的內(nèi)部文件內(nèi)容則顯示，意識到風險的交通銀行營口分行，已對上述企業(yè)實施不良貸款重組方案。2019年5月17日，交通銀行遼寧省分行向該行營口分行下發(fā)“貸款重組通知單”（編號：字保全通知[2019]13號、15號），“通知單”批準同意交通銀行營口分行就營口宏大限公司1480萬元、營口正園塑料制品有限公司1130萬元等不良貸款辦理重組，重組期限二年。重組后的貸款應納入到營口明虹地產(chǎn)公司實控人高某俊系關(guān)聯(lián)貸款中統(tǒng)一進行風險管控和重點關(guān)注。

??該通知單顯示，該筆貸款重組是在對“高某俊系”1.26億元貸款整體把控的前提下綜合考慮。此外，“高某俊系”貸款的主要風險點，是關(guān)聯(lián)企業(yè)已全部停業(yè)，保證人均為高某俊親屬，擔保能力較弱。

??擔保異常并非空穴來風。根據(jù)記者現(xiàn)場走訪“高某俊系”貸款的部分關(guān)聯(lián)企業(yè)注冊地后發(fā)現(xiàn)，多數(shù)塑料制品、裝飾及貿(mào)易企業(yè)早已不見了蹤影，取而代之的是風馬牛不相及的汽配、汽修經(jīng)營門店。

??注冊地為營口市鲅魚圈區(qū)蘆屯鎮(zhèn)塑料工業(yè)園01-宏大塑料A2樓（以下簡稱“宏大塑料A2樓”）南數(shù)6號、8號門的營口開宇塑料制品有限公司和營口德豐塑料制品有限公司，兩家門店已長期關(guān)閉，外圍也并未找到有關(guān)企業(yè)標識及設備；注冊地位于宏大塑料A2樓南數(shù)7號、10號、12號門市的營口富安塑料制品有限公司、營口利豐塑料制品有限公司及營口裕龍裝飾有限公司，更是難覓蹤影。各自對應的門店已分別被東風風光汽車銷售公司、鑫澤汽配維修中心及宏橋機械配件商店使用。

??“在此經(jīng)營生意已有5個年頭，但從未見到過上述塑料制品等企業(yè)在此生產(chǎn)辦公，這些公司不排除只是 ‘空殼’公司可能”。租用宏大塑料A2樓其中門店經(jīng)營者李小波電話里對記者如是說。

??通知單還載明，實際控制人高某俊名下明虹房地產(chǎn)公司所開發(fā)的“塞納河畔”項目收入是“高某俊系”貸款的唯一還款來源，因此要求營口分行密切關(guān)注開發(fā)房產(chǎn)銷售情況，確保銷售回款及時償還該行貸款。為此，企業(yè)承諾“塞納河畔”項目銷售款全部歸集至該行開立的賬戶，房產(chǎn)銷售款的50%用于償還該行貸款。

??記者在位于營口市鲅魚圈區(qū)平安大街與日月大道交會處的“塞納河畔”售樓處了解到，該項目用地面積93694平方米，總建筑面積294801平方米，開發(fā)建設有聯(lián)排別墅、多層洋房及高層住宅，2019年竣工并交付使用?，F(xiàn)如今仍有大量房源在售，其中高層均價6000元/平方米，聯(lián)排別墅均價1萬元/平方米。該售樓處有工作人員向記者表示，因近年當?shù)貥鞘谐掷m(xù)低迷，樓盤房產(chǎn)去化率并不樂觀，有跡象表明，2021年全年只售出數(shù)十套房產(chǎn)，目前該樓盤庫存依然高企。

??“塞納河畔”房產(chǎn)銷售不暢，對于交通銀行營口分行重組“高某俊系”貸款方案的實施顯然不是好兆頭。這將意味著，在該行設計重組方案期限內(nèi)，營口明虹地產(chǎn)公司如期還款能力將難以保障。

??在違規(guī)獲取銀行“輸血”的套路下，不止交通銀行營口分行一家中招。根據(jù)知情者提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至11月，營口明虹地產(chǎn)公司實控人高某俊還以同樣套路——“借名借貸”，先后在阜新銀行股份有限公司營口分行、葫蘆島銀行股份有限公司營口分行、遼寧大石橋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、遼寧辰州匯通村鎮(zhèn)銀行股份有限公司、營口融生農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、營口銀行股份有限公司昆侖支行、營口銀行股份有限公司遼東灣支行等銀行，共獲得貸款23816萬元。加上此前營口明虹地產(chǎn)公司從交通銀行營口分行所獲取到的貸款13598萬元，營口明虹地產(chǎn)公司僅在2019年、2020年兩年內(nèi)從當?shù)囟嗉毅y行變相貸款累計金額達3.7億余元?！敖刂聊壳?，上述多筆貸款均出現(xiàn)逾期現(xiàn)象?；蚴艽擞绊?，2020年9月30日，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院將高某俊列入失信人記錄名單?！敝檎哒f。

??1500萬元債務違約

??牽出股權(quán)質(zhì)押迷團

??早在數(shù)年前，營口明虹地產(chǎn)公司已釋放“缺錢”信號，以名下房產(chǎn)抵押擔保方式四處尋求融資。一方面不僅忙于對接銀行“輸血”通道，另一方面還以高息回報為承諾，積極尋找著民間借貸中的“金主”。只不過，“未按規(guī)矩出牌”的營口明虹地產(chǎn)公司，打亂了民間借貸江湖平靜，一時間紛爭不斷。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民間借貸糾紛不斷、官司纏身的高某俊，也將營口明虹地產(chǎn)公司帶入紛爭泥潭。

??早在2013年底，朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司因資金短缺，共同向營口商人欒某武借貸資金1500萬元，約定借款期限為半年，高某俊以名下等值房產(chǎn)為上述借款提供連帶責任擔保。借款到期后，朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司未能如期歸還借款和利息，欒某武多次催要無果，遂將朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司和擔保人高某俊訴至營口市鲅魚圈區(qū)人民法院，要求償還本金及約定利息。

??2019年5月17日，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院經(jīng)審理作出判決，朱某軍、營口旺裕和置業(yè)公司需償還欒某武本金及利息，高某俊作為擔保方，對本金和利息承擔連帶償還責任。高某俊不認可這一判決，先后上訴到營口市中級人民法院和遼寧省高級人民法院，但都駁回了他的上訴申請。

??對此，記者多次致電營口明虹地產(chǎn)公司及高某俊，但對方電話始終處于無人接聽狀態(tài)，采訪未果。

??為了財產(chǎn)保全，經(jīng)欒某武申請，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院于2019年1月30日作出凍結(jié)高某俊名下營口明虹地產(chǎn)公司股權(quán)的執(zhí)行裁定（2019年遼0804執(zhí)保25號），凍結(jié)期限為一年。凍結(jié)期結(jié)束后，該股權(quán)在經(jīng)歷短暫解凍后，再次被營口市鲅魚圈區(qū)人民法院于2020年3月6日，作出凍結(jié)該股權(quán)的執(zhí)行裁定（2019年遼0804執(zhí)2147、2148號），此次凍結(jié)期限為二年。此后，高某俊等人依然沒有償還欒某武借款意向。

??官司贏了卻依舊無奈。在接受采訪時，欒某武向中國房地產(chǎn)報記者表示，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，法院只需要執(zhí)行當初借款的抵押資產(chǎn)償還欒某武即可，但該案陷入了官司勝訴卻難執(zhí)行的僵局，要不回欠款的欒某武只好逐級向上反映。“目前，遼寧省高級人民法院和最高人民法院均將此案掛牌督辦，不過至今沒有實質(zhì)進展?！睓枘澄湔f。

??在欒某武看來，此案執(zhí)行并不困難。營口明虹地產(chǎn)公司所開發(fā)的“塞納河畔”項目早已建成并在銷售中，房產(chǎn)銷售款遠遠超過所欠他的金額。高某俊為該公司第一大股東和實際控制人，而該公司另一個股東董某娟，其另一身份為高某俊妻子，這也意味著，營口明虹地產(chǎn)公司（含開發(fā)項目）系夫妻共同財產(chǎn)，高某俊與董某娟應該承擔共同債務。

??更令欒某武不解的是，營口明虹地產(chǎn)公司實控人高某俊股權(quán)凍結(jié)期間，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院卻在無任何征兆和依據(jù)下，于2019年6月26日作出民事裁定書（2019年遼0804 執(zhí)保25-1號），解除了高某俊名下營口明虹地產(chǎn)公司1500萬元股權(quán)的凍結(jié)。同日，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院再次作出民事裁定，并重新凍結(jié)高某俊名下營口明虹地產(chǎn)公司股權(quán)。一天內(nèi)作出兩次裁定理由均是“當事人申請”。

??“‘當天解凍即凍結(jié)’，當事人既不知情，也沒有向法院申請”。欒某武認為，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院作出“當天解凍即凍結(jié)”依據(jù)（理由）很滑稽，自己作為當事人完全不知情，況且自己與高某俊之間借貸糾紛尚未解決，自己根本不可能主張申請法院解封高某俊股權(quán)，顯然不符合邏輯。

??多條信源交叉證實，營口市鲅魚圈區(qū)人民法院作出對高某俊名下營口明虹地產(chǎn)公司股權(quán)解封當天，營口明虹地產(chǎn)公司僅有的兩位股東均與交通銀行營口分行完成了“股權(quán)出質(zhì)”事宜，高某俊出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為1500萬股，董某娟出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為500萬股。這表明，包括高某俊在內(nèi)，營口明虹地產(chǎn)公司兩位股東將名下所有股權(quán)悉數(shù)抵押至交通銀行營口分行。而完成質(zhì)押前置條件是，股權(quán)處于無抵押、無凍結(jié)狀態(tài)下方可完成。

??封凍期的股權(quán)是如何實現(xiàn)質(zhì)押變現(xiàn)的？這一過程顯然存在多重程序違規(guī)。

??根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》規(guī)定，就股權(quán)解凍，首先凍結(jié)期限屆滿后，會自動解除凍結(jié)。其次，當事人也可以向法院提出申請，可以提供擔保，經(jīng)法院審查同意后可以解凍?！棒滛~圈區(qū)法院在未通知當事人前提下，對股權(quán)擅自解凍再凍結(jié)，環(huán)節(jié)上涉嫌存在程序上違法?！鼻笆霾辉妇呙蓭煴硎菊f。

??“處于封凍期的股權(quán)被法院當天解凍隨即再凍結(jié)，期間完成銀行質(zhì)押，這一不同尋常操作的確存在問題”。1月18日，營口市中級人民法院（12368訴訟服務熱線）有工作人員向中國房地產(chǎn)報記者表示，盡可能把相關(guān)證據(jù)材料搜集起來，可在每周四下午一點半到該院進行投訴，屆時有主管院長接待。

??（應受訪者要求，文中李小波為化名）