??周末攜家人踩盤買房，原本是件快樂的事，但對在山東臨邑工作的秦超而言，買房買來的煩惱久揮不去。

??為改善家人居住環(huán)境，近期秦超頻繁利用周末攜家人看房。相較其他樓盤，基于宣傳中“國企開發(fā)、全裝交付、性價比高、明年交房”的內容，秦超最終在臨邑縣城南一處名為宏泰家園的新建樓盤定購一套小戶型住宅。

??然而秦超隨后發(fā)現(xiàn)，距離該售樓處不足百米的一施工現(xiàn)場入口處，懸掛其上的“同德苑棚戶區(qū)改造項目”（以下簡稱“同德苑棚改房”）公示牌赫然在目，這讓秦超感到困惑不已。

??3月9日，秦超向中國房地產報記者表示，宏泰家園開發(fā)商未向購房者交待清楚的遠不止“棚改房”與“商品房”之辯。環(huán)繞宏泰家園施工現(xiàn)場南北兩側行走可以發(fā)現(xiàn)，小區(qū)居然建在高壓線路與地下鋪設油氣管道中間地帶，也未向購房者履行告知義務。

??“上臨高壓線、下踩油氣管道”，宏泰家園開發(fā)商在油氣管道周邊近距離開發(fā)建設，有違國家安全監(jiān)管總局等八部門《關于加強油氣輸送管道途經人員密集場所高后果區(qū)安全管理工作的通知》。秦超不得不正視將來入住小區(qū)的安全問題，五味雜陳的心情頓時涌上心頭。

??三個標段施工方均認為承建的為棚改房

??項目距高壓線、輸油管道安全距離遭質疑

??經過了實地踩盤，秦超對宏泰家園所宣稱的“匠心美宅”有了一個全新認識。秦超認為，項目實景現(xiàn)狀與宣傳廣告內容嚴重不符。

??在秦超的指引下，中國房地產報記者在宏泰家園南側發(fā)現(xiàn)，一條東西走向的高壓線路攔腰穿過宏泰家園7至9號樓，經目測該條高壓（塔）線路距離秦超購買的8號樓直線距離約8米，一旦小區(qū)交房，3棟住宅樓居民勢必要與高壓線常年相伴。

??高壓線緊鄰住宅小區(qū)產生的輻射和噪聲，普遍為居民反映較為突出問題。按照《電力設施保護條例實施細則》有關規(guī)定，架空電力線路與建筑物間須設定保護區(qū)（泛指安全距離），是為了保證已建架空電力線路的安全運行和保障人民生活的正常供電而必須設置的安全區(qū)域。不過，不同電流幅度的輸電線路即使在安全距離內，因產生的電磁輻射強度不同，也會對人體健康帶來一定影響，但需經過專業(yè)測試，高壓線產生的磁場安全值為0.4微特斯拉，高于該值的電磁場對人體健康不利。與此同時，運行中的高壓線可能會產生噪聲現(xiàn)象：一方面遇特殊天氣，會因雨滴和風而產生的噪聲（類似碎裂聲）；另一方面是帶電導體表面的電場強度超過一定數(shù)值，將引起附近空氣的電離，形成電暈噪聲。

??臨邑縣東部高新區(qū)供電所相關負責人向記者表示，臨近宏泰家園南側的為一條3.5萬伏高壓運行線路，依據(jù)相關規(guī)定，高壓線路與居民樓的安全距離為5米。這條線路距離和發(fā)出的噪音均在國家標準值以內，不會對居民產生負面影響。但該負責人坦言稱，高壓線產生的實質影響如同行人蹚水，建議周圍居民減少開窗頻次。

??相比之下，埋于宏泰家園北側地下1.2米深的石油輸油管道和天然氣管道，所引發(fā)的潛在安全隱患更加不容小覷。然而，臨邑政務服務中心負責自然資源局規(guī)劃業(yè)務審批相關工作人員向記者表示，只要宏泰家園滿足規(guī)范要求即可通過規(guī)劃審批。

??宏泰家園又是如何滿足地方規(guī)劃和石油管道行業(yè)規(guī)范要求的呢？

??豎立在宏泰家園北側的“臨濮輸油管道高后果區(qū)安全告知宣傳牌”（以下簡稱“臨濮輸油管道宣傳牌”）顯示，臨濮輸油（原油）管道形成的高后果區(qū)起止樁號為235#-236#+500米，長度為1500米，位于山東省德州市臨邑縣邢侗街道。管線按油流方向呈北南走向，管線伴行G104,兩側200米范圍內有臨邑客運站、中石化加油站、綜合食品物流園、顧家商業(yè)中心5層兩棟。主要以樓房為主，周邊為農田和樹木。按照《油氣輸送管道完整性管理規(guī)范》（GB32167）識別為三級人員密集型高后果區(qū)。

??隨后，記者在宏泰家園北側貼有樓宇廣告的圍擋一角發(fā)現(xiàn)，按照臨濮輸油管道標志樁顯示位置，與圍擋水平距離不足3米處即為輸油管道埋土位置，管道標志樁顯示輸油管道埋深1.2米。與此同時，另一標注燃氣管道字樣石碑和標志樁同樣出現(xiàn)在輸油管道區(qū)域。這意味著，埋于地下的油氣管道均在宏泰家園北側沿線通過。

??臨濮輸油管道宣傳牌還注明，在管道線路中心線兩側各5米地域范圍內，禁止危害管道安全行為現(xiàn)象出現(xiàn)，其中將堆放重物列入禁止范疇。但是，宏泰家園北側用鋼結構制成的圍（墻）擋正處在距管道一側5米范圍內，設置時間已長達2年多。為此，臨濮輸油管道高后果區(qū)管理二級責任人向記者解釋稱，該圍擋為臨時建筑，建議宏泰家園開發(fā)商及時拆除。

??“設定5米管道保護帶，是出于對管道施工、運行和檢修維護角度提出的最小間距，不應與安全距離混為一談?！币晃恢檎邔τ浾弑硎?，宏泰家園在開工前應充分對地下石油管道進行風險評估，確定住宅樓與石油管道的最小安全距離。間距如達不到國家技術規(guī)范的強制性要求，將增加管道第三方損壞風險，不僅增加了管道企業(yè)的管理難度，也增加了高后果區(qū)內長期活動人員的生命財產安全風險。

??“新修訂的《山東省石油天然氣管道保護辦法》，未在明確建筑物與管道線路、管道附屬設施‘安全距離’概念。但按照石油管道企業(yè)行業(yè)標準認定，建筑物（居民樓）與管道安全距離為20米。顯然，宏泰家園北側住宅樓與油氣管道間距基本符合這一標準。接下來，管道企業(yè)將從‘人防’和‘技防’等層面進一步采取管道監(jiān)測和保護措施?！迸R濮輸油管道高后果區(qū)管理二級責任人對記者如是說。

??“尤為讓管道企業(yè)擔憂的是對人員密集型高后果區(qū)增量的嚴格控制?！迸R濮輸油管道高后果區(qū)管理三級責任人則向記者表示，建設宏泰家園意味著，在原本已形成油氣管道人口密集型高后果區(qū)基礎上，再次形成并新增一個高后果區(qū)，風險疊加將嚴重危及公共安全。

??根據(jù)國家安全監(jiān)管總局等八部門《關于加強油氣輸送管道途經人員密集場所高后果區(qū)安全管理工作的通知》要求，宏泰家園開發(fā)商在油氣管道周邊近距離開發(fā)建設，有違行業(yè)對人員密集型高后果區(qū)“管好存量，控制增量”的管理規(guī)定。宏泰家園項目建設將導致管道產生新的安全隱患，背離了國務院安委會開展油氣管道隱患治理攻堅戰(zhàn)的有關要求精神。

??臨濮輸油管道高后果區(qū)管理三級責任人還向記者表示，“宏泰家園項目開工建設前，作為管道企業(yè)處于安全考慮已向當?shù)靥岢鲰椖客＝ɑ蚋慕ǖ慕ㄗh，我們認為在石油管道中心線兩側200米以外建設，相對安全。但我們畢竟只是一家企業(yè)，左右不了地方的規(guī)劃決策?！?/p>

??臨邑縣應急管理局相關負責人在回應中稱，位于宏泰家園北側的石油管道現(xiàn)已停輸，一般不存在任何安全隱患，只有在管道漏油或被盜采打孔時易引發(fā)風險?！肮艿垒斢蛷奈撮g斷過，始終在正常運行?！迸R濮輸油管道高后果區(qū)管理二級責任人說。

??高壓線路攔腰穿過宏泰家園南側3棟住宅樓

??縣重點棚改項目蹊蹺“失蹤”

??“施工現(xiàn)場明明標注的是棚改房，售樓處卻始終堅稱開發(fā)的是商品房”。秦超向記者表示，在宏泰家園售樓處，工作人員除了介紹樓盤戶型、國企開發(fā)及性價比高等優(yōu)勢外，并未透露房屋屬性的事項。直至被購房者發(fā)現(xiàn)，宏泰家園與同德苑棚改房同為一個項目，開發(fā)商這才解釋稱，之前為“棚改房”，現(xiàn)在是商品房。

??那么，宏泰家園前身又是怎樣的一個“棚改房”項目呢？

??記者根據(jù)宏泰家園施工現(xiàn)場三個標段出入口處所設置和公示內容發(fā)現(xiàn)，臨邑縣同德苑棚改房為新建9棟高層住宅樓（含幼兒園一處）工程，”占地面積67096平方米，總建筑面積34899.62平方米，工程造價4823.72萬元，是由臨邑縣政府國有資產監(jiān)督管理局獨資企業(yè)——臨邑縣城市建設綜合開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“臨邑城建綜合開發(fā)公司”）開發(fā)，德州華旭建筑有限公司、臨邑縣江北建筑安裝有限公司及山東森和建筑工程有限公司承建。該項目于2020年7月24日開工建設，原計劃于2022年1月31日竣工。目前除了8棟高層住宅主體建設已完工外，尚有1棟高層未封頂和幼兒園待建。

??即將建好的棚改房，卻遲遲未迎來被安置的業(yè)主。記者通過多方了解，得到的回應莫衷一是。

??坊間曾有傳聞稱，同德苑棚改房是為安置臨邑縣邢侗街道辦事處轄區(qū)馬天佑、鄧家井、孫洼三個拆遷村村民。不過，這一說法招致孫洼村民們的集體否認，該村有村民表示稱，上述村民安置房選址在同屬邢侗街道的張密家村，安置房項目名稱為邢侗街道五福苑（以下簡稱“五福苑”），但圈而未建已達數(shù)年。

??“房子到底是誰的到現(xiàn)在還不知道呢?”臨邑縣政府相關職能部門人員向記者表示，不太了解同德苑棚改房情況，只對宏泰家園有印象，掛“棚改房”或是為應付檢查。

??同樣持有模糊說法的還有邢侗街道辦事處。據(jù)該辦事處相關負責人向記者表示，為上述“三個拆遷村”在綜合物流園西側（宏泰家園所屬位置）建設安置房，“原來好像是有這樣的計劃，但后來縣里建成了商品房，具體細節(jié)不祥。”

??不過，臨邑縣政府對同德苑棚改房項目應該并不陌生。據(jù)臨邑縣政府官網(wǎng)顯示，2019年，同德苑棚改房被臨邑縣政府列入重大項目批準名單；2020年，臨邑縣政府更是將其列入全縣重點項目之列，并以“62個重點項目”建設名義寫入該縣當年政府工作報告中；2021年5月12日，臨邑縣委主要負責人親自前往同德苑棚改房（安置區(qū)）等項目建設現(xiàn)場進行實地調研。

??時隔一個月，宏泰家園8號樓于2021年6月10日，獲得臨邑縣行政審批服務局為其頒發(fā)的（魯臨2021）房預售證第023號《商品房預售許可證》。這一蹊蹺變化，隨即引發(fā)外界對棚改房變商品房的議論。

??臨邑縣住建局房地產監(jiān)管科相關負責人向記者證實，宏泰家園是由“棚改房”變更為了商品房。但變更前置條件是要對所征地塊進行土地性質變更，進而補繳土地出讓金。

??臨邑城建綜合開發(fā)公司相關負責人則對記者表示，“土地性質變更”屬企業(yè)內部信息不對外公開。這位負責人認為，支撐宏泰家園為商品房的主要依據(jù)是企業(yè)已繳納了“配套費”，但具體到何謂“配套費”其并未透露。

??在接受采訪時，臨邑自然資源局負責土地招拍掛的相關負責人也向記者表示，對于目前宏泰家園用地性質是否經歷過變更，以及因變更所產生土地出讓金補繳等事宜均不太清楚。

??獲批商品房預售許可的宏泰家園戶外廣告

??臨濮輸油管道標志樁與宏泰家園北側圍擋間距不足3米

??安置房資源疑遭“擠占”

??從“棚改房”變成“商品房”，在諸多質疑聲中，宏泰家園的開發(fā)商臨邑城建綜合開發(fā)公司也從幕后被推至臺前。

??與宏泰家園僅一路之隔的邢侗街道明德社區(qū)西五里村眾多村民，是該樓盤建成的見證者、知情者。3月10日，西五里村委會相關負責人電話里向中國房地產報記者表示，2018年上半年，邢侗街道完成馬天佑、鄧家井、孫洼等三村909戶村民房屋拆遷工作。2019年，臨邑城建綜合開發(fā)公司以建設上述村民安置房（即同德苑棚戶區(qū)改造）為名，征用西五里村村南近百畝集體土地。開工建設后不久，臨邑縣政府又將包括上述三村在內的五個拆遷村安置房選址在張密家村，欲規(guī)劃建設五福苑。雖然同德苑棚改房安置村民的計劃遭擱淺，但住宅項目開發(fā)建設依舊，導致該樓盤疑似“棚改房”與“商品房”混合開發(fā)。

??資料顯示，2019年6月至9月間，臨邑城建綜合開發(fā)公司通過土地拍賣兩次獲得同一地段的兩宗地塊，位于臨邑縣境內104國道以南、老春河以東，累計受讓土地面積為60976平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，而非普通商品住房用地。

??“或受宏泰家園項目開發(fā)拖累，該公司資金的狀況始終不容樂觀，經濟實力難以彌補土地出讓金補繳缺口。目前，正寄望售房回籠資金緩解公司財務緊張問題。”前述知情者向記者透露。

??縣直屬企業(yè)資金捉襟見肘，也側面反映出當?shù)刎斦跃o程度。有跡象表明，近年臨邑縣財政收支壓力空前。據(jù)臨邑縣政府官網(wǎng)發(fā)布的“臨邑縣財政局2020年工作計劃”顯示，受經濟下行壓力加大、國家實施更大規(guī)模減稅降費政策等因素影響，該縣財政收支矛盾逐步凸顯，預算平衡壓力更加突出。

??前述知情者還表示，在財政壓力愈發(fā)緊繃之際，臨邑城建綜合開發(fā)公司才有了借同德苑棚改房建設之名變相低價拿地，實現(xiàn)開發(fā)宏泰家園（商品房）的事實。與此同時，當?shù)卣部勺畲笙薅葴p少財政支出，試圖向失地村民“象征性”發(fā)放征地補償款。

??這一說法，并非空穴來風。拿地除外，該項目從最初審批環(huán)節(jié)開始，宏泰家園便已取代了同德苑棚改房。記者從臨邑政務服務中心項目審批股獲悉， 2019年9月，臨邑城建綜合開發(fā)公司正是以建設宏泰家園名義進行的立項審批。

??西五里村委會相關負責人還向記者證實，自2019年以來，臨邑城建綜合開發(fā)公司為開發(fā)宏泰家園所征用該村的土地補償款至今未撥付到位。而且，當初是以安置拆遷戶建設棚改房名義征地，土地補償標準僅為1萬元/畝，遠低于商品房開發(fā)征地補償。相關土地出讓信息顯示，臨邑城建綜合開發(fā)公司以城鎮(zhèn)住宅用地名義拿地成本約為204萬元/畝，而在同時段同片區(qū)某商品房開發(fā)地塊，其土地出讓金已接近350萬元/畝。

??也有孫洼村民表示，當?shù)刎斦跃o信號已傳導至了五福苑項目上，以致該項目圈而未建持續(xù)多年。隨后，記者來到位于臨邑縣花園大街以南、迎賓路以東的五福苑項目現(xiàn)場（原張密家村址）。據(jù)了解，該項目主要用于安置馬天佑、鄧家井、孫洼、張密家村與王家村等五個拆遷村村民，合計2272戶。項目總用地113172平方米，總建筑面積319106平方米。

??記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，四周已被圍擋圈起的偌大地塊上，除了一新建花園路小學教學綜合樓施工外，大部分地塊絲毫未有動工跡象。據(jù)該小學施工方相關工作人員介紹，因為地方財政吃緊，建設經費緊張異常導致該所小學工程建了2年多未完工，而且伴有長期拖欠工人工資現(xiàn)象，更不要說開工建設數(shù)千套安置房了。“從目前看，五福苑項目或是為安置五個拆遷村‘畫餅’?！边@位工作人員稱。

??2020年11月7日，拆遷始終得不到安置的村民在網(wǎng)上反映稱：“邢侗街道辦事處于2018年3月將孫洼村按照‘合村并居’要求整體拆遷，現(xiàn)在32個月過去了，所有村民仍然沒有得到安置，甚至連安置房在什么地方建設都不知曉?！?/p>

??2020年12月17日，臨邑縣邢侗街道辦事處、臨邑縣自然資源局聯(lián)合回復稱：2018年3月，根據(jù)臨邑縣整體規(guī)劃和城市發(fā)展需要，在多方調研分析的基礎上，邢侗街道啟動馬天佑、孫洼、鄧家井三個村莊的搬遷工作。為提高群眾生活質量，一次性滿足拆遷群眾進城定居的愿望，經綜合考慮，將安置區(qū)選址定于城市規(guī)劃區(qū)內，花園大街南側原張密家村位置，目前安置區(qū)正在進行規(guī)劃、設計及相關手續(xù)辦理，即將開工建設。

??截至目前，上述村民并未收到有關安置房開工信息，進城定居夢數(shù)年后落空。

??（應受訪者要求，文中秦超為化名）