觀點田傲云 朱娟 2022-07-19 11:55:44 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??爛尾樓停貸問題正在積極化解中。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,6月底以來已有100多個樓盤業(yè)主發(fā)布將“強制停貸告知書”,引發(fā)社會關(guān)注。
??記者梳理多個樓盤業(yè)主發(fā)布的強制停貸告知書發(fā)現(xiàn),業(yè)主大多把矛頭指向了貸款銀行存在的違規(guī)行為。有專家表示,推行已久的商品房預(yù)售制度到了調(diào)整時刻。
??“這個問題首先需要解決的是詬病已久的商品房預(yù)售制度。”一位在住建系統(tǒng)工作多年的人士表示,從一些超大型房企暴雷情況看,資金跨項目挪用導(dǎo)致爛尾樓盤出現(xiàn)連鎖反應(yīng),包括如何處理好“管死”和“用活”關(guān)系,是目前行業(yè)主管部門應(yīng)盡快解決的首要問題。
??長三角某市一位政府官員則表示,這類經(jīng)濟社會問題處置時要堅守法律底線,按法律法規(guī)政策規(guī)定,各市場主體必須承擔(dān)其應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任,這樣才可能依法依規(guī)穩(wěn)妥處置好這類經(jīng)濟社會問題。
??銀行違規(guī)放貸,不能繼續(xù)再玩
??鄭州瀚海思念城業(yè)主在發(fā)布的集體停貸告知書中稱,樓盤未封頂時貸款銀行已發(fā)放貸款,且貸款銀行在業(yè)主不知情情況下,直接將資金劃到開發(fā)商河南新瀚海置業(yè)有限公司非監(jiān)管賬戶,導(dǎo)致26億元監(jiān)管資金被挪用。
??瀚海思念城業(yè)主認為,在項目停工、延期交付方面,銀行有著不可推卸的責(zé)任。同時,業(yè)主聲稱決定于2022年10月1日集體暫停還貸,等交房后再進行履約。
??名門翠園業(yè)主發(fā)布的強制停貸告知書里,也主要列舉了銀行存在的違規(guī)行為。
??一位業(yè)主向記者提供了兩份他們向河南銀保監(jiān)局反映相關(guān)銀行違規(guī)行為收到的答復(fù),其中一份答復(fù)顯示,中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行、平安銀行、鄭州銀行9家銀行辦理的79筆按揭貸款發(fā)放后,未直接進入預(yù)收款監(jiān)管賬戶。
??另一份答復(fù)顯示,華夏銀行鄭州分行在樓盤封頂前發(fā)放住房按揭貸款情況屬實,針對該違規(guī)行為,將依法對華夏銀行鄭州分行采取監(jiān)管措施。
??上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東表示,如果銀行違反規(guī)定,比如將專項用于開發(fā)建設(shè)的購房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途,從而導(dǎo)致商品房項目發(fā)生停工、爛尾的,買受人集體發(fā)出停貸的聲明就具有正當(dāng)理由。
??“如果出現(xiàn)大范圍停貸事件,因影響較大可能會推動行業(yè)政策優(yōu)化,比如預(yù)售制改為現(xiàn)房出售,以及銀行、業(yè)主、開發(fā)商簽署三方合同,約定以如期交房作為還貸的前提條件?!币晃粐猩虡I(yè)銀行人士表示。
??此外,前述住建系統(tǒng)人士提出,銀行對住房主體未完成的購房人發(fā)放個人貸款本身存在違規(guī),“這個規(guī)定,一般購房者可能不知道,因此很多銀行都未嚴格執(zhí)行”。
??2003年,中國人民銀行出臺的“121號文件”明確:商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款;企業(yè)將貸款挪作他用的,經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金。
??該住建系統(tǒng)人士建議,在加快對銀行違規(guī)放貸行為處理速度同時,可以讓銀行適度放寬還款期限或者重新約定還款方式,以推進事情解決。
??“晴天送傘,雨天收傘,金融機構(gòu)在助推了樓市大起大落的同時,也間接導(dǎo)致了如今問題的發(fā)生?!睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,作為資金監(jiān)管方,銀行過去太看重房地產(chǎn)帶來的收益,房價上漲時,各家銀行盲目看好樓市前景,不惜突破政策底線;現(xiàn)在爛尾項目大面積出現(xiàn),銀行開始保護債權(quán),收緊預(yù)售資金,也不發(fā)放貸款,5月份各項指標(biāo)都在環(huán)比好轉(zhuǎn)時,唯獨銀行對開發(fā)商的貸款還在惡化。
??法律沒有空白,關(guān)鍵看裁決
??業(yè)主如果強制停貸,是否具有法律依據(jù)?
??上述法律界人士稱,從情感上來講,對于購買了爛尾樓的購房者表示同情,但如果未經(jīng)法院判決而停貸,或沒有和貸款銀行達成停貸協(xié)議,則是混淆了不同的法律關(guān)系,貿(mào)然停貸的購房人往往容易成為違約方,不僅需要承擔(dān)違約金,還會影響征信。
??購房人因房屋爛尾向法院申請解除與銀行的借款合同并非沒有先例,但部分法院認為,房屋買賣合同關(guān)系與借貸屬于兩個獨立法律關(guān)系,因此,即便房屋爛尾,房屋買賣關(guān)系無法履行,且解除了房屋買賣合同,也不影響購房人與銀行之間借貸關(guān)系的繼續(xù)履行。
??“司法實踐中,對于房屋買賣合同關(guān)系與借貸關(guān)系是否兩個獨立的法律關(guān)系,理論上存在爭議?!北本┙鹪V律師事務(wù)所創(chuàng)始人戴金花表示,也有法院認為,借貸關(guān)系是房屋買賣合同關(guān)系的從法律關(guān)系,因為開發(fā)商原因?qū)е路课葙I賣合同解除關(guān)系時,可以解除借貸合同關(guān)系,剩余的貸款應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商還清。
??“大多數(shù)法院判定的結(jié)果是,即使合同解除了仍由業(yè)主還款,這既不合理也不合法?!币晃环ㄔ喝耸扛嬖V記者,早在2019年5月,最高人民法院就曾在案件中判決因開發(fā)商原因致使《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》予以解除,購房人對銀行剩余貸款不承擔(dān)還款責(zé)任,該案件判決案號為(2019)最高法民再245號。
??對于《借款合同》解除后購房人應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任,最高人民法院認為,若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理,則在購房人對合同解除無過錯的情況下,仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任,明顯不合理地加重了其負擔(dān),各方權(quán)利義務(wù)失衡,有違公平原則。因此,審理案件時,必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題,避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。
??對于該判決結(jié)果,上海市光明律師事務(wù)所付永生律師認為,最高人民法院充分考慮了商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題,避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)失衡。
??此外,前述法院人士告訴記者,目前還存在一種做法,便是很多法院面對群體性起訴解除合同案件,采用不予立案辦法回避裁決,“這可能有地方保護主義作祟”。
??隨著爛尾樓項目的增多,購房人請求解除借貸合同的案件數(shù)量整體亦呈逐年上升趨勢,法院方面對于這類經(jīng)濟社會案件是否會擬定調(diào)整?前述法院人士表示,法院還沒有統(tǒng)一裁判規(guī)則,因為這不是法律空白問題,法律已經(jīng)規(guī)定了裁判規(guī)則,關(guān)鍵看各地法院具體裁量時的執(zhí)法意識和利益裁決。
??取消預(yù)售現(xiàn)房銷售,條件已經(jīng)具備
??“項目久拖不決,是導(dǎo)致停貸斷供的重要原因?!崩钣罴握J為,由于房企風(fēng)險事件不斷蔓延,問題不斷暴露,已經(jīng)出問題的房企在風(fēng)險處置方面仍有解決難題,導(dǎo)致各地大面積出現(xiàn)“交付難”,如果“交房難”繼續(xù)蔓延,停貸斷供大面積爆發(fā)或可能發(fā)生,需要正視和化解。
??房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉對這一說法表示贊同。同時他表示,從行業(yè)角度來說,業(yè)主集體停貸現(xiàn)象出現(xiàn),從反面證明商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的提出及實施是有相當(dāng)前瞻性的,如果一個地方商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策實施到位,且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體健康,那么該地爛尾樓盤出現(xiàn)的可能性就不會太大,即使出現(xiàn)了也還有救,“這或許也預(yù)示著現(xiàn)房銷售時代的到來”。
??“這個問題首先需要解決的就是詬病已久的商品房預(yù)售制度,按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的年鑒數(shù)據(jù),我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米,房地產(chǎn)市場供求矛盾應(yīng)該基本平衡,取消預(yù)售全面實現(xiàn)現(xiàn)售的條件已基本具備?!鼻笆鲎〗ㄏ到y(tǒng)人士告訴記者。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標(biāo)準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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