??南方綠博園農(nóng)業(yè)項目的龜園里，曾經(jīng)有一座假山。就在這座假山將要被拆除的頭天晚上凌晨2點時分，有人悄悄挖開了這座假山，并從假山的地下室內(nèi)搬運出一萬瓶茅臺酒。

??這一幕被當(dāng)?shù)卮迕衽牧讼聛恚曨l在當(dāng)?shù)匮杆侔l(fā)酵。沒過多久，當(dāng)?shù)匾晃灰淹诵荻嗄甑氖姓f(xié)副秘書長接受調(diào)查，其曾長期在當(dāng)?shù)厝捂?zhèn)黨委書記一職。

??這是一個真實的故事。事發(fā)廣東中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)海洲村。時間為2019年5月。

??幾年前，在海洲村，就發(fā)生過一樁村干部貪腐窩案。包括海洲村原黨委書記在內(nèi)的5人被控斂財441萬元。斂財手段包括虛構(gòu)村路修建和維修工程，在工程領(lǐng)域收受商人賄賂使其中標(biāo)工程等。

??海洲村還有一位年近古稀的老人，為了海洲村的土地補償問題，多年來奔走在各級部門之間，并為此積攢下了大約200斤重的紙質(zhì)材料，這些材料多涉及海洲村的土地違法征收、土地補償不公、村集體資產(chǎn)嚴(yán)重流失等問題。

??7月中旬，中國房地產(chǎn)報記者在廣東中山市采訪發(fā)現(xiàn)，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)海洲村的上述土地問題并非孤例。在中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平東村、鴉崗村、石岐區(qū)張溪村、坦洲鎮(zhèn)申堂村等，類似土地問題也普遍存在。

??就上述問題，記者通過走訪、致電以及短信等途徑，采訪了中山市多個部門相關(guān)負(fù)責(zé)人，均未獲得任何回應(yīng)。

??記者調(diào)查中還獲悉，在中山市自然資源局向村民回復(fù)并公布的一宗新醫(yī)院用地的土地編號上，捆綁著中山市不同區(qū)域的23個地塊。也就是說，這23個地塊使用了這一個土地使用證編號，疑竇重重。

??集體土地被指遭蠶食

??廣東省中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)有著“中國燈飾之都”稱號，海洲村正是燈都發(fā)源地。該村于2005年由9個自然村合并而成。是中山市最大的行政村。

??海洲村合并時，在當(dāng)?shù)胤婚g有一個廣為人知的傳聞，如果這9個自然村的村書記能同意合并為一個海洲行政村，每位村書記將能獲得一畝土地和10萬元現(xiàn)金獎勵，還可以獲得一個澳門永久投資移民資格。在這個傳聞中，當(dāng)時這9個村子的資金主要用于了上述獎勵開支和投資移民。其中一人，因為不同意合并被撤職。

??針對這一傳聞，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委宣傳辦回復(fù)稱“不清楚”。

??私藏萬瓶茅臺酒之地的南方綠博園項目，就位于海洲村，占地4300畝。協(xié)議租賃土地20年，2026年到期。由于使用過程中，未向村民支付分文租金，村民在追要租金過程中，土地租賃協(xié)議被古鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府于2019年單方解除。

??綠博園項目起初，是廣東省南方高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)。獲得巨額農(nóng)補后，項目慢慢發(fā)展成了綠博園，并種植花草樹木，再往后演變成了當(dāng)?shù)攸h政領(lǐng)導(dǎo)的“后花園”，園內(nèi)私自建起了53套違法建筑，被村民稱為“別墅”。每套違建別墅占地面積達1~2畝。這些違建別墅中，涉及官員的，免交租金。涉及企業(yè)老板的，有人以每畝38萬元至45萬元價格，以租代征。

??有村民憤起舉報，多數(shù)違建已于2020年被拆除，記者在現(xiàn)場看到，園內(nèi)仍有多套違建別墅未被拆除，并有人居住。

??有村民找古鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府追要土地租賃費用，被告知“這個項目因基建投資已達6000余萬元，所以沒有土地租金了?！睂τ诰揞~農(nóng)補去了哪兒？村民也說不清楚。就在土地租賃合同解除后，有村民從官方公布的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，原來的綠博園4300畝土地，少了1000畝。村民獲悉，其中有多名基層官員分別圈地數(shù)百畝，把這1000畝土地私自圈起，并多數(shù)用于吃喝玩樂功能。

??村民股權(quán)轉(zhuǎn)讓存疑

??除了南方綠博園內(nèi)土地大量流失，村民稱，在海洲村還有一塊占地210畝的“昇海豪庭”商住項目也存在集體資產(chǎn)流失。

??中國房地產(chǎn)報記者獲悉，海洲村成立的中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)海洲村股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社（以下簡稱“海洲經(jīng)聯(lián)社”），于數(shù)年前的2017年1月5日，在廣州市產(chǎn)權(quán)交易所對其屬下的中山市海洲置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“海洲置業(yè)”）的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行交易。中山萬科以6.5億元拿下海洲置業(yè)100%股權(quán)。其名下的210畝“昇海豪庭”商住項目也一并轉(zhuǎn)讓給了中山萬科。之后，“昇海豪庭”改名為“萬科城”。

??6.5億元拿下的210畝地塊，在復(fù)雜的合同權(quán)利義務(wù)中，海洲村村民把這一地塊折合成了每畝地價約360萬元。同一時期周邊平均地價已達每畝1100萬元，“萬科城”地塊相當(dāng)于平均地價的三分之一。按照官方公布的數(shù)據(jù)，同一時期2016年周邊最廉價的地塊為每畝980萬元，最貴地塊達每畝1930萬元。這個地價在村民看來，是嚴(yán)重的集體資產(chǎn)流失。

??充滿爭議的是，村民認(rèn)為，海洲置業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，有將海洲經(jīng)聯(lián)社（海洲村委會）名下全部資產(chǎn)，包括210畝昇海豪庭土地在內(nèi)一并轉(zhuǎn)讓的跡象。有村民對此提起了行政訴訟，要求海洲經(jīng)聯(lián)社和海洲置業(yè)公開其名下的全部資產(chǎn)。村民贏了官司，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府也責(zé)令其公開該信息，海洲經(jīng)聯(lián)社和海洲置業(yè)至今也沒公開。

??記者獲得的古鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府審計辦的一份內(nèi)部審計報告顯示，海洲經(jīng)聯(lián)社（海洲村委會）及其下屬的海洲置業(yè)、海洲物業(yè)的固定資產(chǎn)由563項資產(chǎn)構(gòu)成，其中包括村集體所有土地和不動產(chǎn)以及210畝昇海豪庭土地。

??在村民看來，海洲物業(yè)根本沒有運營，近乎倒閉狀態(tài)，海洲置業(yè)的注冊資本金約為2.7億元，并且為實繳資本。無論是行政訴訟還是政府行政行為，都沒能揭開這個全部資產(chǎn)的“黑洞”。諸多跡象，讓村民形成了一個思維邏輯，海洲經(jīng)聯(lián)社的全部資產(chǎn)早已劃入了海洲置業(yè)名下，海洲置業(yè)名下的全部資產(chǎn)也早已隨著100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移了。

??曾經(jīng)代理村民提起行政訴訟的北京圣運律師所劉曉剛律師認(rèn)為，海洲置業(yè)已經(jīng)多次股權(quán)變更，在每一次的股權(quán)變更中都不能排除暗箱操作，并以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來侵害村民集體資產(chǎn)的嫌疑。

??海洲置業(yè)在這次100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，并沒有經(jīng)過全體村民簽字同意。只是事后才進行了補充簽字，同意簽字后將能領(lǐng)取每股4.3萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓分配款。據(jù)了解，海洲村至今仍有600余村民沒有簽字表決。也沒能領(lǐng)取這筆款項。劉曉剛律師認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)先由村民表決同意后，才能決定處置。

??不只是海洲村。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平東村占地530畝的“藝墅花園”項目，諸多疑問也同樣讓村民不滿。其中，多年前開發(fā)的占地166畝的項目一期，先是由平東村委會屬下的中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平東經(jīng)濟聯(lián)合社（以下簡稱“平東經(jīng)聯(lián)社”）以低價賣給了廣東（香港）旅游公司，多年以后，隨著地價的上漲，該地塊又被平東經(jīng)聯(lián)社以高地價買回。按村民計算，從中虧損了1700余萬元。后來，平東經(jīng)聯(lián)社成立了中山市尚東實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“尚東公司”），并以尚東公司名義與中山市世光創(chuàng)建實業(yè)有限公司（以下簡稱“世光創(chuàng)建實業(yè)”）合作開發(fā)。期間，尚東公司的80%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給了世光創(chuàng)建實業(yè)。直至2021年2月，平東經(jīng)聯(lián)社從尚東公司徹底退出。這一切，并沒有經(jīng)過村民表決和同意。

??村民開始向三鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、中山市自然資源局等各級部門反映問題，并向多個部門申請信息公開。記者查看這些被回復(fù)的信息內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，結(jié)果都指向了平東村委會和平東經(jīng)聯(lián)社。村民向村委會當(dāng)面提出信息公開申請遭到拒收，郵寄送達也被拒接。多年以來，村民申請公開的征地批文、一書四方案，以及有關(guān)拆遷、補償、安置等信息也都至今沒有公開。其他一些信息也被相關(guān)部門回復(fù)“本機關(guān)未保存，信息不存在”或“檔案中未存有征地補償相關(guān)資料”等。

??“藝墅花園”項目第二期、第三期占地360余畝的地塊，一塊用圍擋圍起并閑置了20余年至今，另一塊，就在記者發(fā)稿前獲悉最新消息，由平東村委會剛剛發(fā)出了《清退農(nóng)作物的通告》。

??村民們一頭霧水。除了一期開發(fā)時曾經(jīng)補償過每個村民1萬元的補償款，后來又補償了1.4萬元。剩下的360余畝地塊從未獲得過任何補償。

??中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，村民股權(quán)未經(jīng)村民簽字和同意就私自轉(zhuǎn)讓的問題，在中山不是個別現(xiàn)象。在石岐區(qū)張溪村，只是村民小組長簽個字，村民從來沒有參與，數(shù)千畝土地慢慢地、一點一點地就被轉(zhuǎn)讓出去了。

??別墅的戲法

??三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平東村“平東鄉(xiāng)村俱樂部”別墅項目頗為顯眼。小區(qū)位于谷都大道一側(cè)，占地1000余畝。按照當(dāng)時的規(guī)劃，開發(fā)面積為30畝。后來，慢慢演變成了千畝別墅群。別墅地塊是單獨出售，然后私自建設(shè)。每套別墅占地面積在1畝至2畝，甚至更大面積。該項目大約從1998年開始按套開發(fā)。至今仍處于賣地、開發(fā)狀態(tài)。

??記者發(fā)現(xiàn)，“禁墅令”早在多年前就被國家三令五申。

??1995年5月26日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知》，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項。

??2003年2月份，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，規(guī)定“今后5年內(nèi)停止別墅類用地供應(yīng)”。

??2004年10月21日，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強調(diào)“繼續(xù)停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場等用地的審批”。

??2006年《國土資源部關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》對高檔別墅類房地產(chǎn)一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進行全面清理。

??2008年初，國務(wù)院再次下達《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地;繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)”。

??2012年2月，國土資源部發(fā)布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，通知在住房用地方面提出，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

??2012年6月，根據(jù)國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的通知，《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》頒布實施。首次列出住宅項目容積率不得低于1.0的標(biāo)準(zhǔn)。

??2016年9月，國土資源部召開新聞發(fā)布會，表示將進一步從嚴(yán)土地管理，重申全國各地停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。

??27年時間里，國家多次重申強調(diào)的“禁墅令”，沒能禁止高端別墅漫山遍野的瘋長。在中山，“禁墅令”成了一紙空文。

??記者注意到，千畝平東鄉(xiāng)村俱樂部別墅項目曾經(jīng)由平東經(jīng)聯(lián)社集體開發(fā)。小區(qū)內(nèi)設(shè)計有游泳池、網(wǎng)球場、健身房、桑拿等娛樂休閑項目。按照當(dāng)時的宣傳，這些產(chǎn)權(quán)和設(shè)施主要用于村民娛樂服務(wù)。

??只是后來，沒人再提集體開發(fā)了，小區(qū)也慢慢變成了私人開發(fā)。千畝土地上，除了其中的480畝土地給予村民每畝相應(yīng)的土地補償，另外500畝土地是誰開發(fā)，如何開發(fā)，村民沒人能說清楚，村民也沒再獲得任何土地補償。而上述娛樂項目和產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過村民反映和申請信息公開，他們才恍然大悟，原來的集體產(chǎn)權(quán)早已變成了某個人的私人產(chǎn)權(quán)。

??在2019年，別墅群內(nèi)的另一個12畝地塊，賣了4800萬元。折合每畝400萬元。但村民反映，這個地塊村委會只得到120萬元。折合每畝10萬元。村民告訴記者，鄉(xiāng)村俱樂部別墅小區(qū)地塊是三鄉(xiāng)鎮(zhèn)最好的地塊，2019年賣到了每畝地800萬元。有村民質(zhì)疑，這12畝地塊，巨額賣地收入差價4680萬元哪兒去了？

??與平東鄉(xiāng)村俱樂部別墅群相鄰的是三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鴉崗村的“景怡新村”別墅群，也由原來計劃開發(fā)的幾十畝慢慢演變成了千畝。至今仍處于賣地并私自建設(shè)狀態(tài)。近千畝土地，除了分給碧桂園的102畝的地塊建設(shè)了高層住宅，村民獲得了相應(yīng)土地補償，另外800畝土地至今沒有任何土地補償。

??據(jù)記者了解，截至2017年，該別墅群已辦理了220畝的國有土地使用證。

??后來，村民發(fā)現(xiàn)，2019年三鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與鴉崗村委會給鴉崗村村民辦理了170畝的集體土地使用證，卻沒分配給村民宅基地，而是被別墅套用了。

??村民認(rèn)為，景怡新村別墅群屬于違法占地，向相關(guān)部門反映后，經(jīng)確認(rèn)，僅認(rèn)定了7套別墅屬于違建，并對其下達了行政處罰決定書，責(zé)令其退還非法占用的土地。

??另外，數(shù)百畝別墅仍處于無證狀態(tài)。那220余畝土地是如何由集體土地變成了國有土地的？村民無從獲悉。

??位于三鄉(xiāng)鎮(zhèn)溫泉區(qū)景點，占地100畝的“中山云山雅墅”別墅群，也榜上有名。

??警惕土地“燈下黑”

??在土地開發(fā)、城鎮(zhèn)化開發(fā)過程中，經(jīng)濟聯(lián)合社的運營模式，無疑改變了農(nóng)民“資源破碎”的局面，以社帶村抱團發(fā)展，整合資源，為促進集體經(jīng)濟增收發(fā)揮了重要作用。

??但是，由于對干部監(jiān)管制度的不完善，以及經(jīng)濟聯(lián)合社信息不夠公開透明等原因，為一些地方政治生態(tài)滋生了貪腐的土壤，導(dǎo)致經(jīng)濟聯(lián)合社干部違法違紀(jì)現(xiàn)象成為了基層治理的一個突出問題，影響黨風(fēng)廉政建設(shè)和地區(qū)和諧穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)了各種情況：

??——古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的新醫(yī)院項目，一個土地證編號，被23塊土地套用。

??記者在現(xiàn)場看到，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的新醫(yī)院項目大門緊閉，圍墻內(nèi)處于停工狀態(tài)。

??幾年前，古鎮(zhèn)醫(yī)院及地塊以8億元價格賣給了溫州商會。新醫(yī)院選址在海洲村，并作為廣東省立項項目，從海洲村拿出120畝土地，但圈起圍擋后村民發(fā)現(xiàn)實際被圈了200畝。再往后，越圈越多，后來圈了300余畝。

??有村民因土地問題向有關(guān)部門反映，遭到當(dāng)?shù)孛窬?，某村民家的大門還被噴涂了“死光”二字，被村民安裝的攝像頭拍下。

??后來，中山市自然資源局向村民回復(fù)并公布了新醫(yī)院用地的土地編號，村民發(fā)現(xiàn)在這一個土地使用證編號上竟捆綁著中山市不同區(qū)域的23個地塊。也就是說，這23個地塊使用了這一個土地使用證編號。這些地塊分布在中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)海洲村、古一村、古二村、古三村、板芙鎮(zhèn)、市東區(qū)庫充村城區(qū)等地。村民反映后，新醫(yī)院項目土地證號被變更。

??——三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平東村存在土地弄虛作假。其中，平東中學(xué)以合作辦學(xué)形式簽訂土地租賃合同20年，在后來的使用過程中，又被重新簽訂了兩次合同，分別是15年，但村民通過其他途徑獲得的土地合作協(xié)議顯示，合同簽字期限為50年。不僅如此，村民在該地塊上從沒分配過一分錢紅利。

??——古鎮(zhèn)鎮(zhèn)海洲村涉嫌壟斷經(jīng)營。海洲村螺沙麒麟工業(yè)區(qū)，有企業(yè)主于20年前租賃村集體土地，投資數(shù)百萬元自建廠房。租期20年。合同到期后不再給企業(yè)主續(xù)簽，而是以租賃土地的形式，把廠房低價租給了他人。記者采訪獲悉，海洲村以每畝每年4.2萬元的地價租賃給了他人。中間商再把地面以上的廠房高價轉(zhuǎn)租出去。每平方米每月的廠房租金達26元。土地以每畝每年4.2萬元的地價計算，折合每平方米每月5.75元。中間商從中獲利每平方米每月20余元。如果廠房是兩層的，將獲得更高利潤。有企業(yè)主告訴記者，這種情況在螺沙麒麟工業(yè)區(qū)至少涉及300畝土地。這在村民看來，能做這個中間商的人，“都是有裙帶關(guān)系的人”，這是“壟斷經(jīng)營”。

??——三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平東村股民資格問題。按照經(jīng)濟聯(lián)合社章程約定，違反計劃生育超生的、非農(nóng)戶，都不在入股范圍。村民反映，全村至少有十余人不符合章程規(guī)定，卻入了股份。村民告訴記者，村子里也有服兵役退役后沒能入股的。

??現(xiàn)象各式各樣，但是如何使經(jīng)濟聯(lián)合社健康、有序、良性發(fā)展，以及在經(jīng)濟聯(lián)合社運營模式下，如何保障農(nóng)民合法權(quán)益，維護國家政策的嚴(yán)肅性和正當(dāng)性，依然是一個亟待解決的新命題。

??就在發(fā)稿前，記者獲得一個最新消息：7月9日，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)黨委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)被停職。

??在此之前，廣東省生態(tài)環(huán)境廳和中山市自然資源局有相關(guān)人員被免職。