??2月17日，河南安陽名為“花園里”的樓盤發(fā)布的“零首付零月供你買房我還貸”的宣傳廣告引發(fā)熱議。

??據(jù)公開報道，該樓盤的一名工作人員表示，上述宣傳屬實，“零首付”，指的是首付可以分期，只需要交定金，剩下的首付需要交房之前交齊；而“零月供”，指的是貸款下來后，月供由開發(fā)商來還，交房拿鑰匙之前把錢還給開發(fā)商，沒有利息，這樣就不用擔心工期延期或者爛尾現(xiàn)象。

??照此看來，購買該樓盤的購房者既能延遲支付購房資金，又能減少樓盤爛尾帶來的風險，可謂“一舉兩得”。2月18日，記者多次致電該樓盤售樓處，但電話一直無人接聽。

??記者注意到，類似“零首付零月供”的項目營銷方式近年來時有出現(xiàn)，然而這種表面為購房者減輕購房壓力的所謂“創(chuàng)新營銷”，背后卻問題重重。

??在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，這種做法可以看作是開發(fā)商借用購房人的資格進行貸款，獲得低成本融資的一種方式。由于借款人是購房人，一旦開發(fā)商不能償還貸款，債務(wù)仍然會由購房人承擔。如果開發(fā)商不能交房，又不還款，購房人就只剩負債了。建議購房人謹慎參與。

??“從廣告宣傳的角度來看，這種宣傳方式涉嫌違法違規(guī)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認為。

??操作方式已有明令禁止

??根據(jù)媒體公開報道，在公眾號安陽建業(yè)花園里1月13日發(fā)布的推文中，提到了“零月供零首付，你買房我還貸”。

??文中的宣傳語稱：“返鄉(xiāng)置業(yè)季，安家零壓力零月供零首付，你買房我還貸房企硬實力，交付有保障，逾期退首付”。

??不過記者發(fā)現(xiàn)，2月18日再次查看安陽建業(yè)花園里公眾號，涉及該內(nèi)容的推文已經(jīng)不見蹤跡。

??值得一提的是，由于項目名稱涉及河南本地開發(fā)商建業(yè)地產(chǎn)。建業(yè)方面還專門針對此事做出回應(yīng):“安陽該項目二期與建業(yè)無關(guān)。建業(yè)的輕資產(chǎn)代建公司中原建業(yè)與此開發(fā)商合作了建業(yè)花園里一期項目，二期并未與我們合作，案名僅叫花園里二期。目前正在協(xié)商開發(fā)商把條幅從一期撤下來。”

??建業(yè)方面還稱，公司于2019年6月合作代建開發(fā)安陽“建業(yè)花園里一期”項目，并已于2022年4月全部售罄。

??根據(jù)工商信息，花園里二期的開發(fā)商為“安陽市永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，是一家本土開發(fā)商。該公司成立于2022年1月12日，法定代表人為賀鵬州，注冊資本為800萬元人民幣，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。

??對于“零首付零月供”的樓盤銷售方式，王玉臣律師表示：從商品房銷售的角度來看，這種零首付的方式本身就是違規(guī)的，零首付往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作，這種操作本身就是明令禁止的。

??早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》中明確規(guī)定嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資。

??他強調(diào)，從銀行貸款的角度來說。如果真的是零首付，那么意味著購房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標準。從某種程度來說，可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。

??“花式營銷”背后的樓市下行壓力

??出現(xiàn)當前涉嫌違法違規(guī)的銷售方式或許與河南安陽當?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)有密切關(guān)聯(lián)。

??公開資料顯示，安陽是河南省轄地級市，位于河南省最北部，地處河南、山西、河北三省交界處，是京津冀周邊協(xié)同發(fā)展區(qū)城市。

??據(jù)安居客，2022年10月起，安陽房價整體呈下跌走勢，2023年2月份，安陽二手房均價6431元/m2。

??安居客信息顯示，花園里最新掛牌均價為6451元/m2，近3個月該小區(qū)均價降幅較大，漲幅排名靠后。

??根據(jù)安陽信息網(wǎng)房產(chǎn)頻道的數(shù)據(jù)，2022年，受疫情沖擊、市場下行、收入預期下降等多種因素影響，整體市場不容樂觀。據(jù)不完全統(tǒng)計，安陽各區(qū)新房成交約1.1192萬套，較2021年下滑50.3%（2021年安陽各區(qū)新房成交約2.2519萬套）。

??近年來，在樓市下行周期中，面對巨大的生存壓力，為加速項目去化，不止一家企業(yè)有過類似的營銷方式。

??2023年1月，達州樓盤網(wǎng)一則關(guān)于四川省百強民企達州遠達的消息稱，該公司推出“你買房，我還貸”購房福利政策，以減輕購房者首付和月供的雙重壓力。

??2022年7月，一則關(guān)于山東海通地產(chǎn)有限責任公司的消息稱，公司紫薇花園推出“你買房，我還貸”計劃，即“你買房、開發(fā)商還貸款”。

??王玉臣表示，“零首付零月供”的宣傳和銷售方式本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規(guī)行為。如果采用零首付，通過首付貸等方式，往往意味著購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產(chǎn)生商品房糾紛。

??他表示，天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續(xù)費，但是為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構(gòu)、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產(chǎn)生新的成本，又會產(chǎn)生更多的融資風險。尤其是有一些機構(gòu)提供的融資利滾利，不小心就會掉入金融陷阱。

??王玉臣認為，對于普通購房者的應(yīng)對方式而言，首先，針對這種違法宣傳廣告行為，可以向當?shù)氐氖袌霰O(jiān)督局進行舉報投訴。一經(jīng)查實，當?shù)氐氖袌霰O(jiān)督局應(yīng)當進行相應(yīng)的行政處罰。

??其次，針對這種違法銷售模式，也可以向當?shù)氐淖〗ú块T進行舉報投訴；再次，如果真的是“零月供零首付”，那么貸款的材料勢必存在偽造的問題，可以向當?shù)氐你y監(jiān)會進行投訴，銀行也應(yīng)當加強貸款審批管理。對于尚未批貸的，可能面臨著無法批貸的風險；對于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同，要求購房人提前全額還款的風險。