監(jiān)督眼陳標志 2023-04-12 09:50:47 來源:中房報
??“邵總”手里攥著一份名單,神情凝重,心事重重。
??名單內(nèi)容是三亞“海灣旅游度假”大盤——半島藍灣300余戶未辦證購房人的簽字?!吧劭偂笔巧弁钅系奈⑿抨欠Q,也是三亞半島藍灣小區(qū)住戶對他的尊稱。
??“邵總”說,目前半島藍灣有480余戶購房人未能辦理產(chǎn)權(quán)證。未能辦證的主要原因,是他們?nèi)钯徺I且實際居住的房屋被開發(fā)商抵押給了銀行。
??故事并不新奇。10年前,三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司(以下簡稱“鹿回頭公司”)從民生銀行上海分行借款29.9億元,并以三亞半島藍灣項目投資開發(fā)商三亞潤豐建設(shè)投資有限公司(以下簡稱“潤豐公司”)等作為擔(dān)保人。后因鹿回頭公司未能依約還款,半島藍灣項目為此受“牽連”。
??在復(fù)雜的企業(yè)股權(quán)穿透中,三亞半島藍灣與三亞半山半島項目在早期系同一開發(fā)商開發(fā)的“姊妹項目”,即神秘晉商閆琦的“作品”,后者體量遠遠大于前者。但兩個項目的命運迥然不同,半島藍灣項目已建成,半山半島卻爛尾了。
??每一個爛尾樓的故事,也并不奇異,大多是被接盤后又爛尾。2016年底,三亞半山半島這個大盤徹底易主江西富豪王永紅及其中弘系等資本“金主”,但一年半后其就表示“資金鏈已斷裂,瀕臨破產(chǎn)”,并兩次向三亞市委、市政府報告申請破產(chǎn)。
??無論是神秘晉商閆琦中途退出開發(fā),還是“買主”王永紅后來的遭遇,半山半島這個超級大盤的最終走向,不僅關(guān)乎外界數(shù)以億計的債權(quán),更關(guān)乎數(shù)以千計購房人的重大民生。
??辦證暴露的秘密
??“這名單上面都是沒有辦證的業(yè)主,一共有300多戶簽了名?!鄙弁钅陷p聲地說。臉上卻掩不住他的焦慮。
??年過六旬的邵皖南,算起來在半島藍灣小區(qū)購房且居住了近6年之久,房子一直不能辦證是他難以放下的心事。
??“大概150平方米,花了我300多萬元?!?017年9月,邵皖南以一次性付款的方式,從半島藍灣項目開發(fā)商潤豐公司處購買了一套復(fù)式房產(chǎn)。他夢想從此在三亞這個美麗的海濱城市過好老年生活。
??“買房前,我和家人去售樓處看了,顯示樓盤‘五證’齊全,這樣才放心買房的?!鄙弁钅细嬖V中國房地產(chǎn)報記者,售樓處沒人告訴他房子是被抵押的,“如果知道是被抵押的房子,不要錢我都不會要”。
??與邵皖南一起維權(quán)的購房人肖若連告訴記者:“我買的是團購房,當時有人在三亞半島藍灣項目團購了18套房產(chǎn)?!毙と暨B告說,2013年2月,他付全款購買了其中的一套房,并在當年4月份搬進了新家。
??記者在一份相關(guān)材料中見到,2013年1月,一馬姓人士以2000萬元的總購房款,在三亞半島藍灣項目團購了18套房產(chǎn)。肖若連告訴記者,這18套團購房中已有11套于2016年至2017年間辦理了不動產(chǎn)權(quán)證,余下7套尚未辦理,包括他購買的房產(chǎn)。
??就像墨菲定律說的一樣:越怕發(fā)生什么事就越會發(fā)生。最近,有兩件事讓三亞半島藍灣小區(qū)尚未辦證的購房人“沉不住氣”了。
??一件是三亞半島藍灣小區(qū)又有23套房產(chǎn)辦理了不動產(chǎn)權(quán)證,另一件是上海聯(lián)交所發(fā)布了鹿回頭公司23.6億元本金及其利息債權(quán)招商,其中“資產(chǎn)包”就包括三亞半島藍灣項目的部分固定資產(chǎn)。
??最后這一件也是邵皖南等購房人最為擔(dān)心的事,因為他們?nèi)钯徺I的房產(chǎn)至今未能辦證,并一直被開發(fā)商抵押在銀行。一旦銀行將債權(quán)轉(zhuǎn)讓,購房人將面臨“錢房兩空”的尷尬境地。
??“我們是付全款購買的房產(chǎn),而且在里面實際居住了這么多年,物業(yè)費、維修基金等都繳了,他們不敢‘一房兩賣’!”三亞半島藍灣小區(qū)住戶韓楚國安慰其他購房人。
??“我們統(tǒng)計了一下情況,半島藍灣小區(qū)有480多套已出售房產(chǎn)尚未辦證,目前購房人簽名確認的有300多套?!鄙弁钅系热烁嬖V記者,雖然這些購房人的情況不盡相同,但辦證的主要障礙是房產(chǎn)被開發(fā)商抵押了。
??巨額貸款無力償還
??三亞半島藍灣數(shù)百購房人的房屋被抵押給誰了呢?邵皖南等人告訴記者,被開發(fā)商潤豐公司以“在建工程抵押”的方式抵押給了民生銀行上海分行。
??半島藍灣項目位于三亞市大東海紅沙片區(qū)榆林港灣畔,總用地面積約為240畝,規(guī)劃建筑面積超過30萬平方米。項目成“田”字形分布為“A、B、C、D”4個區(qū)的組團(后加上開發(fā)商職工住房S區(qū)),項目由高層和小高層組成,地勢北高南低,高度差為10米,坡度景觀錯落有致,被稱為“集居住、娛樂、休閑為一體的城市旅游度假型的‘風(fēng)情小鎮(zhèn)’”。
??據(jù)2020年3月的一份公司合并重整《財產(chǎn)狀況調(diào)查報告》顯示,三亞半島藍灣項目共建成房屋2980套,已銷售2560套,未售房屋360套,存在權(quán)屬爭議房屋60套。其中,已辦理產(chǎn)權(quán)證1957套。
??這也就是說,截至2020年3月底,在三亞半島藍灣項目已銷售的2560套房屋中,尚有603套未辦理產(chǎn)權(quán)證。這一數(shù)據(jù)與邵皖南等購房人所述的情況基本吻合。
??“潤豐公司就是山西神秘富商閆琦的企業(yè),他在開發(fā)三亞半島藍灣項目的同時,也在開發(fā)海南知名的旅游地產(chǎn)標桿項目——半山半島?!比齺啺雿u藍灣小區(qū)購房人韓楚國告訴記者,潤豐公司開發(fā)的半島藍灣項目是成功的,但由于相關(guān)聯(lián)的半山半島項目體量太大,開發(fā)周期又長,需要大量資金做支撐,只得將包括三亞半島藍灣在內(nèi)的項目抵押給銀行獲取貸款。
??上述購房人認為,半山半島項目“拖累”了半島藍灣。
??據(jù)開發(fā)商此前宣傳,三亞半山半島系列地產(chǎn)項目總占地面積近5000畝,總建筑面積240萬平方米,是“一座全產(chǎn)業(yè)鏈、超大型高端濱海旅游地產(chǎn)項目”。實際上,據(jù)記者獲取的一份文件記載,半山半島項目最早開始于2006年6月,由鹿回頭公司和海南新佳旅業(yè)有限公司開發(fā),用地面積為2675.9畝。
??據(jù)一份判決書記載,2013年9月至11月間,作為半山半島項目開發(fā)企業(yè)之一的鹿回頭公司,以固定資產(chǎn)貸款借款的方式,向民生銀行上海分行貸款總共29.9億元,貸款擔(dān)保人中就包括三亞半島藍灣項目開發(fā)商——潤豐公司。
??據(jù)上述判決書稱,后因鹿回頭公司未按雙方約定履行還款義務(wù),民生銀行上海分行將鹿回頭公司及擔(dān)保人潤豐公司等訴諸法院。據(jù)2016年5月30日法院作出的一份《民事調(diào)解書》記載,截至2016年4月26日,鹿回頭公司欠付民生銀行上海分行僅借款本金一項就高達26.8億余元。
??鹿回頭公司背負巨額貸款又無力還錢,“牽連”了擔(dān)保人潤豐公司及其名下三亞半島藍灣項目。
??“據(jù)我們了解,銀行貸款是‘在建工程抵押’,但我們在半島藍灣購房時早已是現(xiàn)房銷售?!鄙弁钅系热藢λ麄?nèi)钯徺I的房產(chǎn)被抵押且至今未解押表示十分不解。
??轉(zhuǎn)讓、爛尾禍及業(yè)主
??就在邵皖南等人購房期間,江西富商王永紅及其中弘系攜資本介入三亞半山半島系列地產(chǎn)項目。據(jù)媒體此前披露,王永紅的中弘系等資本接盤半山半島項目時,鹿回頭公司等已背負著近200億元的負債。
??2015年9月,停牌近4個月的中弘控股股發(fā)公告稱,擬通過支付現(xiàn)金、發(fā)行股份等方式,以對價58億元收購三亞半山半島項目。半個月后,中弘股份又發(fā)公告稱,該項目部分股權(quán)過戶事項及后續(xù)資產(chǎn)收購整合等工作無法在短期內(nèi)完成,暫停該項交易。
??事實上,王永紅及其中弘系以杠桿和復(fù)雜的融資方式,于2016年底完成了對半山半島項目的重整與收購。據(jù)當?shù)毓俜降囊环莶牧巷@示,2017年6月起,中弘系方面就表示“資金鏈已斷裂,瀕臨破產(chǎn)”,并兩次向三亞市委、市政府報告申請破產(chǎn)。
??2018年10月18日,三亞市中級人民法院指定北京德恒律師事務(wù)所作為半山半島項目破產(chǎn)重整管理人。破產(chǎn)重整最初涉及王永紅及中弘系控制的12家企業(yè),后又增至17家企業(yè)。
??“中弘系等資本收購三亞半山半島項目后,王永紅將一副好牌打得稀巴爛,間接連累了我們這些普通購房人?!鄙弁钅系热烁嬖V記者,現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證一事,他們只能去找管理人了。
??“去年我一直與開發(fā)商潤豐公司、管理人的負責(zé)人聯(lián)系?!毙と暨B告訴記者,“開發(fā)商負責(zé)人一直跟我說在辦,但一年多過去了,最終還是辦不了?!?/p>
??3月29日下午,記者隨邵皖南等購房人前往半山半島項目系列企業(yè)重整管理人辦公點了解情況。
??經(jīng)過管理森嚴的保安崗,邵皖南等多名購房人來到位于一樓購房登記處,一名詹姓工作人員接待了邵皖南等一行。記者在現(xiàn)場見到,除了三亞半島藍灣小區(qū)的購房代表,前來咨詢辦證的還有半山半島其他項目的購房者。
??雙方交談了一個多小時,談話內(nèi)容主要圍繞兩個方面展開:一是三亞半島藍灣小區(qū)23戶購房人是怎么辦的產(chǎn)權(quán)證,管理人能否說明與公開;二是尚未辦證的數(shù)百戶已售房產(chǎn)何時能辦證、怎樣的辦證流程。
??“確實有23戶購房人近期辦了證,但具體情況我也不清楚?!惫ぷ魅藛T詹先生稱,關(guān)于能否辦證的問題,不是管理人說了算,需要銀行解押及法院同意才能辦理。
??由于對該工作人員的回答不滿意,情緒激動的購房人韓楚國還拍了桌子。
??為了緩解緊張氣氛,工作人員讓來訪購房人在紙張上逐個登記個人購房情況。記者也向工作人員表明身份和來意,但依然沒有得到令購房人滿意的答復(fù)。
??在三亞采訪期間,記者也分別與民生銀行上海分行、三亞市中級人民法院等方面取得了聯(lián)系和說明了采訪事由,但截至記者發(fā)稿時也未得到相關(guān)回應(yīng)。
??其中,記者先后兩次聯(lián)系民生銀行上海分行,兩名相關(guān)工作人員均表示“向領(lǐng)導(dǎo)匯報后會聯(lián)系記者”,但之后就再也沒有了音訊。(文中購房人均為化名)
三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91460200620110673N 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:6680(萬元)
三亞潤豐建設(shè)投資有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:914602006710530157 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1000(萬元)
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中國城市住房價格288指數(shù)
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
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2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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