??從2019年前后開始，廣東省普寧市年過六旬的李其江，在4年間不斷投訴舉報(bào)當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房建設(shè)問題。

??李其江投訴反映的問題包括：他家責(zé)任田被他人強(qiáng)占開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，且多次涉嫌違法倒賣村集體土地。有關(guān)部門答復(fù)稱，有爭(zhēng)議地塊上的建筑被控停，倒賣土地違法線索已移交警方處理。

??但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的信訪答復(fù)，并不能讓李其江口服心服。

??李其江不斷向有關(guān)部門反映問題，撕開了一個(gè)“全國(guó)人口第一大縣級(jí)市”過往10余年小產(chǎn)權(quán)房野蠻生長(zhǎng)史的“口子”。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房亂象，近幾年來當(dāng)?shù)卣块T接連開展聲勢(shì)浩大的違法建設(shè)專項(xiàng)治理行動(dòng)，遏制小產(chǎn)權(quán)房蔓延。

??盡管當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房亂象在一定程度上被遏制，但游離于法律邊緣的小產(chǎn)權(quán)房交易，仍在這座城市各個(gè)角落暗流涌動(dòng)，并引發(fā)一系列社會(huì)問題。

??2017年9月，國(guó)土資源部、住建部針對(duì)各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題聯(lián)合下文，明確指出“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。2020年，自然資源部再次重申，城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

??村干部蓋樓被舉報(bào)

??在粵東南部的普寧市，“律師見證”是小產(chǎn)權(quán)房交易過程中，賣方或房產(chǎn)中介遞給購房人的最后一顆“定心丸”。

??普寧市為揭陽市代管縣級(jí)市，全市戶籍人口超過250萬（城鎮(zhèn)人口約112萬），被稱之為“全國(guó)人口第一大縣級(jí)市”。

??現(xiàn)年66歲的普寧市池尾街道上寮村村民李其江，在長(zhǎng)達(dá)4年時(shí)間里，不斷向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門反映和舉報(bào)小產(chǎn)權(quán)房一事，并由此撕開了當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房建設(shè)及交易亂象的“口子”。

??盡管李其江常年在外，但他戶籍仍在上寮村。據(jù)李其江反映，村干部李秋生（時(shí)任上寮村委支部委員）占用村集體土地，在上寮村長(zhǎng)春路上寮學(xué)校東側(cè)建高層小產(chǎn)權(quán)樓房，其中包括他家0.225畝責(zé)任田中的一部分。

??從該建設(shè)項(xiàng)目打地基開始，李其江就不斷向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門進(jìn)行投訴反映。

??2019年5月，揭陽市委第二十六巡察組受理李其江的信訪件后，經(jīng)調(diào)查該項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不齊全，使用土地有爭(zhēng)議，經(jīng)組務(wù)會(huì)研判，由上寮村落實(shí)主體責(zé)任控停，普寧市國(guó)土局協(xié)調(diào)土地執(zhí)法部門下發(fā)停工通知書，并作出相應(yīng)處理。

??李其江在向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門投訴反映過程中，該占地432平方米的建筑項(xiàng)目，至控停時(shí)已施工建設(shè)至9層。

??普寧市池尾街道辦也多次就李其江反映的問題給予答復(fù)，但“你的責(zé)任田并不在該處”“未發(fā)現(xiàn)強(qiáng)占集體土地建設(shè)高層小產(chǎn)權(quán)房建筑”等關(guān)鍵性內(nèi)容，讓李其江很是不服氣。

??李其江認(rèn)為，池尾街道辦的多份答復(fù)意見書“未盡職調(diào)查，前后自相矛盾，不切實(shí)際，無法接受”。

??李其江也拿出了多份證據(jù)，由證據(jù)正推反推及一部分村民的證言，來證明該建樓地塊部分面積就是他家責(zé)任田。

??他說，雖然該地曾在20多年前被征過，他也確實(shí)領(lǐng)過1600余元的青苗補(bǔ)償款，但在征地的同時(shí)村干部也承諾給他家3間“民樓地”，但村里至今沒有兌現(xiàn)，所以該地塊仍屬于他家的責(zé)任田。

??池尾街道辦、上寮村相關(guān)負(fù)責(zé)人曾接受記者采訪時(shí)稱，由于涉事土地年代久遠(yuǎn)，歷史遺留問題較為復(fù)雜。他們堅(jiān)持“答復(fù)意見書”中的觀點(diǎn)，并稱李其江與李秋生此前的關(guān)系還不錯(cuò)，現(xiàn)在關(guān)系鬧得這么僵都是“面子上的事”。

??特殊的一門“生意”

??李其江執(zhí)著力爭(zhēng)地塊使用權(quán)的歸屬，只是普寧市小產(chǎn)權(quán)房紛爭(zhēng)的典型案例。在當(dāng)?shù)?，小產(chǎn)權(quán)房被投資商當(dāng)成一門“生意”，并形成一條巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，在10年前就已經(jīng)出現(xiàn)。

??最近，記者在普寧市走訪時(shí)提及小產(chǎn)權(quán)房一事，當(dāng)?shù)鼐用癫⒉荒吧膊挥X得奇怪。

??“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律規(guī)范概念，而是相對(duì)“大產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分而約定俗成的一種稱謂。簡(jiǎn)而言之，就是指建設(shè)于集體所有土地之上，但缺少規(guī)劃、報(bào)建等審批手續(xù)的房屋。

??記者實(shí)地走訪見到，李其江反映的爭(zhēng)議地塊所建小產(chǎn)權(quán)樓房目前已停工，工地圍擋及周邊房屋墻體上貼滿了各類小廣告，其中“出售毛坯房”的小廣告尤為顯眼。記者了解到，這些小廣告均為小產(chǎn)權(quán)房兜售廣告。

??在上寮村，一棟已建好且入住的小產(chǎn)權(quán)樓房管理人員林先生向記者坦言，他管理的這棟高層建筑就是小產(chǎn)權(quán)房，目前全部房源已賣完。

??“不能拿證，屬于小產(chǎn)權(quán)房，之前賣3000多元/平方米，現(xiàn)在能賣到4000多元/平方米?！绷窒壬嬖V記者，前些年此類小產(chǎn)權(quán)房很多，“現(xiàn)在政府管得嚴(yán)，新建的小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)少了?！?/p>

??“看它是不是小產(chǎn)權(quán)房，主要是樓房的層高，村民自己蓋的住宅，一般是五六層高，小產(chǎn)權(quán)樓房至少15層以上?！碑?dāng)?shù)鼐用窭钕壬嬖V記者，“房子不蓋高，老板賺不了錢，一般是村集體（村民）出地、老板出資金，建好后按一定比例分房，然后對(duì)外出賣。”

??在上寮村，記者見到不少此類小產(chǎn)權(quán)樓房，它一般是一棟或兩棟樓，樓體較新，樓間距狹窄，住滿了住戶，就像一個(gè)袖珍版的小區(qū)。一知情人士告訴記者，這些樓都是近些年修建的小產(chǎn)權(quán)房。

??“后面那些已經(jīng)建好和在建的，都是拆舊建新的小產(chǎn)權(quán)房，村里出地、老板出資金合作開發(fā)?！痹谛‘a(chǎn)權(quán)房相對(duì)集中的流沙北街道南園村，多家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，一期房屋都已經(jīng)賣完，二期在建的還有少量房源。

??“毛坯房出售，戶型面積在110~170平方米不等，邊戶的3380元/平方米起，‘夾心’的3280元/平方米起?！痹撝薪樨?fù)責(zé)人稱，因?yàn)槭切‘a(chǎn)權(quán)房，無法辦理產(chǎn)權(quán)證，但是“律師見證”一下就可以了。

??“小產(chǎn)權(quán)房（產(chǎn)權(quán)）國(guó)家是不承認(rèn)的。”上述人士告訴記者，“律師見證”是一份民間協(xié)議，土地證是地主的，協(xié)議產(chǎn)權(quán)60年，實(shí)際上相當(dāng)于租60年。

??記者了解到，周邊正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)為9000元~10000元/平方米，由于小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而成為當(dāng)?shù)鼐用竦氖走x。

??小產(chǎn)權(quán)房的“五大風(fēng)險(xiǎn)”

??“你要買（小產(chǎn)權(quán)房）？外地人沒必要買?！本W(wǎng)約車司機(jī)黃先生告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房在普寧市城區(qū)很普遍，“如果你自己常住還好，想要轉(zhuǎn)手就轉(zhuǎn)不出去了，而且容易產(chǎn)生買賣糾紛，明白嗎？”

??黃先生還告訴記者，這些小產(chǎn)權(quán)房都是本地的一些個(gè)體老板開發(fā)的，村集體或村民出地，老板出資金具體負(fù)責(zé)開發(fā)，小產(chǎn)權(quán)房建筑一般建15層以上，“政府也在管，但有關(guān)系的人就可以弄，關(guān)系不到位的話，那就弄不了?！?/p>

??那么，哪些人在購買這些小產(chǎn)權(quán)房呢？

??據(jù)普寧市政府網(wǎng)站介紹，普寧是國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)影響力的商貿(mào)名城，服裝和醫(yī)藥是當(dāng)?shù)貎纱笾еa(chǎn)業(yè)：“中國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)基地市”，全國(guó)每10件內(nèi)衣就有1件來自普寧；“中國(guó)中藥名城”，冬蟲夏草和人參產(chǎn)品分別占國(guó)內(nèi)的三成和七成。

??普寧市交通便利，商賈云集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，屬于人口流入縣級(jí)市。整個(gè)普寧市超過250萬戶籍人口，城區(qū)也超過100萬人，為此，在一個(gè)縣級(jí)市城市，催生了一種“另類”的購房方式——小產(chǎn)權(quán)房交易。

??“普寧有許多各類中小型企業(yè)，許多外地人到我們這里來打工定居?！秉S先生告訴記者，大量外地人員到普寧工作生活，購房需求量很大。另外，本地鄉(xiāng)村居民將孩子送到城里上學(xué)，往往也選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。

??在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)交易過程中，也容易引發(fā)各類矛盾糾紛。

??當(dāng)?shù)鼐用耜惸衬车热藦乃耸种匈I地建房，事前雙方約定土地出讓方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證。但后來，不僅房產(chǎn)證未能辦理，土地出讓方將該土地使用權(quán)證拿去抵押貸款，為此引發(fā)了陳某某等人四處信訪維權(quán)。

??記者也電話聯(lián)系陳某某確認(rèn)了此事，不過他十分生氣地說：“現(xiàn)在騙子太多，我不會(huì)相信任何人了。”

??有人給小產(chǎn)權(quán)房歸納了“五大風(fēng)險(xiǎn)”——

??其一，建在集體土地之上的小產(chǎn)權(quán)房，土地使用權(quán)屬只屬于村集體，如果村民大會(huì)決議要收回土地，小業(yè)主只能無條件服從；將來若遇到拆遷，小業(yè)主也很難獲得拆遷賠償，維權(quán)無門。

??其二，由于小產(chǎn)權(quán)房交易避開了資金監(jiān)管和網(wǎng)簽備案制度，購房人往往是全款或者大額分期付款，稍有閃失，購房人的資金存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

??其三，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的開發(fā)商一旦銷售遇阻，回款未能達(dá)到預(yù)期，工程建建停停，最后很有可能遭遇項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

??其四，更常見的情況，小產(chǎn)權(quán)房賣方，即開發(fā)商等一旦信用崩塌，一房多賣、貨不對(duì)板乃至卷款“跑路”的情況時(shí)有發(fā)生。

??其五，大部分小產(chǎn)權(quán)房沒有施工報(bào)建，也不能通過竣工驗(yàn)收，其工程質(zhì)量、消防隱患等令人堪憂。

??亂象的源頭在哪？

??6月15日，普寧市自然資源局針對(duì)李其江的信訪件作出《答復(fù)告知書》。李其江認(rèn)為，此次信訪答復(fù)內(nèi)容，基本上是重復(fù)此前池尾街道辦的答復(fù)。

??關(guān)于李其江舉報(bào)李秋生涉嫌非法轉(zhuǎn)讓、倒賣村集體土地一事，答復(fù)書稱：“針對(duì)李秋生非法倒賣城鎮(zhèn)國(guó)有土地的違法行為，我局已于2023年1月12日將該線索移送普寧市公安局處理?！?/p>

??對(duì)于上述答復(fù)，李其江并不滿意。他認(rèn)為，“地塊使用權(quán)真正屬于誰，究竟有沒有我的責(zé)任田”是核心問題，有關(guān)部門沒有徹底去做調(diào)查。

??“該地塊未通過村‘兩委’開會(huì)討論通過，未辦理征地申報(bào)手續(xù)、未交村應(yīng)征土地款、未辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)，純屬李秋生個(gè)人行為?！崩钇浣瓐?jiān)持自己的觀點(diǎn)。

??6月25日，李秋生接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，他現(xiàn)在蓋樓的地塊是通過合規(guī)手續(xù)取得的，已取得了土地使用權(quán)和規(guī)劃紅線圖，但目前確實(shí)沒有取得施工許可手續(xù)，目前已經(jīng)建至9層。另外，李秋生否認(rèn)自己建的是小產(chǎn)權(quán)房。

??“我以前是準(zhǔn)備要去報(bào)建的，我到辦證窗口，有人說我傻，全普寧多少年都沒人去報(bào)建了，單單你來報(bào)建。”李秋生說，全普寧都是這樣，許多沒有任何手續(xù)的地塊都能建，他有證為什么不能建？李秋生向記者表示，這種未報(bào)建建房的情況，在普寧遍地開花。

??“我可以承認(rèn)李其江有地，但是他要求村委會(huì)承認(rèn)他有地，村委會(huì)要是承認(rèn)就完了，以前那些村民統(tǒng)統(tǒng)都要來要地了?！崩钋锷嬖V記者，很多年前，上寮村村干部確實(shí)承諾征地后給四五十戶村民進(jìn)行安置，但村里至今沒有兌現(xiàn)。

??關(guān)于村民反映村里最后一次土地調(diào)整是上世紀(jì)80年代，而李秋生的兒子是“90后”，且不是本村民小組的村民卻分到地一事，李秋生認(rèn)為，這是雞蛋里挑骨頭，他有這塊地的合規(guī)手續(xù)，現(xiàn)在地塊使用權(quán)本來就屬于他的。

??關(guān)于倒賣村集體土地的舉報(bào)，李秋生回應(yīng)稱，相關(guān)地塊最早是池尾鎮(zhèn)政府（現(xiàn)為池尾街道辦）拿出來賣的，幾十年來征地都賣給別人了，到他手中已經(jīng)是“三四手地”了，要抓人也得先從源頭抓起，然后才能輪到他。

??重拳之下的小產(chǎn)權(quán)房

??一份公開的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月，普寧市需要在兩年內(nèi)治理在冊(cè)在建違建2778宗，面積多達(dá)379.4萬平方米。而這些在建違建大部分與未報(bào)建的小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)。

??記者了解到，早在2016年9月，普寧市發(fā)布《關(guān)于集中清理整治全市“小產(chǎn)權(quán)房”的通告》，本次集中清理整治的全市小產(chǎn)權(quán)房，是指在普寧市范圍內(nèi)，未經(jīng)批準(zhǔn)在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位、個(gè)人，以及不符合建房條件的村民銷售或以長(zhǎng)期租賃等形式變相出售以獲得經(jīng)濟(jì)利益的住房。

??上述內(nèi)容概括為，普寧市要出重拳打擊小產(chǎn)權(quán)房違法違規(guī)建設(shè)及交易行為。

??在揭陽市一份《分類處置普查在冊(cè)在建違法建設(shè)兩年治理目標(biāo)分解表（2021~2022年）》中，該市6縣（市、區(qū)）共有17985宗在建違建，總面積達(dá)1211余萬平方米。其中，普寧市兩年治理目標(biāo)為2778宗，總面積多達(dá)379.4萬平方米，該面積在揭陽市6縣（市、區(qū)）中最多。

??2020年1月22日，普寧市城市管理和綜合執(zhí)法局致廣大市民一封《公開信》中稱，嚴(yán)禁任何單位或個(gè)人非法購買、轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，非法轉(zhuǎn)讓、購買、出售、租賃小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

??2022年9月，普寧市政府再次發(fā)布《關(guān)于全面整治違法建設(shè)的通告》，嚴(yán)厲打擊非法買賣土地或其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地進(jìn)行建設(shè)等4類違法行為，黨員、公職人員要帶頭維護(hù)城鄉(xiāng)規(guī)劃秩序，凡支持、參與違法建設(shè)的，依法依紀(jì)從嚴(yán)追究責(zé)任。

??普寧市政府、池尾街道辦等相關(guān)負(fù)責(zé)人此前告訴記者，近些年來，普寧市對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等違法建設(shè)行為加大打擊力度，目前該市小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)行為得到了遏制；但由于歷史原因，加上時(shí)間久遠(yuǎn)，比如李其江投訴的地塊建房爭(zhēng)議問題，政府部門處理起來十分棘手。