??從“紙面”到“地面”，天津市特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集群再添百億級(jí)“新成員”。

??2023年6月16日，中東歐特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)工程(一期)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中東歐特色小鎮(zhèn)”）正式開(kāi)工建設(shè)，預(yù)示著天津特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作邁上新臺(tái)階。

??得益于新政利好，天津特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建如火如荼。自2016年以來(lái)，天津以因地制宜、有序發(fā)展為原則，助推天津特色小鎮(zhèn)在“控量提質(zhì)”中不斷壯大發(fā)展規(guī)模，目前該市特色小鎮(zhèn)已發(fā)展至第五批，中東歐特色小鎮(zhèn)位列其中。記者據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至2022年，天津市已公布37個(gè)市級(jí)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，其中特色小鎮(zhèn)30個(gè)、特色小城鎮(zhèn)7個(gè)。特色產(chǎn)業(yè)體系涵蓋智能制造、農(nóng)業(yè)科技、文化旅游、養(yǎng)老休閑等業(yè)態(tài)。

??2023年6月下旬，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在天津走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)靥厣℃?zhèn)培育、創(chuàng)建工作整體推進(jìn)有序，一批產(chǎn)業(yè)特色鮮明、要素集聚、宜居宜業(yè)、富有活力的特色小鎮(zhèn)不斷涌現(xiàn)。不過(guò)，也存在概念不清、定位不準(zhǔn)、盲目發(fā)展以及進(jìn)展遲緩等問(wèn)題，進(jìn)而加劇政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)化的苗頭。

??圍繞“控制數(shù)量、提高質(zhì)量”為核心，天津規(guī)范健康發(fā)展特色小鎮(zhèn)過(guò)程中已相繼出臺(tái)多項(xiàng)細(xì)則。

??但記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，諸多以“小鎮(zhèn)”命名的地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般冒出，干擾天津特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展。資本助推下，一批以“金融小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)”為名的泛地產(chǎn)化項(xiàng)目也在“瘋長(zhǎng)”。目前，這些項(xiàng)目有的正掙扎于去庫(kù)存，有的則飽經(jīng)停擺困擾。

??政策指引清晰 嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向

??對(duì)于特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展，國(guó)家政策層面早已給出了指引。

??2017年12月4日，國(guó)家發(fā)展改革委等四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，規(guī)范推進(jìn)各地區(qū)特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)。《意見(jiàn)》指出，各地區(qū)要準(zhǔn)確理解特色小鎮(zhèn)內(nèi)涵特質(zhì)，不能盲目把產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游景區(qū)、體育基地、美麗鄉(xiāng)村、田園綜合體以及行政建制鎮(zhèn)戴上特色小鎮(zhèn)“帽子”。這意味著，特色小鎮(zhèn)“非鎮(zhèn)非區(qū)”，既不是行政區(qū)劃單元上的一個(gè)鎮(zhèn)，也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一個(gè)區(qū)，而是有著明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特色和一定社區(qū)功能，形成“產(chǎn)、城、人、文”四位一體有機(jī)結(jié)合的重要功能平臺(tái)。

??在計(jì)劃中，中東歐特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目總投資95.65億元,占地近6500畝，總建設(shè)規(guī)模79萬(wàn)平方米。旨在打造以食品行業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、科技型企業(yè)孵化區(qū)、高級(jí)人才聚集區(qū)和生態(tài)環(huán)境宜居區(qū)。

??或基于此，中東歐特色小鎮(zhèn)結(jié)合軌道線網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整，不斷調(diào)整區(qū)域配套功能，欲激發(fā)市場(chǎng)板塊活力，期望將項(xiàng)目打造成為站城一體、產(chǎn)城融合的示范合作樣板區(qū)。

??而這僅是天津特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一個(gè)縮影。

??為有力有序推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)，天津市發(fā)展和改革委員會(huì)于2022年3月4日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)天津市特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展的實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》），提出未來(lái)5年，天津要努力培育一批科技創(chuàng)新類(lèi)特色小鎮(zhèn)、先進(jìn)制造類(lèi)特色小鎮(zhèn)、商貿(mào)物流類(lèi)、文化旅游類(lèi)、傳統(tǒng)農(nóng)特類(lèi)等特色小鎮(zhèn)?！斗桨浮穼@特色鮮明、要素聚集、資源節(jié)約的發(fā)展方向，從土地、資金等多方面支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

??前述《意見(jiàn)》表示，不能把特色小鎮(zhèn)當(dāng)成筐、什么都往里裝，要嚴(yán)防政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向，嚴(yán)格節(jié)約集約用地，嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線。然而，天津轄區(qū)內(nèi)一些形態(tài)雷同、同質(zhì)化嚴(yán)重的地產(chǎn)小鎮(zhèn)充斥其中，為行業(yè)發(fā)展前景蒙上陰影。如何確保特色小鎮(zhèn)在規(guī)范健康發(fā)展軌道上穩(wěn)步前行，天津或許還將在持續(xù)探索中不斷完善提升。

??開(kāi)工后疑現(xiàn)“進(jìn)度停滯”

??作為已被納入天津市新型城鎮(zhèn)化發(fā)展“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，中東歐特色小鎮(zhèn)自簽約以來(lái)備受關(guān)注。

??2020年8月19日，中東歐特色小鎮(zhèn)簽約落戶(hù)北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)中部。為此，時(shí)任北辰區(qū)委書(shū)記馮衛(wèi)華表示，項(xiàng)目的成功簽約，是北辰區(qū)招大引強(qiáng)選優(yōu)的標(biāo)志性成果，對(duì)于主動(dòng)融入“一帶一路”建設(shè)，助力國(guó)家農(nóng)墾改革決策部署落實(shí)落地，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)天津北部新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，具有十分重要的意義。

??中東歐特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)實(shí)力背景同樣不容小覷。不僅吸引5家天津市屬?lài)?guó)有企業(yè)入場(chǎng)，還將獲得地方政府債券資金支持。記者據(jù)了解，經(jīng)天津市政府批復(fù)，中東歐特色小鎮(zhèn)將由北辰區(qū)政府與天津市食品集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天津食品集團(tuán)”）、天津軌道交通集團(tuán)有限公司、天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司等旗下企業(yè)共同成立的平臺(tái)公司中東歐特色小鎮(zhèn)（天津）開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目資金來(lái)源擬采用自籌、申請(qǐng)融資和申請(qǐng)政府專(zhuān)項(xiàng)債券相結(jié)合的籌資方式。

??據(jù)公眾號(hào)國(guó)資小津消息，2022年11月18日，天津市財(cái)政局印發(fā)《2022年第十二批天津市政府債券發(fā)行結(jié)果公告》，其中，中東歐特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)工程（一期）獲批政府專(zhuān)項(xiàng)債券6.8億元，發(fā)行期限7年，票面利率2.92%。此次政府專(zhuān)項(xiàng)債券為首次發(fā)行，未來(lái)將陸續(xù)發(fā)行二、三期，累計(jì)融資額42億元，占中東歐特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目總投資額的43.91%。

??通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券渠道融資，一定程度上強(qiáng)化了項(xiàng)目落地實(shí)施的資金保障，對(duì)于已破土動(dòng)工的中東歐特色小鎮(zhèn)而言，項(xiàng)目建設(shè)或會(huì)呈現(xiàn)加速跑趨勢(shì)。然而，距離中東歐特色小鎮(zhèn)開(kāi)工儀式已過(guò)去10余天時(shí)間，項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)與開(kāi)工前保持的現(xiàn)狀區(qū)分界限并不明顯。

??6月27日，記者在中東歐特色小鎮(zhèn)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出口發(fā)現(xiàn)，保留有中東歐特色小鎮(zhèn)開(kāi)工儀式字樣的大門(mén)持開(kāi)放狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)門(mén)崗人員值守，其內(nèi)部場(chǎng)地實(shí)際是用圍擋圈起的成片空地，不過(guò)，場(chǎng)地內(nèi)已停放有數(shù)臺(tái)挖掘機(jī)和運(yùn)輸車(chē)輛，但并未有施工跡象，在現(xiàn)場(chǎng)安放的簡(jiǎn)易板房里，更是難覓施工人員蹤影，房間設(shè)施凌亂布滿灰塵。

??在被圈場(chǎng)地的另一出入口處，則標(biāo)注有中國(guó)建筑第六工程局承建中東歐特色小鎮(zhèn)（一期）崇寧道道路及配套管線工程等字樣，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)豎立的相關(guān)公示牌內(nèi)容顯示，該工程位于北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)，計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為2023年5月1日，計(jì)劃竣工時(shí)間為2024年4月30日。建設(shè)單位為中東歐特色小鎮(zhèn)（天津）開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，施工單位為中國(guó)建筑第六工程局有限公司。記者在該處場(chǎng)地設(shè)置的一排簡(jiǎn)易板房?jī)?nèi)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)同樣處于無(wú)人值守狀態(tài)。

??7月11日，中國(guó)建筑第六工程局有限公司承建中東歐特色小鎮(zhèn)（一期）崇寧道項(xiàng)目的徐姓負(fù)責(zé)人向記者表示，上述標(biāo)段（崇寧道）道路遲遲未施工的主要原因是施工許可證等審批手續(xù)未辦理到位。該負(fù)責(zé)人坦言，由于相關(guān)施工手續(xù)均是由項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)辦理，辦理進(jìn)度和開(kāi)工預(yù)期目前仍不掌握。

??值得一提的是，據(jù)中冶建工集團(tuán)天津公司官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息，2023年6月25日上午，由該公司承建的中東歐特色小鎮(zhèn)（一期）二標(biāo)段尚勤路（龍門(mén)東道—崇寧道）道路及配套管線工程排水工程管道基礎(chǔ)，在建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站等六方共同見(jiàn)證下順利完成驗(yàn)收。

??更為蹊蹺的是，中東歐特色小鎮(zhèn)首期將建設(shè)具有中國(guó)農(nóng)墾特色的食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同步建設(shè)6條次干路、11條支路等基礎(chǔ)設(shè)施。相比之下，道路工程已有相關(guān)標(biāo)段施工方進(jìn)場(chǎng)，而食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)近乎處于停滯。

??記者了解到，早在2022年初，北辰區(qū)供地計(jì)劃出爐，其中，涉及中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)地塊一、地塊二計(jì)劃出讓信息，項(xiàng)目類(lèi)別均為居住與商業(yè)，兩宗地塊累計(jì)土地面積為250.02畝。在此之前，中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)地塊三、地塊四，宗地編號(hào)津北辰龍（掛）2021年-049、津北辰龍（掛）2021年-050，進(jìn)行了出讓公示，土地用途均為普通商品住房用地，兩宗地塊累計(jì)出讓面積278畝。2022年2月18日，上述地塊分別被天津食品集團(tuán)旗下天津農(nóng)墾辰昇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、天津農(nóng)墾興辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得，并約定開(kāi)工時(shí)間為2023年5月31日。

??小鎮(zhèn)特色的“危與機(jī)”

??“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)國(guó)企背書(shū)，市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目加持，地塊項(xiàng)目施工是遲早的事?！奔易”背絽^(qū)小淀體育文化公園附近的居民李先生向記者表示，目前中東歐特色小鎮(zhèn)起步區(qū)可開(kāi)發(fā)的地塊為兩宗，即為被天津農(nóng)墾辰昇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、天津農(nóng)墾興辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得的地塊三、地塊四。而上述開(kāi)發(fā)企業(yè)均隸屬天津食品集團(tuán)，屬于典型的“實(shí)力派”市管?chē)?guó)企。除此之外，天津城投、天津軌道交通等國(guó)有企業(yè)紛紛入場(chǎng)抱團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目前景未來(lái)可期。

??在李先生看來(lái)，中東歐特色小鎮(zhèn)僅憑借即將打造的“站城一體化”發(fā)展模式，勢(shì)必會(huì)助推產(chǎn)城融合示范區(qū)加速形成，其地產(chǎn)板塊自然會(huì)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。

??所謂“站城一體化”也稱(chēng)“站城融合”，是綜合交通樞紐沿線一體化發(fā)展模式，即TOD模式的分支之一。該理念主張發(fā)展軌道交通，將重要交通站點(diǎn)與城市空間緊密融合，將日常辦公、居住和城市服務(wù)等功能安排在車(chē)站步行可達(dá)的范圍內(nèi)，為站點(diǎn)附近人群提供便利的生活方式和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

??通過(guò)“站城融合”煥新城市空間，串聯(lián)起了區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，變成一個(gè)“人來(lái)人留的消費(fèi)場(chǎng)”，或是對(duì)“站城一體化”的最好詮釋?！霸诖谁h(huán)境下應(yīng)勢(shì)而生的房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)將會(huì)更加明顯。”李先生對(duì)記者說(shuō)。

??不過(guò)，同樣號(hào)稱(chēng)有著軌道交通與城市空間融合等超前規(guī)劃的東麗湖（科創(chuàng)）金融小鎮(zhèn)，歷經(jīng)數(shù)年“打磨”，至今依然停留在口號(hào)上。

??2017年10月上旬，時(shí)任東麗區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，今年年內(nèi)，東麗湖邊將啟動(dòng)金融小鎮(zhèn)建設(shè)，3～5年內(nèi)將建成金融與科技的交匯區(qū)，配套完善的生活區(qū)。

??該負(fù)責(zé)人表示，金融小鎮(zhèn)坐落在東麗湖東湖和麗湖交界的地方，總面積4.5平方公里，將來(lái)是科技和金融交匯的活躍區(qū)。其中金融核心區(qū)1.5平方公里，將來(lái)計(jì)劃聚集1000家以上各類(lèi)基金。與此同時(shí)，圍繞著高端業(yè)態(tài)服務(wù)、生活商業(yè)服務(wù)、高端人才子女入學(xué)等，這一區(qū)域配套設(shè)施會(huì)逐步完善。比如將建設(shè)大型商業(yè)綜合體、會(huì)議會(huì)展中心、功能完善的酒店，軌道交通等。把這些元素集中在東麗湖區(qū)域，打造成東麗區(qū)高端產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)區(qū)和集聚區(qū)，成為吸引高端人才創(chuàng)業(yè)、生活、科研的生活小鎮(zhèn)。

??但這一設(shè)想尚未付諸實(shí)施，目前東麗湖金融小鎮(zhèn)施工陷入長(zhǎng)期停滯，已經(jīng)引起廣泛的爭(zhēng)議。

??2023年2月2日，一位吳姓購(gòu)房者通過(guò)天津市政府網(wǎng)站《政民零距離》欄目，反映（咨詢(xún)）東麗湖金融小鎮(zhèn)規(guī)劃及緣何遲遲不開(kāi)工等問(wèn)題。2023年2月6日，東麗區(qū)東麗湖街道回復(fù)稱(chēng)：經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目因招商及經(jīng)濟(jì)等因素目前處于停滯狀態(tài)，片區(qū)規(guī)劃以商業(yè)用地為主，具體建設(shè)時(shí)間需進(jìn)一步與項(xiàng)目招商及區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，根據(jù)實(shí)際情況確定。

??圍繞“控制數(shù)量、提高質(zhì)量”為核心，天津規(guī)范健康發(fā)展特色小鎮(zhèn)過(guò)程中已相繼出臺(tái)多項(xiàng)細(xì)則。前文所述《方案》中還指出，天津特色小鎮(zhèn)在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，將按照區(qū)位布局、空間范圍、特色產(chǎn)業(yè)、多元功能、特色風(fēng)貌、投入方式、底線要求等7方面20項(xiàng)要求，以及分類(lèi)特色小鎮(zhèn)具體標(biāo)準(zhǔn)中科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造、商貿(mào)流通、文化旅游、傳統(tǒng)農(nóng)特等5類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好規(guī)范創(chuàng)建工作；在規(guī)范管理方面，對(duì)特色小鎮(zhèn)實(shí)行統(tǒng)一管理，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)督、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)、總結(jié)評(píng)估、典型示范和規(guī)范糾偏等工作，有序推進(jìn)本市特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展；在底線要求方面，嚴(yán)防地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線，嚴(yán)控特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化傾向，被重點(diǎn)提及。

??但記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，諸多以“小鎮(zhèn)”命名的地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般冒出，如“金融街聽(tīng)湖小鎮(zhèn)、松江東湖小鎮(zhèn)、原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、津僑國(guó)際小鎮(zhèn)、時(shí)光小鎮(zhèn)、麒麟小鎮(zhèn)、萊茵小鎮(zhèn)”等，吸引多家品牌房企參與其中，現(xiàn)已遍布天津市東麗、寶坻、西青、寧河等區(qū)域。

??這些“小鎮(zhèn)”普遍以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主，項(xiàng)目涵蓋高層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟等，與普通商品房開(kāi)發(fā)并無(wú)二致。不過(guò)，各自發(fā)展現(xiàn)狀卻略顯不同，有的項(xiàng)目在拼力去庫(kù)存，有的項(xiàng)目則飽經(jīng)停擺困擾。

??以松江東湖小鎮(zhèn)（又名“瀾景馨園”）為例，該項(xiàng)目因多次延期交房引發(fā)部分購(gòu)房者群訴。2023年5月4日，一位張姓購(gòu)房者在向前述《政民零距離》欄目反映稱(chēng)，2016年7月，張姓購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了位于天津東麗區(qū)松江東湖小鎮(zhèn)房子，原定2019年9月交房，到期后被告知延期交付。然而，延期已導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)房源爛尾4年，至今仍未交房。2023年5月8日，天津市政建設(shè)集團(tuán)有限公司回復(fù)時(shí)表示，其旗下企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）天津松江地產(chǎn)投資有限公司對(duì)于松江東湖小鎮(zhèn)延期交房問(wèn)題，已于2023年4月份組織進(jìn)場(chǎng)施工，促使瀾景馨園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)。下一步，該公司將抓緊項(xiàng)目推動(dòng)，完成保交房任務(wù)。

??據(jù)了解，延期交付已波及松江東湖小鎮(zhèn)400多戶(hù)業(yè)主，對(duì)此處理進(jìn)度過(guò)于緩慢?；蚴艽送侠郏旖蛩山禺a(chǎn)投資有限公司于2021年4月下旬起，也已進(jìn)入破產(chǎn)重整階段。另?yè)?jù)工商信息顯示，該公司作為國(guó)有全資企業(yè)目前顯示為存續(xù)狀態(tài)。