??編者按

??好的營商環(huán)境就是生產力、競爭力，在穩(wěn)定市場預期、提振發(fā)展信心等方面具有至關重要的作用。

??獲得了“成都市民最喜愛的后花園”等一系列稱號的成都秀麗東方景區(qū)，因機場高速市政道路規(guī)劃、附屬設施用地指標等問題，在經營十余年后正式關閉。事件背后，地方政府前期招商引資流程和土地流程方式，與后期規(guī)劃調整、政策變化等行為值得思考。

??“無論如何，秀麗東方將不復存在了。”秀麗東方公司相關負責人王敏說道。

??7月1日，一篇標題為《秀麗東方宣布永久閉園！》的微信推文在網絡引發(fā)熱議。經查看，推送該文的微信公眾號名為“秀麗東方”，該微信公眾號賬號主體為四川秀麗東方投資管理有限公司。一篇微信公眾號的推文，牽出了一段近10年的糾紛。

??據記者了解，四川秀麗東方投資管理公司（以下簡稱“秀麗東方公司”）于2011年由招商引資來到四川省成都市錦江區(qū)三圣花鄉(xiāng)。公開信息顯示，三圣花鄉(xiāng)又稱三圣花鄉(xiāng)觀光旅游區(qū)，早在2006年4月就被評為“國家AAAA級旅游區(qū)”。

??彼時，秀麗東方景區(qū)所處的位置，還是一片荒地。經過近5年時間的建設和發(fā)展，秀麗東方公司將這里打造成了一個大型生態(tài)景區(qū)。在經歷了幾年的平穩(wěn)發(fā)展后，秀麗東方公司因涉及拆遷、違建等問題多次與錦江區(qū)政府以及景區(qū)所在地的錦江區(qū)三圣街道進行溝通，景區(qū)的發(fā)展也自此陷入停滯。

??今年7月1日，秀麗東方景區(qū)宣布景區(qū)關閉， 7月中旬，錦江區(qū)人民法院在給成都秀麗園林有限公司的回復中稱，對于此前秀麗公司提起的行政訴訟，法院做出不予立案裁定。

??對于該景區(qū)背后的諸多糾紛，記者向成都市錦江區(qū)政府及相關部門核實求證，截至發(fā)稿前，未收到回復。

??如今，事件有了最新進展，8月23日，微信公眾號“秀麗東方”發(fā)布了一篇推文，稱因政府要復耕復墾，需收回土地，秀麗東方同意進行整體搬遷，同時，區(qū)領導提出整體搬遷分三步并對秀麗東方進行賠（補）償的思路。截至目前，雙方就拆遷和賠償事宜已經達成了初步協(xié)議。

??修市政道路涉及景區(qū)
標準補償惹爭議

??“2011年的時候，這里還只是一片遍布泥濘的荒野，滿眼都是荒蕪，垃圾、枯草、灰燼和爛沼澤?！毙沱悥|方景區(qū)相關負責人王敏告訴中國房地產報記者。

??2011年3月，經錦江區(qū)政府招商引資，成都市農錦集體資產經營管理有限責任公司（錦江區(qū)下屬資產管理公司）（以下簡稱“成都農錦公司”）與秀麗東方公司簽訂了《錦江區(qū)198地區(qū)農用地流轉協(xié)議》，（以下簡稱“土地流轉協(xié)議”）。根據土地流轉協(xié)議，成都農錦公司將成都市錦江區(qū)198區(qū)域繞城高速內側約1250畝農用地流轉給秀麗東方公司，后者根據土地流轉協(xié)議，在土地上發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)及主題公園項目。

??據悉，秀麗東方生態(tài)文化景區(qū)（以下簡稱“秀麗東方景區(qū)”）地處錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)景區(qū)，2011年，秀麗東方景區(qū)按錦江區(qū)招商引資要求投資3.5億元。景區(qū)經過約2年時間的建設，于2013年初步建成，并于同年10月正式對公眾開放，由于景區(qū)緊鄰3.5環(huán)錦江大道，在便利的交通條件下一度客流量頗高。而秀麗東方公司高峰時有500余名員工，景區(qū)一度有400余家入駐商家，并獲得了 “成都市民最喜愛的后花園”等一系列稱號。

??據秀麗東方景區(qū)負責人王敏介紹，這一經營狀況持續(xù)到2018年。2018年，成都市政府規(guī)劃新修建成都天府國際機場高速公路、成自高鐵等交通干道。前述道路的修建，需要跨越整個秀麗東方景區(qū)，并填平景區(qū)內原二號草坪、麗水湖、幸福場等地，使得園林景觀和觀賞設施發(fā)生了很大的改變。

??秀麗東方景區(qū)也由此開始走“下坡路”。

??“當初修建機場高速時，政府只愿意給予我們幾百萬元的賠償，我們當然不能同意。補償是按照農村土地拆遷標準執(zhí)行，但景區(qū)里面種的是具有觀賞性的名貴植物?！蓖趺粽f。

??王敏向記者出示了一份錦江區(qū)人民政府2011年簽發(fā)的“198生態(tài)及現(xiàn)代服務業(yè)綜合功能區(qū)領導小組文件”，文件顯示，秀麗東方景區(qū)項目為“打造集花卉種植觀光區(qū)和苗木種植觀光園于一體的現(xiàn)代農業(yè)種植園”。公開信息顯示，“198區(qū)域”此后升級為“成都市環(huán)城生態(tài)區(qū)”。

??上海市新閔律師事務所高級合伙人劉福元律師向記者表示，符合批建手續(xù)的相關建造安裝設施，政府應當按照公允價值賠償。沒有批建手續(xù)的建筑、設施應當按照拆違標準予以補償。

??“非法占用耕地” 對簿公堂

??秀麗東方景區(qū)面臨的問題遠不止此。

??2018年5月，原成都市國土資源局錦江分局向秀麗東方景區(qū)發(fā)布了土地違法行為告知書，稱秀麗東方幸福場古建筑群、火鍋廳等違法占用耕地面積已達到10.52畝，違法修建行為已達到“以非法占用耕地罪”刑事立案的標準。

??王敏向記者出示了一封秀麗東方公司寫給錦江區(qū)相關領導的信件。信件顯示，根據國土資源部(2010年)155號文件，秀麗東方立項為現(xiàn)代農業(yè)種植觀光園，應有3%~5%的附屬設施用地指標。但目前企業(yè)有10.52畝(實際僅使用1%的設施用地指標)土地上的房屋被認定為違建，還以“非法占用農用地罪”被立案追究。

??2018年5月，錦江區(qū)有關部門先行對秀麗東方的道路等設施進行拆除。同年7月11日，由原錦江區(qū)城管執(zhí)法局牽頭，對位于三圣街道的秀麗東方幸福場等違法建筑進行了強制拆除，并對土地進行了綠化處理。

??據微信公眾號“秀麗東方”于2018年7月發(fā)表的文章顯示，強拆的時候，整個園區(qū)道路被毀，園區(qū)內也被斷電、斷氣，移動通信基站也被拆除。

??就強拆等爭議問題，2018年7月26日，成都市錦江區(qū)融媒體中心微信公眾號“錦江發(fā)布”進行過專門回應：秀麗東方項目在實施初期，完成了梅園、桃花坡、石榴灣等現(xiàn)代觀光農業(yè)項目，但是后來，其陸續(xù)在園區(qū)內修建的宴會廳、火鍋廳、幸福場、停車場等建筑物，實際為商業(yè)經營、休閑娛樂等用途，明顯與“現(xiàn)代農業(yè)”要求不符。并且，這些設施屬于155號文件特別強調的應納入非農建設用地管理的范圍。這些設施的修建，既不符合雙方的協(xié)議約定，也不符合該區(qū)域的土地利用規(guī)劃。

??“錦江發(fā)布”還表示，秀麗東方質疑的“五斷”（斷水、斷電、斷氣、斷路、斷網）問題，據了解，所謂“斷路”是根據道路塌陷應急搶險和污水管網建設需要，對秀麗東方門前濕地路實施打圍維修，目前該道路已恢復暢通。所謂的“斷水、斷電、斷氣”，則是依據《成都市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十八條關于對違法建設提供水、電、氣、通訊等相關服務的，由有權機關依據職權責令改正的規(guī)定，責令水、電、氣服務商依法對秀麗東方園區(qū)內的違法建筑終止提供水、電、氣等相關服務。

??面對這一情況，四川秀麗東方投資管理有限公司對錦江區(qū)綜合行政執(zhí)法局、錦江區(qū)政府、提起行政訴訟。

??中國裁判文書網收錄的判決書顯示，秀麗投資公司曾將錦江區(qū)人民政府、錦江區(qū)綜合行政執(zhí)法局訴至成都市中級人民法院，請求確認二者于2018年7月11日對秀麗投資公司所運營的秀麗東方景區(qū)實施的強制拆除行為違法。

??此后，經法院審理認為，沒有確切證據證明被訴強制拆除行為系由錦江區(qū)政府委托實施或錦江區(qū)政府參與共同實施，故錦江區(qū)政府并非本案適格被告。

??2019年12月，成都市中級人民法院裁定，駁回秀麗投資公司對錦江區(qū)政府的起訴，并將該案移送錦江區(qū)人民法院審理。

??劉福元律師表示，信賴原則和信賴利益應當受法律保護。當事人基于對政府規(guī)劃行為的信任實施的民事法律行為，受法律保護。即使政府之后推翻之前的規(guī)劃，但是對于當事人基于信賴實施行為產生損失的，政府應當賠償損失。

??事情在2021年迎來了轉機。

??根據《關于秀麗東方園區(qū)涉項目建設交地溝通會紀要》顯示，2021年7月27日下午，錦江區(qū)住房建設和交通運輸局組織區(qū)規(guī)劃和自然資源局、區(qū)公園城市局、三圣街道辦、白鷺灣新經濟總部功能區(qū)管委會、區(qū)綜合執(zhí)法局、三圣花鄉(xiāng)轉型升級指揮部、農錦公司和秀麗東方公司召開“秀麗東方景區(qū)涉項目建設交地溝通會”（下簡稱“溝通會”），形成有關天府新機場高速公路、成自高鐵、天府綠道項目三個項目征地占地的附著物補償方案，并對與農錦公司的土地流轉費用爭議做出安排。

??會議紀要顯示，錦江區(qū)將根據評估結果對秀麗東方公司進行補償，并推出相應政策，進一步幫助秀麗東方公司發(fā)展。

??同時，會議紀要提到，秀麗東方公司將利用平臺經濟和流量經濟優(yōu)勢，在錦江區(qū)注冊新經濟公司，與白鷺灣新經濟總部功能區(qū)管委會簽訂投資服務協(xié)議，并按照相關政策向注冊地所在街道申請新經濟企業(yè)扶持款，秀麗東方景區(qū)加大投入，力爭打造成錦江區(qū)新經濟名片；錦江區(qū)支持秀麗東方景區(qū)后續(xù)合法發(fā)展，由區(qū)住建和交通局搭建平臺，聯(lián)系天府新機場高速公司與景區(qū)按照商業(yè)方式合作，合理利用橋下空間；區(qū)公園城市局搭建平臺，聯(lián)系天府綠道公司與秀麗東方景區(qū)就融入環(huán)城生態(tài)公園建設事宜進行商談；秀麗東方景區(qū)利用“三圣花鄉(xiāng)”轉型契機按照相關程序向“三圣花鄉(xiāng)”轉型升級指揮部提交方案，指揮部統(tǒng)籌考慮。

??王敏介紹道，在成都市有關部門領導的斡旋下，秀麗東方公司與區(qū)政府達成協(xié)議，上述訴訟以撤訴告終。

??在溝通會結束后不久，秀麗東方公司收到了兩筆賠償款，合計3000萬余元。

??“我們在2018年5月15日第一次被拆遷后長達3年多的時間里一分錢都沒有拿到。直到2021年才收到賠償，但這與我們的實際損失相差太遠了?！蓖趺粽f。

??劉福元律師表示，雖然會議紀要沒有明確賠償金額，但是明確了賠償的原則，以及確定賠償金額的標準，政府應當依法根據實際情況確定賠償金額，承擔賠償責任。同時，符合批建手續(xù)的建造安裝設施，政府應當按照公允價值賠償；沒有批建手續(xù)的建筑、設施，按照拆違補償。

??就秀麗東方景區(qū)涉嫌非法占用耕地及2021年溝通會等問題，記者向錦江區(qū)政府相關部門發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復。

??建設用地指標“失約”

??被通知“復耕復墾”

??據秀麗東方公司負責人王敏介紹，秀麗東方公司和成都農錦公司于2011年簽訂土地流轉協(xié)議。根據協(xié)議，秀麗東方公司需以2000元/畝、每5年遞增10%的方式支付土地流轉費，土地流轉期限從2011年4月1日至2028年3月30日。除了要支付土地流轉費，公司還以6000元/畝的價格，支付給了錦江區(qū)政府共計750萬元的青苗補償費。

??王敏表示，當初錦江區(qū)政府承諾給予土地流轉費補貼，并全額補貼青苗補償費。

??在王敏向記者出示的一份錦江區(qū)人民政府辦公室文件中顯示，規(guī)模利用農用地1000畝（含1000畝）以上的，在流轉期的前五年內，每年每畝給予1200元的土地流轉費補貼，并全額補貼項目業(yè)主承擔的青苗補償費。但王敏告訴記者，這筆補償費用他們一直沒有拿到。

??就上述文件及相關補貼補償等問題，記者向錦江區(qū)公園城市建設和城市更新局核實求證，截至發(fā)稿尚未收到回復。

??與此同時，王敏告訴記者，在2011年協(xié)商土地流轉時，錦江區(qū)政府曾給秀麗東方公司共計幾十畝的“紅斑”（即土地性質為建設用地）土地指標。有了“紅斑”，意味著公司可以在土地區(qū)域內搭建臨時建筑和休閑娛樂設施，開展園區(qū)的經營活動。但上述“紅斑”在秀麗東方經營的幾年時間里一直沒有落地。

??“當初移交我們土地時，土地原始地貌圖上有幾十畝紅斑。”

??原本以為2021年簽訂了《會議紀要》，上述“紅斑”終于將落地，景區(qū)可以正常經營，但秀麗東方公司沒有等來想要的結果。

??今年2月，秀麗東方公司得知，錦江區(qū)規(guī)劃和自然資源局在2019年的第三次國土調查期間，將秀麗東方原有的“紅斑”土地指標全部收回。沒有“紅斑”用地指標，意味著公司失去了申請配套經營設施的土地資格。

??王敏表示，土地流轉時，錦江區(qū)政府按照當年土地情況，為景區(qū)劃定了鄉(xiāng)村道路及曬壩幾十畝 “紅斑”(非耕地)。在這些土地區(qū)域內，公司可以修建臨時建筑和休閑娛樂設施。

??就土地指標等問題，記者向錦江區(qū)規(guī)劃和自然資源局發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復。

??此外，王敏還告訴記者，2022年末秀麗東方公司接到成都農錦公司的通知：根據政府通知，要求對景區(qū)214畝土地進行復耕復墾。

??“他們要求復耕復墾的土地幾乎是園區(qū)內所有的平地、草地，而剩下的土地都是些用來栽樹而無法復原的土地，如果全部拿來復耕復墾，景區(qū)完全沒法正常運行了?！蓖趺舯硎?。

??秀麗東方公司在微信公眾號上發(fā)文表示，秀麗東方園區(qū)的土地性質是根據招商引資合同以及市區(qū)兩級立項為苗木生態(tài)用地。秀麗東方公司按照錦江區(qū)政府招商引資要求投資3.5億元對景區(qū)提檔升級，打造出了一個農旅結合的現(xiàn)代觀光農業(yè)園。

??“如果現(xiàn)在區(qū)里要求我們復耕復墾，應根據《合同法》依法妥善處理涉復耕復墾事項，按照合同進行賠償?！?/p>

??對此，劉福元律師表示，此前，企業(yè)基于對政府的信任前來投資，前期對土地進行流轉、承租，由此產生了巨大投入。如今，即便現(xiàn)在因為發(fā)展的需要調整了相應規(guī)劃，對于企業(yè)基于對前一個規(guī)劃文件的信任而投入的建造、裝飾裝修在剩余租期的損失，出租人應當分擔承租人建造和添賦設施設備的相關損失。當農錦資產管理公司自身收益無法彌補秀麗公司的損失時，秀麗公司可以向政府主張賠償損失。

??記者注意到，7月11日，微信公眾號“秀麗東方”發(fā)文表示，已經正式向法院提交了訴訟材料。

??此前，秀麗東方公司要求錦江區(qū)規(guī)劃和自然資源局公開將園區(qū)“紅斑”面積由8.2萬平方米調整為156平方米的理由進行公示，該局做出不予公示的決定，秀麗東方公司不服該決定，為此日前已向錦江區(qū)人民法院提交行政訴訟的相關材料，并等待正式受理結果。

??7月中旬，錦江區(qū)人民法院在給成都秀麗園林有限公司的《四川省行政成都市錦江區(qū)行政裁定書》中稱，對于此前秀麗公司提起的行政訴訟，本院不予立案。錦江區(qū)人民法院在裁定書中表示，起訴人向被起訴人申請政府信息公開，要求被起訴人明確土地“紅斑”的含義以及土地“紅斑”面積變化的依據，該申請事項實際是向被起訴人進行咨詢，要求被起訴人對其疑問作出解釋說明，不屬于《中華人民共和國政府信息公開條例》的調整范疇。起訴人不服被起訴人對其申請作出的答復，提起本案訴訟，不待合法定的起訴條件。

??就要求秀麗東方景區(qū)“復耕復墾”等問題，記者向成都市錦江區(qū)政府及相關部門核實求證，截至發(fā)稿，未收到回復。

??“說到底是土地惹的禍”。王敏說，現(xiàn)在景區(qū)內的土地已經從1250畝只剩下300余畝，當地承諾的補貼和扶持政策也遲遲不能完全兌現(xiàn)，多重壓力下，公司資金鏈發(fā)生斷裂，近些年公司運作靠借貸勉強維持。

??北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，當年的《會議紀要》等文件雖然不是生效的協(xié)議約定，但如果是真實記錄，起碼能證明當時的實際情況，作為證明客觀事實的證據。涉及違法行政行為，企業(yè)有權利依法提起相關的復議或訴訟，以及行政賠償。

??目前，雙方已就拆遷和賠償事宜已經達成了初步協(xié)議。不過知情人士向記者表示，協(xié)議還沒有最終“落到紙上”。

??（應受訪者要求 文中王敏為化名）