??北京—— 2019年12月18日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉行以“2020洞見與前瞻”為主題的2019年四季度媒體搶聽會，會上發(fā)布第四季度寫字樓市場和零售市場報(bào)告，并于會上獨(dú)家發(fā)布題為《金融開放 中國商業(yè)地產(chǎn)市場新機(jī)遇》報(bào)告，解讀國內(nèi)金融對外開放新政策、北京寫字樓市場未來趨勢以及大宗交易的市場概況。

??租金下行和供應(yīng)高峰 服務(wù)業(yè)開放新利好

??2019年四季度，位于中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心、亞奧的亞洲金融大廈以及麗澤金融商務(wù)區(qū)的麗澤SOHO等項(xiàng)目相繼入市，為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應(yīng)。至此，2019年北京全市甲級寫字樓年度供應(yīng)量繼2007年和2016年之后又一次超百萬，達(dá)101.8萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,114萬平方米。大量的新增供應(yīng)拉動本季度北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別同比上升5.1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)13.5%和7.6%。

??受新入市項(xiàng)目提前預(yù)租的影響，四季度北京寫字樓租賃市場較前三個(gè)季度略有回暖，全市和五大核心商圈寫字樓市場季度凈吸納量分別為15.9萬和8.6萬平方米，分別為前三個(gè)季度平均值的2.0倍和6.3倍。但縱觀2019年全年，北京寫字樓租賃市場則表現(xiàn)平平，全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬和12.7萬平方米，分別為近十年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。同時(shí)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的不確定性致使北京寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào)，四季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別環(huán)比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。

??未來三年，北京寫字樓市場新增供應(yīng)量約達(dá)304.1萬平方米且67.7%將分布于新興商圈。對此，戴德梁行北中國區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示，在經(jīng)濟(jì)形勢不明朗和新興商圈大量新增供應(yīng)的雙重背景下，短期來看，預(yù)計(jì)未來一年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚(yáng)且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力。但長期來看，在未來的3-5年，隨著北京服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放試點(diǎn)工作的持續(xù)推進(jìn)，相關(guān)領(lǐng)域如金融科技、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G、人工智能、文旅、高端服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速發(fā)展將進(jìn)一步刺激北京寫字樓市場活躍度，屆時(shí)租賃需求的上漲或?qū)楸本懽謽鞘袌鰩碜饨鸷统鲎饴实碾p提升。

??“首店”與“夜經(jīng)濟(jì)”活躍  零售業(yè)態(tài)全新升級

??在“首店經(jīng)濟(jì)”的帶動下，北京零售市場品牌的國際化及多樣化程度也越來越高。根據(jù)北京商務(wù)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度共有540家首店落戶北京。從品牌入駐的商圈和項(xiàng)目來看，核心商圈的標(biāo)桿項(xiàng)目是吸引品牌首店的主力。與此同時(shí)，北京“夜經(jīng)濟(jì)”也持續(xù)加碼。12月初，北京市發(fā)布《持續(xù)打造有品質(zhì)有特色有溫度“夜京城”冬季活動措施》，在政策的支持下，各商圈及商場均推出了冬季主題的燈光秀、文化活動、體育健身活動、美食活動等。據(jù)商務(wù)部消息，北京后續(xù)還將推出《夜京城消費(fèi)指南》，持續(xù)推動夜經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

??2019年，北京零售市場新增供應(yīng)明顯放緩，全年新增優(yōu)質(zhì)零售空間僅46.2萬平方米，同比下降50.5%，其中近40%都為城市更新項(xiàng)目。對此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，北京零售市場目前已全面進(jìn)入更新升級階段，除了大批百貨展開了升級試點(diǎn)工作，很多購物中心也逐漸進(jìn)入調(diào)整期，伴隨著供應(yīng)的放緩及項(xiàng)目的更新改造，預(yù)計(jì)短期內(nèi)核心商圈空置率還將進(jìn)一步走低。

??外資持續(xù)加碼 城市更新成新常態(tài)

??2019年11月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見》，提出包括深化對外開放、加大投資促進(jìn)力度、深化投資便利化改革、保護(hù)外商投資合法權(quán)益等四方面共計(jì)20條政策措施。隨著全球投資者和境外金融機(jī)構(gòu)的不斷進(jìn)入，市場各參與方的類型也將不斷增多，中國金融市場的生態(tài)將更加多元豐富。與此同時(shí)，中國金融市場的開放也將給中國的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機(jī)遇。

??中國的金融開放政策無疑也將會對大宗物業(yè)成交市場產(chǎn)生影響。從2017年開始，境外投資者明顯加大了在中國的資產(chǎn)布局，至2018年，境外機(jī)構(gòu)投資者在中國大宗物業(yè)成交額的占比達(dá)到了37.8%的歷史高點(diǎn)，雖然在2019年二季度之后由于中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素導(dǎo)致境外投資者大幅放緩了投資步伐，但截止到2019年10月，全年境外投資額占比也達(dá)到了28.7%。

??中國的金融開放正在經(jīng)歷一個(gè)加速期，中國金融開放的廣度和深度都在不斷加大，隨著境外金融機(jī)構(gòu)的不斷進(jìn)入，未來中國的金融市場將迎來變局。對此，戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵總結(jié)道，受全球配置需求的驅(qū)使，境外機(jī)構(gòu)對中國的關(guān)注不斷上升，在經(jīng)濟(jì)整體下行的大環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對穩(wěn)定的北京市場則為偏好一線城市有穩(wěn)定現(xiàn)金流核心物業(yè)的境外投資者提供了更好的選擇，這也是為什么北京外資交易占比連續(xù)兩年接近30%。同時(shí)，2019年自用買家“剛需”保持強(qiáng)勁，多點(diǎn)開花，除通州、豐臺科技園等新興區(qū)域之外，在政府支持下，自用買家亦在核心區(qū)域?qū)ふ页鞘懈聶C(jī)會，參與存量市場同機(jī)構(gòu)類買家展開爭奪。

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