高周轉(zhuǎn)、高杠桿，幾乎是房地產(chǎn)界大象們的成長(zhǎng)標(biāo)配。大唐地產(chǎn)在2019年再次沖刺IPO時(shí)亦有媒體認(rèn)為其加杠桿比例過高。

??如果站在某個(gè)時(shí)點(diǎn)，僅僅用某個(gè)幾個(gè)短期的數(shù)據(jù)，不考慮行業(yè)特點(diǎn)、環(huán)境因素，就給企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)下判斷，顯然有失公允。

??用更長(zhǎng)的時(shí)段來看大唐地產(chǎn)的業(yè)績(jī)，或者能得到不同的答案。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，大唐地產(chǎn)的收益分別約40.19億元、54.96億元、81.8億元，復(fù)合增長(zhǎng)率超過42%。其凈負(fù)債率更是縮減至2017年的十分之一不到。

??一升一降之間，考驗(yàn)的是房企的決策能力、設(shè)計(jì)能力、操盤能力、周轉(zhuǎn)能力、服務(wù)能力等等。而超前的戰(zhàn)略布局眼光，則是這一切的基礎(chǔ)。

??現(xiàn)階段大唐地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略是城市群布局、都市圈深耕，布局經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力比較強(qiáng)、人口的持續(xù)增長(zhǎng)的城市群，除了大唐地產(chǎn)進(jìn)入比較早的廣西的北部灣城市群、海西城市群，目前大唐地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)三角和川渝區(qū)域，并持續(xù)深耕長(zhǎng)江中部和京津冀區(qū)域，值得一提的是，今年大唐地產(chǎn)加速布局的長(zhǎng)三角區(qū)域，在半年多的時(shí)間里已累計(jì)落地十余個(gè)項(xiàng)目。

??在已布局城市，大唐地產(chǎn)前述幾個(gè)重要因素融入一個(gè)運(yùn)營(yíng)體系中，這里面涵蓋了產(chǎn)品設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、區(qū)域策略、審慎財(cái)務(wù)政策、優(yōu)秀的管理層等諸多因素。通過這一系列“組合拳”，將大唐地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率發(fā)揮到極致。

??國風(fēng)建筑先行者

??“青磚小瓦馬頭墻，回廊掛落花格窗”的徽派建筑，在大唐地產(chǎn)南寧伴云居項(xiàng)目得到很好的詮釋。在大唐地產(chǎn)開發(fā)涉及的諸多國風(fēng)產(chǎn)品風(fēng)格流派中，南寧伴云居是大唐地產(chǎn)開發(fā)的徽派建筑風(fēng)格項(xiàng)目代表，伴云居巧妙利用地形高低落差，形成社區(qū)泳池為主體的水系，以水之清秀潺動(dòng)，顯山之沉穩(wěn)執(zhí)著。

大唐地產(chǎn)的南寧伴云居項(xiàng)目

   ?雖然南寧伴云居項(xiàng)目歷史已過十載，卻歷久彌新。在這個(gè)項(xiàng)目里，不僅匯聚了大唐地產(chǎn)的國風(fēng)設(shè)計(jì)理念，還整合了業(yè)主的智慧。譬如在南寧伴云居內(nèi)設(shè)置了一個(gè)專門的景墻，這個(gè)景墻上有一幅畫，是小區(qū)一位退休業(yè)主花一個(gè)月時(shí)間所畫。

??大唐地產(chǎn)以“國風(fēng)”定位現(xiàn)在他們研發(fā)的三大產(chǎn)品系。大唐地產(chǎn)的住宅物業(yè)主要包括三大系列，分別是大唐果系、世家系和印象系，分別面向首次購房者、首套改善型購房者以及部分第二套改善型購房者。

??事實(shí)上，大唐地產(chǎn)最早以“唐風(fēng)”建筑聞名于國內(nèi)，從上世紀(jì)90年代初期，大唐地產(chǎn)就意識(shí)到有“品質(zhì)”，有國韻風(fēng)格化的物業(yè)對(duì)于購房者的重要性。20余年來，大唐地產(chǎn)一直在潛心研究國風(fēng)建筑，是國內(nèi)罕見從未停止國韻地產(chǎn)研究的開發(fā)商。

??廈門湖里大唐世家是大唐地產(chǎn)精研“唐風(fēng)”建筑的代表項(xiàng)目，上世紀(jì)九十年代中期，面對(duì)廈門鴿子籠式樣的制式住宅，廈門湖里的大唐世家以唐風(fēng)率先召喚國內(nèi)失落已久的國風(fēng)建筑情結(jié)，以現(xiàn)代居住空間演繹傳統(tǒng)民居的建筑之美。

廈門湖里大唐世家

       湖里大唐世家的白墻紅柱青灰瓦、平緩的斜屋頂、四坡水屋頂、高挑的樓檐橫梁等，既地道古樸又純粹。通過20余年潛心研發(fā)，現(xiàn)如今的大唐地產(chǎn)的國韻建筑風(fēng)格已不止于唐風(fēng)和徽派，還涵蓋了宋風(fēng)、漢風(fēng)、新中式、閩派等。

??好的產(chǎn)品，首先需要考慮的一定是滿足客戶的需求。據(jù)知情人事透露，大唐地產(chǎn)一般在拿地后三個(gè)月，就有客戶服務(wù)人員介入項(xiàng)目，有針對(duì)性的對(duì)客戶關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行處理。在項(xiàng)目立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)會(huì)與土地收購、銷售及營(yíng)銷等團(tuán)隊(duì)協(xié)作，在決定擬提供的產(chǎn)品及設(shè)計(jì)類型前，研究地方市場(chǎng)的需求及品味。

??這些細(xì)致的前期工作，是提升產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)鍵之一，很多時(shí)候由于中國各地區(qū)的文化差異，各地區(qū)的客戶對(duì)住房的要求并不盡相同，這就要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員需要更加深度研究各地區(qū)客戶的需求，而不是一味的“套模板”。

??比如在浙江某地的客戶，就對(duì)“電梯是否能夠直達(dá)地下停車場(chǎng)”、“是否要轉(zhuǎn)乘電梯才能到”、“要走多遠(yuǎn)才能到”這些很在意，甚至成為是否購置物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

??“追求品質(zhì)會(huì)帶來高的溢價(jià)率，這是接下來的趨勢(shì)，而隨著市場(chǎng)成熟、產(chǎn)品的成熟，包括客戶的成熟，原先一些開發(fā)商不會(huì)注意的點(diǎn)，會(huì)引發(fā)客戶更多關(guān)注?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析道。

??高標(biāo)準(zhǔn)化的強(qiáng)執(zhí)行力

??大唐地產(chǎn)的招股文件中，將“標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)”列入了業(yè)績(jī)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的原因之一。

??在現(xiàn)金流回收至關(guān)重要的房地產(chǎn)行業(yè)，效率幾乎決定了項(xiàng)目究竟能不能賺到錢。在標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)方面，大唐地產(chǎn)的確擁有較大的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。其基于豐富的物業(yè)開發(fā)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，制定了多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，使標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行能夠在新項(xiàng)目落地時(shí)很好沿用原有成功經(jīng)驗(yàn)，高節(jié)奏完成項(xiàng)目開發(fā)。

??2017年開始，大唐地產(chǎn)開始進(jìn)行大運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)，制定并逐步完善相應(yīng)的指導(dǎo)手冊(cè)，將成熟的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)化，此間大唐地產(chǎn)不斷吸收一些好的做法，不斷迭代，不斷復(fù)盤，把原先不夠完善的地方進(jìn)行深入的分析，不斷“升級(jí)”指導(dǎo)手冊(cè)。高度標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)行使大唐地產(chǎn)在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)能迅速掌握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，提高效率。

??另外一個(gè)能讓大唐地產(chǎn)維持高節(jié)奏開發(fā)的關(guān)鍵因素，是大唐地產(chǎn)針對(duì)項(xiàng)目實(shí)行的扁平化管理方式。這使項(xiàng)目整體決策鏈條相對(duì)較短。大唐地產(chǎn)內(nèi)部這套運(yùn)營(yíng)體系，被概括為“一個(gè)導(dǎo)向，兩個(gè)核心、三項(xiàng)計(jì)劃、四個(gè)指標(biāo)、五項(xiàng)抓手和六大保障”，其戰(zhàn)略目標(biāo)就是建立以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向、以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為核心的快周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)體系，四個(gè)核心指標(biāo)，即凈利率、IRR、EVA和現(xiàn)金流回正。

??目前看來，這套高水準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)體系，在建設(shè)和實(shí)施過程中已經(jīng)取得了卓越成效，極大提升了大唐地產(chǎn)的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率和質(zhì)量。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2017年6月以前，大唐地產(chǎn)新項(xiàng)目從拿地到開盤平均時(shí)長(zhǎng)超過一年，從2017年下半年大唐地產(chǎn)進(jìn)行管控再造和調(diào)整大運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率顯著提升，2018年新獲取項(xiàng)目的平均開工周期、開盤周期同比大幅改善，到2019年，大唐地產(chǎn)的開發(fā)速度提升明顯，更好保障了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，同時(shí)保障整體開發(fā)現(xiàn)金流快回收。

??2019年度，大唐地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額達(dá)33億元，在融資活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為-10億元的情況下，有力的保障了約19億元投資活動(dòng)現(xiàn)金凈額流出。

??標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)帶來的成果，使大唐地產(chǎn)接下來有充足的空間和實(shí)力發(fā)展“平臺(tái)化戰(zhàn)略”。據(jù)了解，大唐地產(chǎn)“平臺(tái)化戰(zhàn)略”的運(yùn)行邏輯包括資源引入、價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值輸出三個(gè)主要過程。通過平臺(tái)的搭建，引入外部資源方，使之在平臺(tái)上共同創(chuàng)造價(jià)值，并以市場(chǎng)化的交易機(jī)制實(shí)現(xiàn)利益共享。同時(shí)市場(chǎng)化的利益共享機(jī)制又倒逼大唐地產(chǎn)內(nèi)部各類機(jī)制的自我完善，從而持續(xù)提高平臺(tái)吸引力，不斷增強(qiáng)平臺(tái)創(chuàng)造價(jià)值的實(shí)力，形成正反饋循環(huán)。

??先進(jìn)投拓策略促穩(wěn)步擴(kuò)張

??2010年福信香港收購大唐地產(chǎn)，10年時(shí)間內(nèi)，大唐地產(chǎn)逐步完成了從一個(gè)區(qū)域性房企向全國型房企的蛻變，大唐地產(chǎn)目前在海西、北部灣部分城市居于市場(chǎng)領(lǐng)先地位，在成渝、長(zhǎng)三角區(qū)域穩(wěn)步開拓，取得了業(yè)內(nèi)矚目的開拓業(yè)績(jī)。很難想象在10年前，大唐地產(chǎn)還只是一個(gè)“主戰(zhàn)場(chǎng)”在廈門的地區(qū)型房企。

??科學(xué)合理的投拓策略，是大唐地產(chǎn)能夠穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張的重要保障。據(jù)了解，大唐地產(chǎn)拿地需要經(jīng)過一個(gè)具有極強(qiáng)糾錯(cuò)機(jī)制的投決會(huì)，分別來自大唐地產(chǎn)的各個(gè)業(yè)務(wù)條線管理人員，投決會(huì)委員2/3以上投票通過，才能決定拿地。而在投決會(huì)通過后，大唐地產(chǎn)的最高決策者擁有一票否決權(quán)。

??值得注意的是，大唐地產(chǎn)的投資決策機(jī)制有一個(gè)特點(diǎn)，就是公司最高決策者不參與投決會(huì)的投票，只有一票否決權(quán)，但沒有一票贊成權(quán)。這點(diǎn)在同類企業(yè)中并不多見，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，其背后原因，與大唐地產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離有一定關(guān)系。大唐地產(chǎn)的實(shí)際控制人黃晞基本不參與日常實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理，而是將經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。

大唐地產(chǎn)新版招股書上的布局圖

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，大唐地產(chǎn)拿地主要考慮“三個(gè)漏斗”，即戰(zhàn)略漏斗，市場(chǎng)漏斗和財(cái)務(wù)漏斗。戰(zhàn)略漏斗就是要去符合集團(tuán)戰(zhàn)略的地方；市場(chǎng)漏斗主要從市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度考量是否滿足大唐地產(chǎn)的基本要求；財(cái)務(wù)漏斗是實(shí)現(xiàn)進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算，是否能夠滿足相應(yīng)的投資回報(bào)率要求。

??大唐地產(chǎn)在南寧成功深耕的例子，就很能說明拿地“三個(gè)漏斗”的重要性。2006年，福信地產(chǎn)正式進(jìn)入南寧，并從此扎根。2010年福信香港并購大唐地產(chǎn)，福信在南寧的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)便與大唐地產(chǎn)強(qiáng)大的品牌力相結(jié)合。此后，五象新區(qū)成為南寧重點(diǎn)發(fā)展板塊，大唐地產(chǎn)便在南寧順勢(shì)布局，伴隨著南寧的不斷發(fā)展，大唐地產(chǎn)借助南寧城市化推進(jìn)的力量實(shí)現(xiàn)了自身在北部灣區(qū)域的快速壯大。通過10年發(fā)展，在南寧，大唐地產(chǎn)已開發(fā)25個(gè)項(xiàng)目，在該城樓市已位居市場(chǎng)領(lǐng)先地位。

??簡(jiǎn)而言之，把握城市輪動(dòng)節(jié)奏，挖掘投資價(jià)值洼地，有效管控投資風(fēng)險(xiǎn)，是大唐地產(chǎn)在做投資時(shí)最擅長(zhǎng)使用的策略，也是較符合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境要求的成功策略。

??2015年，大唐地產(chǎn)進(jìn)入天津，開發(fā)天津大唐印象、天津大唐盛世等項(xiàng)目，開啟京津冀區(qū)域布局。2017年，大唐地產(chǎn)首次進(jìn)入全國房企百強(qiáng)行列，并進(jìn)入湖南長(zhǎng)沙，成功布局中部區(qū)域。2019年，大唐地產(chǎn)入選中國房企74強(qiáng)，布局成渝區(qū)域；進(jìn)入柳州、貴港、岳陽、莆田，全面深耕既有布局區(qū)域。2020年，大唐地產(chǎn)繼續(xù)位列全國房企百強(qiáng)，連續(xù)進(jìn)入寧波、溫州、南通、常州等城市，大力開拓長(zhǎng)三角區(qū)域布局。大唐地產(chǎn)的全國擴(kuò)張布局之路仍在繼續(xù)，或許在未來兩到三年后，我們?cè)谌珖科笪迨畯?qiáng)榜單上，就能看到這家產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、投拓特點(diǎn)鮮明的房企身影。