??2021年8月4日，由金磚財(cái)經(jīng)、中國(guó)房地產(chǎn)金融雜志主辦的2021第十屆金磚論壇在上海召開(kāi)。會(huì)議匯聚百位行業(yè)專家，圍繞“新階段、新格局、新動(dòng)力”的主題展開(kāi)討論。站在"十四五"開(kāi)局之年，房企如何在變局中開(kāi)新局，于創(chuàng)新中育新機(jī)。如何研判國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)？如何在房地產(chǎn)金融環(huán)境深刻影響行業(yè)發(fā)展的當(dāng)下，尋找下一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)？房地產(chǎn)白銀時(shí)代，如何抉擇未來(lái)之路？

??王惠敏：房地產(chǎn)金融需要與泛地產(chǎn)“聯(lián)姻”

??6月24日，國(guó)辦發(fā)布印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批五個(gè)方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展。7月22日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議。會(huì)議指出，牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理；加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)(駐會(huì))王惠敏在會(huì)議致辭中表示，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展20多年，表面上看是政策驅(qū)動(dòng)，實(shí)際作為資金密集型行業(yè)與金融關(guān)系緊密。他認(rèn)為，在當(dāng)前調(diào)控政策的基調(diào)下，要堅(jiān)持“房住不炒”，運(yùn)用好金融資本的內(nèi)在規(guī)律、遵循金融資本的市場(chǎng)規(guī)則、讓金融與泛地產(chǎn)“聯(lián)姻”，包括在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、住房租賃、城市更新等等方面，實(shí)現(xiàn)金融的社會(huì)化效益、服務(wù)金融的產(chǎn)業(yè)化要求，應(yīng)是行業(yè)未來(lái)需要側(cè)重探索和解決的問(wèn)題。

??針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，如何從“新階段、新格局、新動(dòng)力”層面思考。王惠敏表示，房地產(chǎn)“新階段”是指，高質(zhì)量住房消費(fèi)與限價(jià)限購(gòu)限貨限售并存，追求市場(chǎng)平穩(wěn)與資金嚴(yán)管并存；“新格局”是指企業(yè)與行業(yè)面臨巨大的轉(zhuǎn)型，房企趨向集中度高、多元化發(fā)展、區(qū)域精品“搶風(fēng)”、資金鏈健康、產(chǎn)品綠色智能方向發(fā)展；“新動(dòng)力”是指，房企追求高品質(zhì)發(fā)展成為內(nèi)因、高品質(zhì)產(chǎn)品“受捧”是外因，而高品質(zhì)消費(fèi)時(shí)代的要求則是行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，預(yù)示著行業(yè)要擯棄傳統(tǒng)的發(fā)展思路，需要將高質(zhì)量發(fā)展模式、產(chǎn)品、消費(fèi)方式的打造作為下一階段重點(diǎn)。

??連平：當(dāng)前需要提供結(jié)構(gòu)性和保障性住房金融支持

??當(dāng)前全國(guó)居民中長(zhǎng)期信貸增速是自2017年下半年以來(lái)最高水平，特別是房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較高的地區(qū)，其居民部門(mén)信貸擴(kuò)張速度達(dá)到20%-30%，是部分地區(qū)房?jī)r(jià)“過(guò)熱”的重要推手。

??與此同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存出現(xiàn)不足。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，截止2021年5月，住宅銷(xiāo)售面積（6億平方米）超過(guò)待售面積加上竣工面積（5.1億平方米），呈現(xiàn)供給不足的情況。而長(zhǎng)期現(xiàn)房庫(kù)存不足的問(wèn)題，也是推升房?jī)r(jià)較快上漲的動(dòng)因之一。

??從“三條紅線”、“商業(yè)銀行貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)管理”這些調(diào)控政策層面來(lái)看，目前整體環(huán)境是比較偏緊?！八砸峁┙Y(jié)構(gòu)性和保障性的住房金融支持?！敝袊?guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院長(zhǎng)連平在論壇上表示，一二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，需要從供給層面多做文章，包括增加土地供給、增強(qiáng)房企開(kāi)發(fā)能力，需要結(jié)構(gòu)性的，合理的、適度的增加結(jié)構(gòu)性住房金融支持。

??第一，引導(dǎo)居民部門(mén)信貸增速與社會(huì)總體信貸增速保持一致。有必要適當(dāng)抑制居民信用在短期過(guò)快的釋放節(jié)奏，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期回歸理性。

??第二，建議加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)短期出現(xiàn)房庫(kù)存偏緊的問(wèn)題，金融支持可作適當(dāng)調(diào)整。由于過(guò)往開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款的金融支持更側(cè)重于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)周期中“前半段”的支持，導(dǎo)致當(dāng)前整體新開(kāi)工和施工面積體量較大。

??第三，提升直接融資比例。房企過(guò)度依賴銀行信貸的間接融資模式易將行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)擴(kuò)散至整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域，存在誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。因此，在當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升的背景下，可以考慮提高直接融資比例。其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資等。

??連平表示，房地產(chǎn)的金融環(huán)境，既要對(duì)踩紅線、不符合監(jiān)管要求的企業(yè)給予明確的政策指導(dǎo)和監(jiān)管，同時(shí)也要使得市場(chǎng)的金融流動(dòng)性保持平穩(wěn)的狀況，避免相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠在平穩(wěn)運(yùn)行中逐步進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)一個(gè)階段最終達(dá)到監(jiān)管的目標(biāo)。

??趙可：“三道紅線”背景下的房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型”路徑

??招商證券研究發(fā)展中心董事、不動(dòng)產(chǎn)與綜合服務(wù)首席分析師、REITs研究組執(zhí)行組長(zhǎng)趙可從當(dāng)前調(diào)控背景出發(fā)來(lái)闡釋此輪調(diào)控的不同之處，提出房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的“轉(zhuǎn)型”路徑。

??“從中、美、日的企業(yè)發(fā)展角度觀察來(lái)看，城鎮(zhèn)化水平即便進(jìn)入飽和區(qū)間之后，房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)依然在往上走，這跟主流潛意識(shí)判斷是不一樣的?！壁w可說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的轉(zhuǎn)型，會(huì)繼續(xù)提供這樣的動(dòng)力，這是天然依附于房地產(chǎn)而轉(zhuǎn)型的方向。

??第一，順延于開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型：購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租房、產(chǎn)業(yè)園等。其中購(gòu)物中心雖然總量增長(zhǎng)在放緩，甚至有些地方過(guò)剩，但我們覺(jué)得未來(lái)的購(gòu)物中心有一個(gè)比較好的契機(jī)，在于線上創(chuàng)造的“內(nèi)容”反賦能線下。購(gòu)物中心是“手藝活”。

??第二，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型：上下游產(chǎn)業(yè)鏈、中介、物管。產(chǎn)業(yè)鏈從設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造、改造，到交易，資產(chǎn)管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向，都將孕育巨頭。

??第三，房地產(chǎn)企業(yè)終極轉(zhuǎn)型方向或是黑石集團(tuán)與博楓資產(chǎn)管理的發(fā)展路徑，做房地產(chǎn)金融還是金融房地產(chǎn)，這可能是未來(lái)不少房地產(chǎn)公司面臨的選擇問(wèn)題。

??第四，當(dāng)下開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型：從現(xiàn)金流視角捕獲管理紅利。趙可認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)最關(guān)鍵的需要重視銷(xiāo)售回款的長(zhǎng)期健壯性，是否是主導(dǎo)增長(zhǎng)的資金來(lái)源。這就需要在產(chǎn)品定位、拿地模式、IRR考核、精裝與全裝修房、供應(yīng)鏈融資五方面進(jìn)行變革。

??陳陽(yáng)：城市更新與金融創(chuàng)新實(shí)踐

??“十四五“規(guī)劃明確城市更新是當(dāng)前及未來(lái)一個(gè)時(shí)期的重大戰(zhàn)略，對(duì)實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展提出新的要求。遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理陳陽(yáng)在本次論壇上，從國(guó)家戰(zhàn)略到金融實(shí)踐，解讀金融如何更好服務(wù)于城市更新。

??“從城市更新作為國(guó)家戰(zhàn)略推出的路徑來(lái)看，體現(xiàn)了‘國(guó)家意志’?！标愱?yáng)表示，從實(shí)施層面，城市更新核心驅(qū)動(dòng)需要關(guān)注治理模式、實(shí)施主體、運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)治理等9大方面要素。

??從探索途徑來(lái)看，金融如何更好的服務(wù)好城市更新？陳陽(yáng)認(rèn)為，要構(gòu)建公共政策性金融供給路徑。第一，借鑒且迭代我國(guó)政策性金融機(jī)構(gòu)及其旗下子公司，在城市更新、戰(zhàn)略新興行業(yè)和綜合基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目支持等領(lǐng)域的投資融資綜合服務(wù)作法與經(jīng)驗(yàn)；第二，可以適時(shí)考慮參考日本政策金融公庫(kù)模式，創(chuàng)設(shè)“城市更新與發(fā)展超級(jí)母基金”模式：聯(lián)接起政策性金融資金和特定領(lǐng)域優(yōu)秀的國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)管理人（含其他戰(zhàn)略性母基金管理人），實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的城市更新長(zhǎng)期資本供給；第三，發(fā)揮政策性金融機(jī)構(gòu)在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略方面的重要作用，推進(jìn)政策性金融立法，并在城市更新行動(dòng)及相關(guān)實(shí)踐中修訂完善已是應(yīng)有之意。

??李劍騰：后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房企商業(yè)模式如何“進(jìn)化”

??對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段以及未來(lái)一段時(shí)間里應(yīng)該往什么方向轉(zhuǎn)型？國(guó)際奧緯咨詢董事合伙人李劍騰表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房企的商業(yè)模式與價(jià)值創(chuàng)造路徑迎來(lái)變革期。

??李劍騰從大量的案例研究、中外房企對(duì)比、發(fā)達(dá)國(guó)家的演化路徑，提出中國(guó)房企在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，需要發(fā)展模式更加專業(yè)，能力更為聚焦。

??從“融投建管退”五個(gè)方面看，李劍騰把房企的商業(yè)模式分成了六類：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)型、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型、雙輪驅(qū)動(dòng)型、專業(yè)服務(wù)類、資產(chǎn)管理型以及全面綜合型房企。

??李劍騰表示，這六種模式對(duì)于現(xiàn)在以開(kāi)發(fā)為主的房企來(lái)講，轉(zhuǎn)型起來(lái)難度不同。而且轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)也非常高，轉(zhuǎn)型時(shí)需要幾點(diǎn)：首先，堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的方向，做難而正確的事情；其次，把握時(shí)間窗口，選擇合適時(shí)機(jī)行動(dòng)起來(lái)，避免躊躇不定；第三，狠抓能力建設(shè)，緊扣業(yè)務(wù)模式所需核心能力，加強(qiáng)內(nèi)部管理，“未來(lái)要多賺能力的錢(qián)，少賺資源的錢(qián)”。

??上市房企低估值背后的市值管理如何管理？

??克而瑞對(duì)89家上市房企進(jìn)行追蹤統(tǒng)計(jì)，截止8月2日，數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)A+H上市房企總市值約為3.1萬(wàn)億元，較年初縮水1.6萬(wàn)億元。上市房企在“三道紅線”、房貸“兩道紅線”、雙集中供地等監(jiān)管要求下，股價(jià)及估值表現(xiàn)呈現(xiàn)走低態(tài)勢(shì)。

??易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，上市公司代表著行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展的標(biāo)桿企業(yè)，只有上市公司實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展，才能代表整個(gè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中，如何提升行業(yè)的質(zhì)量、提升上市公司的質(zhì)量，這其實(shí)是要站在整個(gè)行業(yè)的前沿去思考、去研究。

??上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長(zhǎng)毛勇春表示，就市值管理本身而言有三個(gè)方面：是否立足公司基本面、是否惠及全體股東、是否堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。市值管理一定是上市公司管理理論在資本市場(chǎng)的延伸，跟上市公司本身有關(guān)，是聚焦公司基本面、要惠及全體股東，長(zhǎng)期主義是公司永續(xù)經(jīng)營(yíng)的體現(xiàn)。

??針對(duì)當(dāng)前“真?zhèn)巍笔兄倒芾泶嬖诘臓?zhēng)議，華東政法大學(xué)商學(xué)院副教授徐大豐表示，區(qū)分市值管理的真?zhèn)?，?yīng)該從它的實(shí)施主體角度進(jìn)行識(shí)別。真市值管理是科學(xué)的上市公司管理體系，它是長(zhǎng)期行為，這個(gè)長(zhǎng)期行為包括戰(zhàn)略、產(chǎn)品層面、經(jīng)營(yíng)層面、資本層面，市值是個(gè)信號(hào)，通過(guò)市值的變動(dòng)，給投資者提供了看上市公司比較長(zhǎng)期的視角。其中，在市值管理綜合的體系當(dāng)中，戰(zhàn)略管理特別重要，包含了企業(yè)在產(chǎn)品層面的市場(chǎng)戰(zhàn)略，以及向資本市場(chǎng)展現(xiàn)戰(zhàn)略實(shí)施的合理性、可依據(jù)性、可驗(yàn)證性。

??樂(lè)源資本管理有限公司董事長(zhǎng)朱方明表示，最近入圍世界500強(qiáng)的8家房企，總市值1.09萬(wàn)億元，比不過(guò)A股1.29萬(wàn)億元市值的寧德時(shí)代，這讓行業(yè)思考房地產(chǎn)的未來(lái)如何完成轉(zhuǎn)型。朱方明認(rèn)為，如何選擇第二賽道至關(guān)重要，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)為主的上市房企，需要注入互聯(lián)網(wǎng)、技術(shù)基因，需要探索在業(yè)務(wù)、組織、商業(yè)模式上的迭代。

??與上市房企房企的表現(xiàn)大相徑庭的物業(yè)板塊，近兩年受到資本市場(chǎng)的垂青，其估值水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)。愷亞資管首席執(zhí)行官王錚表示，眾多物業(yè)管理公司上市之后，作為投資人更關(guān)注上市公司的發(fā)展情況，融資來(lái)的資金投向了何處，是否與招股書(shū)披露一致。很遺憾的是目前看到了規(guī)模在擴(kuò)大，在縱深領(lǐng)域，尤其是技術(shù)方面，沒(méi)有給行業(yè)里帶來(lái)徹底的基本面的更新。這方面的價(jià)值管理需要提高，因?yàn)楣镜膬r(jià)值管理是市值管理的核心。