??2023年5月26日，由克而瑞租售主辦的第七屆地新引力峰會正式拉開帷幕。論壇當(dāng)天，現(xiàn)場座無虛席。來自行業(yè)協(xié)會、頭部企業(yè)、資本機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)研究等領(lǐng)域的來賓匯聚一堂，借由本次論壇的平臺契機(jī)，交流并共同關(guān)注著住房租賃行業(yè)的發(fā)展。

??本次住房租賃論壇的主題是：「乘風(fēng)破浪正當(dāng)時」，主持人由業(yè)內(nèi)頭部運(yùn)營商企業(yè)——華住集團(tuán)執(zhí)行副總裁、城家CEO 王玲 擔(dān)任。

華住集團(tuán)執(zhí)行副總裁、城家CEO 王玲

??#第一部分：

??金融助力住房租賃的可持續(xù)發(fā)展

??作為本次論壇的主辦方，克而瑞租售總經(jīng)理 王偉 ，從行業(yè)變化、發(fā)展現(xiàn)狀、問題及解決方案和未來趨勢四個方面，分享了《2022-2023住房租賃行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢研究成果發(fā)布》報告。

克而瑞租售總經(jīng)理 王偉

??近一年住房租賃行業(yè)的變化主要是房地產(chǎn)行業(yè)，由“商品房舊模式”到“租住并行新模式”轉(zhuǎn)變；長租房市場構(gòu)成從商業(yè)化房源為主，過渡到保租房和商業(yè)化房源并駕齊驅(qū)的狀態(tài)；企業(yè)從被動做租賃轉(zhuǎn)向主動，民企主動拿地通過多種方式切入住房租賃賽道；住房租賃行業(yè)公募REITs落地，市場化租賃住房公募REITs有望破冰；穩(wěn)定運(yùn)營的項(xiàng)目備受資本關(guān)注，加速資產(chǎn)退出。

??行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中各地保租房籌集壓力仍處高位，以集中新建為主向配建為主轉(zhuǎn)變，改建、代理經(jīng)租轉(zhuǎn)保的重要性提升；機(jī)構(gòu)化長租公寓規(guī)模保持持續(xù)增長，個人房源新增供應(yīng)量持續(xù)下滑；品牌集中式公寓租金維穩(wěn)，個人租金增速回落；核心城市長租房出租率相對穩(wěn)定，整體出租率超80%；金融創(chuàng)新提速，大宗超100億，但整體量級仍有很大的提升空間。

??在行業(yè)問題及解決方案中，王偉主要講到了長租房發(fā)展存在五大問題：第一是整個長租房賺錢的不可持續(xù)，持續(xù)的不賺錢；第二是REITs目前更青睞保租房，更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)商業(yè)化項(xiàng)目發(fā)行受限；第三個是商業(yè)化房源納保受限制；第四個是保租房申請門檻受限制，供需錯配，集中入市、產(chǎn)品同質(zhì)化導(dǎo)致空置率高；第五個是商業(yè)化房源與保租房同責(zé)不同權(quán)，租賃企業(yè)積極性受打擊，并對這些問題提出了相應(yīng)的解決方案建議。

??
最后王偉提到，整個長租房行業(yè)將朝著商業(yè)化房源與保租房齊頭并進(jìn)，共同發(fā)展；租金增長進(jìn)入平穩(wěn)期，企業(yè)通過租金增收的空間收窄，對運(yùn)營提效的要求提升；各主體相互合作時更注重專業(yè)分工，完成各自訴求滿足趨勢發(fā)展。

??#圓桌1：

??金融助力住房租賃的可持續(xù)發(fā)展探討 

圓桌論壇1 ： 金融助力住房租賃的可持續(xù)發(fā)展探討

左起，（圓桌主持人）孫楊：克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理、研究院院長

何緬南：光大證券金融地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

宋昊：瑞威資管副總裁、首席運(yùn)營官

倪文弢：思睿集團(tuán)創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官

王戈宏：華潤置地長租公寓REITs平臺總經(jīng)濟(jì)師

趙崇杰：方隅控股投資總經(jīng)理

??Q1：各位對于目前租賃市場發(fā)展的看法？

??何緬南（光大證券金融地產(chǎn)行業(yè)首席分析師）：

??光大證券比較早的提出了房地產(chǎn)市場從增量市場到存量市場過渡，可以看到租賃在近期獲得比較多的政策支持。一個資產(chǎn)種類能夠出現(xiàn)大的爆發(fā)，有三點(diǎn)是必須的：

??第一是需要政策支持，央行和銀保監(jiān)會在開發(fā)貸、經(jīng)營性抵押貸款等方面給了好的政策。
??第二是對住房租賃貸款方面有很強(qiáng)的支持,開發(fā)貸利率僅有4%，可以申請長達(dá)20年的經(jīng)營性抵押貸款。
??第三是財政對保租房的支持，將增值稅由9%降到1.5%，房產(chǎn)稅由12%降到4%，為保租房公募REITs3.8%的分派率提供了空間。

??宋昊（瑞威資管副總裁、首席運(yùn)營官）：

??當(dāng)前國內(nèi)的市場比較卷，能選擇的賽道相對來講也比較的卷，特別是涉及到重資產(chǎn)的領(lǐng)域。長租公寓是一個非常好的賽道，有很大的想象空間。

??但目前租賃市場還是有很多的痛點(diǎn)，一是資金端，如資金退出問題，REITs對底層資產(chǎn)的要求非常高的，從類REITs公募REITs的過程還是很漫長的。二是運(yùn)營端，目前市場項(xiàng)目運(yùn)營效率還沒有達(dá)到大家的預(yù)期，運(yùn)營提升難度很大。三是產(chǎn)品端的同質(zhì)化也比較嚴(yán)重。四是成本端，如何更好地降本增效是租賃企業(yè)一直很關(guān)心的問題。雖然當(dāng)前REITs對資產(chǎn)回報率要求較高，但目市場還是很火熱的。

??總體來說，住房租賃是一個非常好的市場，未來的想象空間非常大，特別是REITs的市場，未來是一個數(shù)萬億起步的市場，我們也會深耕這個市場。但是目前市場在頂層設(shè)計(jì)和實(shí)操層面還存在巨大的想象落差。對此，也呼吁相關(guān)的政府部門能夠制定更科學(xué)、更貼近市場的政策，為市場參與主體提供廣闊的參與機(jī)會。

??倪文弢（思睿集團(tuán)創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官）：

??主要從供需端的角度來看：

??從供應(yīng)端來看，目前市場同質(zhì)化競爭很厲害，供應(yīng)量很大。但在這個過程當(dāng)中，也是有很多的機(jī)會。商業(yè)化的長租公寓如何提升產(chǎn)品力，如何打磨空間，還有很多改進(jìn)的空間。供應(yīng)端雖然供應(yīng)很大，但是找出差異化很重要。

??
從需求端來看，現(xiàn)在客戶的類型，客戶的需求，都發(fā)生了很大的變化。消費(fèi)觀念的變化，可能又會有一批新的需求的體現(xiàn)。總體來看，住房租賃是一個非常好的賽道，大家可以協(xié)力共創(chuàng)。

??王戈宏：華潤置地長租公寓REITs平臺總經(jīng)濟(jì)師

??談市場大家都比較容易達(dá)成共識，我就經(jīng)歷的這十年租賃市場發(fā)展談一點(diǎn)感想。

??第一個感受是租賃行業(yè)做了十年仍沒做出閉環(huán)。全世界很少有像中國擁有數(shù)萬億級規(guī)模的租賃市場，上萬億的市場為什么沒有能做好，沒有能形成閉環(huán)，這值得討論。

??第二個感受是輕中重每一種商業(yè)模式都有優(yōu)勢與困難，都有自己的生存空間。

??重資產(chǎn)模式上華潤置地最初花幾億在上海買租賃用地，并沒有特別糾結(jié)未來收益，更多的是承擔(dān)央企對人才在上海住有所居的責(zé)任；中資產(chǎn)模式是前幾年很多企業(yè)選擇的發(fā)展模式，后來包租模式因?yàn)楦偁幨沟媒?jīng)營出現(xiàn)問題，遭人詬病，但華住集團(tuán)仍能通過包租模式做的非常好；輕資產(chǎn)很多企業(yè)愿意做，但實(shí)際有很多競爭，輕資產(chǎn)規(guī)模和營業(yè)額很難做大。

??輕中重資產(chǎn)無法簡單的判斷哪個好或哪個不好，這是每個企業(yè)的選擇，只要做得好就是正確的模式。

??第三個感受是住房租賃行業(yè)壁壘極高，行業(yè)和金融、政策緊密相關(guān)。住房租賃發(fā)展的十年培養(yǎng)了非常多優(yōu)秀的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，但在租金和資產(chǎn)上這兩個重要的環(huán)節(jié)上沒有得到有效的解決，使得好的運(yùn)營機(jī)構(gòu)缺少資金和資產(chǎn)的支持而無法形成真正的啞鈴結(jié)構(gòu)，達(dá)到完整的資產(chǎn)閉環(huán)。

??第四個感受是華潤作為央企有擔(dān)當(dāng)有遠(yuǎn)見。華潤有巢作為央企積極承擔(dān)“租購并舉”政策，在上海拿下兩塊租賃用地并進(jìn)行建設(shè)管理，當(dāng)機(jī)遇來臨時，華潤有巢在各個方面都做好了退出的準(zhǔn)備，因此華潤有巢很有幸成為了第一個上市的機(jī)構(gòu)化長租公寓企業(yè)。

??趙崇杰（方隅控股投資總經(jīng)理）：

??方隅公寓從一開始就以大資管的模式來開始的，剛開始時候大部分投資者對重資產(chǎn)租賃公寓不認(rèn)識，不感冒，也覺得收益率不高，所以當(dāng)年投融資也都是比較有挑戰(zhàn)的。這五年一路走來，隨著市場慢慢成熟，越來越機(jī)構(gòu)化，品質(zhì)管理的越來越受消費(fèi)者租客，投資者，政府監(jiān)管層的認(rèn)可。運(yùn)營商業(yè)務(wù)模式來說，也趨向定制化產(chǎn)品，長期持有類型的租賃公寓業(yè)務(wù)模式。

??今天大家講了很多精細(xì)化運(yùn)營，這對于運(yùn)營商來說我認(rèn)為是基本功，基本盤。但是從投資者的角度來說， 靠運(yùn)營彌補(bǔ)投資的錯誤是不存在的。很多企業(yè)在有資本，政策的助力下，就容易“一窩蜂”盲目追求規(guī)模：過去十年的中資產(chǎn)模式，在上海的大辦公大園區(qū)市場，都是地產(chǎn)資管行業(yè)很痛苦的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。我們看看今天上海的租賃公寓市場現(xiàn)狀，有很多增量發(fā)展機(jī)遇，但是從供地，投資角度，部分板塊有可能會有過剩，同質(zhì)化的情況。因此，我在這里呼吁各位投資者和運(yùn)營商，投資保持紀(jì)律，理性。

??Q2：目前國家正在金融端大力推動住房租賃行業(yè)的發(fā)展，您覺得金融在住房租賃行業(yè)扮演的是怎樣的角色？

??Q3：在房地產(chǎn)市場下行的大背景下，企業(yè)的投資側(cè)重點(diǎn)發(fā)生了怎樣的變化？如何看到目前的保租房和長租房市場的發(fā)展？

??Q4：華潤有巢作為市場上首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REIT的原始權(quán)益人，在發(fā)行過程中遇到了哪些困難？有些什么經(jīng)驗(yàn)可以分享給大家？

??Q5：方隅在去年升級了自身戰(zhàn)略，堅(jiān)定“雙聚焦+大資管”戰(zhàn)略，同時完成了3個重資產(chǎn)項(xiàng)目的退出，請簡單介紹這3個項(xiàng)目的情況，方隅有怎樣的經(jīng)驗(yàn)可以分享？

??（Q2-5，詳情回顧請移步“克而瑞租售”公眾號，圓桌專帖）

沃頓上海中心秘書長、克而瑞易沃高管教育總經(jīng)理 馬彥文

??沃頓上海中心秘書長、克而瑞易沃高管教育總經(jīng)理 馬彥文 發(fā)表主題演講：《求知以行，應(yīng)變于新：易居沃頓PMBA項(xiàng)目發(fā)布》，房地產(chǎn)行業(yè)已然從增量開發(fā)時代進(jìn)入存量運(yùn)營時代，未來是一條新路：新趨勢、新領(lǐng)域、新市場。

??因此，易居沃頓PMBA項(xiàng)目第12期的主題為“求知以行，應(yīng)變于新”?，F(xiàn)場馬彥文對沃頓PMBA項(xiàng)目的概況、項(xiàng)目優(yōu)勢、課程特色、教學(xué)范式、課程設(shè)置、課程方向、師資力量等內(nèi)容進(jìn)行介紹。

??在上午的最后環(huán)節(jié)，克而瑞租售總經(jīng)理 王偉 對《2022-2023中國住房租賃行業(yè)》白皮書進(jìn)行介紹和發(fā)布。今年的白皮書和往年相比有幾個變化。第一個是做了首次的公開發(fā)刊，在六月份會給現(xiàn)場和線上參會朋友贈閱。第二個是第一次在中房協(xié)的指導(dǎo)下完成的白皮書，感謝中房協(xié)對白皮書的指導(dǎo)與支持。第三個是進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)端案例支持，將更多的經(jīng)驗(yàn)分享給從業(yè)者避雷。

??#第二部分：

??資管模式的探索實(shí)踐

克而瑞集團(tuán)董事長 丁祖昱博士

??克而瑞集團(tuán)董事長、丁祖昱博士 對下午場開場作了致辭。致辭中提到，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了天翻地覆的變化。當(dāng)下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的邏輯受到了非常大的挑戰(zhàn)，就算是租賃市場也做不到遍地開花。

??從短期來看，租賃最大的發(fā)展可以爭奪掉兩個需求，一個是爭奪掉原來買房的需求，另一個是爭奪散租的客戶。從這兩個角度來看，丁祖昱認(rèn)為現(xiàn)在的長租房和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)正在走完全不同的道路，一個是往上的道路，一個是往下的道路。期望在這個租賃大好的前景下，在所有企業(yè)的共同參與下，在協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)下，在相關(guān)主管部門支持下，租賃行業(yè)能越做越好。

瓴寓國際CEO 張愛華

??瓴寓國際CEO 張愛華 發(fā)表了《瓴寓資管——科技賦能、雙腦驅(qū)動》主題演講。瓴寓國際是一家非常注重科技的企業(yè)，從2018年開始在科技上有數(shù)千萬的投入，約1/3的人員是技術(shù)人員，在技術(shù)這條路上瓴寓國際已經(jīng)走了多年。瓴寓國際通過科技賦能，進(jìn)行雙腦驅(qū)動。

??一、全生命周期的資管核心

??不動產(chǎn)資產(chǎn)管理是由專業(yè)機(jī)構(gòu)為投資人選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值后的退出。做好資管最重要的核心是：拿對項(xiàng)目，高效運(yùn)作，并做好全過程風(fēng)險控制。

??資管鏈條長且復(fù)雜，業(yè)務(wù)場景分散在多個環(huán)節(jié)，如何做好精準(zhǔn)決、精細(xì)管理。瓴寓的做法是聚焦痛點(diǎn)，通過雙腦驅(qū)動、智能決策模型、經(jīng)營意識的毛細(xì)血管級覆蓋和全消費(fèi)場景覆蓋四大策略直擊要害。瓴寓通過AI和大數(shù)據(jù)形成了三位一體的操盤能力，形成了數(shù)智驅(qū)動的決策體系。

??二、科技武裝業(yè)務(wù)，瓴寓構(gòu)筑四大核心能力，支撐資管目標(biāo)的達(dá)成

??① 客研能力，通過海量的市場數(shù)據(jù)，將定價偏離度控制在2%以內(nèi)；

??② 設(shè)計(jì)能力，由客戶決定設(shè)計(jì)，將一間房解構(gòu)成十幾個維度，系統(tǒng)根據(jù)過往的運(yùn)營數(shù)據(jù)進(jìn)行打分排序；

??③ 運(yùn)營能力，覆蓋營收/服務(wù)/費(fèi)用/組織4大模塊，門店區(qū)域3級管理，核心服務(wù)場景100%覆蓋等；

??④ 數(shù)智能力，借助數(shù)智能力，形成了能夠面向未來、不斷進(jìn)化的客研能力、設(shè)計(jì)能力和運(yùn)營能力。

微領(lǐng)地集團(tuán)CEO 周君強(qiáng)

??微領(lǐng)地集團(tuán)CEO 周君強(qiáng) 分享了《以終為始，租賃住房資產(chǎn)管理的價值重塑》：

??不動產(chǎn)從房地產(chǎn)開發(fā)時代轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)資管時代，進(jìn)入全鏈條精細(xì)化資產(chǎn)管理時代。租賃住房領(lǐng)域無論資本還是政策都給予了重要加持，正成為中國最具成長性和吸引力的不動產(chǎn)賽道。

??租賃住房既是社會化、專業(yè)化的行業(yè)，也是民生行業(yè)。租賃價值的體現(xiàn)在雙價值的運(yùn)營體系之中，包括“募、投、建、管”全鏈條精細(xì)化管理和商業(yè)向善的理念。

??微領(lǐng)地作為資產(chǎn)管理人持續(xù)運(yùn)營管理資產(chǎn)，為不同階段的投資人創(chuàng)造價值，以終為始，全鏈條精細(xì)化管理，提升物業(yè)資產(chǎn)價值。以浦江中心社區(qū)為例，通過改造和后期靈活高效的運(yùn)營，項(xiàng)目取得了優(yōu)秀的市場表現(xiàn)。

??此外，微領(lǐng)地認(rèn)為人是微領(lǐng)地最重要的社會資產(chǎn)，讓年輕人生活的更好，打造有溫度的社區(qū)、共生的社區(qū)、有活力的社區(qū)、綠色低碳的社區(qū)，從而提升社會資產(chǎn)的價值。微領(lǐng)地集團(tuán)構(gòu)建社會效益評價體系ESG，將社會效益進(jìn)行量化，形成評價模型。

中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓總監(jiān)、投資發(fā)展及長租公寓全國負(fù)責(zé)人 饒胤

??中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓總監(jiān)、投資發(fā)展及長租公寓全國負(fù)責(zé)人 饒胤 發(fā)表主題演講《美好使命——從城市節(jié)點(diǎn)視角看長租發(fā)展場景》。從資管角度拆解住房租賃行業(yè)如何更好地發(fā)展，主要包含城市發(fā)展趨勢&空間承載、居住新場景探索&思考、中海長租公寓MIX突破&沉淀三部分內(nèi)容。

??1. 城市發(fā)展趨勢&空間承載。城市商業(yè)綜合體目前已經(jīng)成為城市規(guī)劃藍(lán)圖中的重要骨架節(jié)點(diǎn)，是商業(yè)、服務(wù)、消費(fèi)、體驗(yàn)、社交與情緒的六面體，具備經(jīng)濟(jì)價值、社會價值、發(fā)展價值三位一體的可持續(xù)核心。未來，城市商業(yè)綜合體向多元化、場景化、立體化轉(zhuǎn)變。中海具備全域業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營管理能力，聚焦城市價值創(chuàng)造。

??2. 居住新場景探索&思考。隨著城市發(fā)展的不斷迭代，城市綜合體在消費(fèi)、商務(wù)之外，關(guān)于居住的表達(dá)也越發(fā)多元?；诼氉∑胶狻⑾M(fèi)心理認(rèn)知的變化及消費(fèi)的變化，中海從MIX LIFE生活秀場、個性化·生活美學(xué)、智能化·AI交互等方面探索新的居住場景。中海通過城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營，業(yè)態(tài)間相互支撐，為城市人才長效留聚提供更適配的居住空間載體支持，使人才更長久的居住下來，最終賦能資產(chǎn)價值提升。

??從“經(jīng)營管理”到“資產(chǎn)管理”，中海長租在新五力模型之上持續(xù)升級迭代，站在城市發(fā)展、共創(chuàng)美好生活的視角，將長租行業(yè)發(fā)展邏輯擴(kuò)展六維圖譜，以合適的產(chǎn)品、煥新的服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營、敏捷的組織、全鏈的信息化、貫穿的資管，以健康的商業(yè)投模帶來穩(wěn)定均衡可持續(xù)的發(fā)展。

??3. 中海長租公寓MIX突破&沉淀。目前中海長租公寓有中海海堂和中海友里兩個長租公寓品牌，主要布局四大核心城市群，饒胤現(xiàn)場針對中海友里沈陽和平國際公寓和中海海堂海堂國際服務(wù)公寓(上海)兩個城市商業(yè)綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)行了介紹，分享了中海長租公寓作為全能生活場景的居住內(nèi)核，聯(lián)動商務(wù)辦公、休閑購物、文化娛樂等多元融合生態(tài)，以MIX LIFE的多種模式迭代，在現(xiàn)有產(chǎn)品體系中多維探索城市綜合體發(fā)展路徑，實(shí)現(xiàn)城市人居新場景。

上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理 陳遠(yuǎn)平

??上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理 陳遠(yuǎn)平 發(fā)表主題演講《私域流量打造上海租住品牌》。在2018年年初，上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布了“城方”品牌，這是上海國企首個租賃業(yè)務(wù)品牌。成立了市場化、專業(yè)化的運(yùn)營管理公司——上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司。至2022年底，上海地產(chǎn)集團(tuán)自持R4用地147萬方，位列國內(nèi)第一，至2025年儲備的規(guī)模在6萬套，占上海保租房十分之一，地產(chǎn)城方是租賃住房的國家隊(duì)。2023年城方有11大新建保租房推入市場，集中度、規(guī)模度全國少有。

??一、城方目標(biāo)先行。在過去的一段時間里，城方進(jìn)行了市場化資源整合，為客戶提供全方位成熟租住體驗(yàn)和全周期運(yùn)營管理能力。

??城方在租賃住房和社區(qū)商業(yè)上進(jìn)行雙輪驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)高出租率的要點(diǎn)是，在租賃住房上圍繞“多、快、好、省”；在商業(yè)上圍繞“集、降、全、拓”。

??二、城方速度先行。城方不斷打造自己的私域流量，在私域角度呈現(xiàn)結(jié)果能夠與頭部企業(yè)比肩通行。

??① 在保租房新品上，耀華國際社區(qū)開業(yè)半年出租近2000套；璟博濱江社區(qū)開業(yè)1個月簽約300套；康橋璟仁社區(qū)開業(yè)首日簽約100套；虹橋璟智社區(qū)開業(yè)半年出租率穩(wěn)定至90%。

??② 在商業(yè)上，古北璟宏商業(yè)出租率94%。

??③ 城方具有1200余家企業(yè)客戶，20萬+私域忠實(shí)粉絲。城方自己開發(fā)小紅書的流量，有效地助力了私域流量的打造。除此以外，作為國企結(jié)合街道圍繞人才進(jìn)行服務(wù)，在虹橋街道開展了游園會，進(jìn)行國際化的人才互動。

??城方作為上海第一個國企做租賃住房的業(yè)務(wù)品牌，希望將城方打造為有著國有基因的市場化企業(yè)，服務(wù)地產(chǎn)集團(tuán)保租房項(xiàng)目的同時，過去1年城方也簽約了幾個外部輕資產(chǎn)委托運(yùn)營服務(wù)項(xiàng)目，在市場化中鍛煉和檢驗(yàn)團(tuán)隊(duì)能力。

??城方的初心，就是人才保障的初心，希望將來在上海，想到租賃住房就是想到城方，實(shí)現(xiàn)“要租房找城方”。通過城方運(yùn)營的努力，將“城方”打造為上海首屈一指的租賃住房品牌。通過業(yè)務(wù)和市場化的機(jī)制，培養(yǎng)一支能夠服務(wù)更多租賃住房項(xiàng)目，服務(wù)更多人才的團(tuán)隊(duì)。

??#圓桌2：

??地方國企的保租房實(shí)踐探討 

圓桌論壇2 ：地方國企的保租房實(shí)踐探討

左起，（圓桌主持人）劉穎：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會副秘書長

尤瑋：上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理

張日芳：南京頤悅置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、南京安居瑾家公寓管理有限公司總經(jīng)理

張彬南：上?，|浦企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理

??Q1：目前自身品牌保障性租賃住房的建設(shè)情況？

??尤瑋（上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理）：

??在國家租購并舉的方針下，我們于2019年創(chuàng)立了“城投寬庭”品牌。從建設(shè)用地來看，我們一共是6+1，6塊是新的R4，1塊是存量改造。2020年8月入市第一個項(xiàng)目，灣谷社區(qū)800多套；2022年年底入市保障性租賃住房城投寬庭江灣社區(qū)，2023年上半年光華社區(qū)和浦江社區(qū)入市，由此形成“四花閃耀”。

??在今年下半年，預(yù)計(jì)康橋、臨港社區(qū)陸續(xù)入市，明年一季度九星社區(qū)也會入市，由此超15000套房源全部入市，形成“七星聯(lián)動”。

??大概的節(jié)奏就是，2019年創(chuàng)立品牌，2020年第一盤入市，到2022年，我們的總量過千，2023年的下半年，我們的總量過萬。

??張日芳（南京頤悅置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、南京安居瑾家公寓管理有限公司總經(jīng)理）：

??安居瑾家是南京市屬國企安居集團(tuán)旗下的全資三級子公司，成立2年時間，深耕南京，目前管理面積40萬平方米，開業(yè)房源7000+間，目前位居南京住房租賃行業(yè)規(guī)模的第二名。
通過一年半左右的時間，已實(shí)現(xiàn)完全市場化的運(yùn)營。目前公司的主要業(yè)務(wù)是走輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩條路，重資產(chǎn)方面，更多的是賦能安居集團(tuán)旗下的重資產(chǎn)退出，目前集團(tuán)在南京重資投資了近100億用于保租房籌建，后續(xù)將分批次投入市場運(yùn)營。市場化運(yùn)營是希望未來能通過REITs實(shí)現(xiàn)陸續(xù)的退出；輕資產(chǎn)是我們現(xiàn)在聚焦的業(yè)務(wù)，甲方主要是自家的兄弟公司，或者是南京市屬平臺的國企單位以及政府的平臺公司。此外，我們還做一些咨詢，輸出經(jīng)驗(yàn)，為甲方賦能。

??張彬南（上?，|浦企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理）：

??新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)由房地產(chǎn)和金融雙輪驅(qū)動，新黃浦在長租板塊分兩步走，重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。通過拿長租房的重資項(xiàng)目，以此為核心打造輕資產(chǎn)的集運(yùn)營、商管和物業(yè)的大運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。
新黃浦長租板塊的品牌名是新黃浦筑夢城，分別在2018、2019年在閔行拿下兩個R4地塊，于去年年底竣工交付，分別在12月和今年2月開業(yè)?？偟捏w量，吳涇租賃社區(qū)2800多套，梅隴租賃社區(qū)1300多套。到目前為止，整體經(jīng)營情況較好。從實(shí)際情況來看，這樣的高定價高品質(zhì)的產(chǎn)品填補(bǔ)、創(chuàng)造了新的細(xì)分領(lǐng)域。

??Q2：今年作為新建保租房入市的元年，像上海預(yù)計(jì)有6.5萬新建房源將入市。在這樣的大背景，你們認(rèn)為對于整個租賃住房市場有怎樣的影響，我們有哪些運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)可以分享？

??Q3：目前，上海的保租房規(guī)模比較大，長租房體量也非常大，相較其他的品牌和項(xiàng)目，我們有怎樣的優(yōu)勢？

??Q4：南京安居瑾家作為南京保租房建設(shè)的主力，在產(chǎn)品線上也是覆蓋了從藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、金領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓到租賃社區(qū)，這和其他品牌會有不同，這部分是出于怎樣的考量？

??Q5：隨著國家發(fā)展保租房力度的不斷加深，未來各家如何進(jìn)一步深化保租房建設(shè)？

??（Q2-5，詳情回顧請移步“克而瑞租售”公眾號，圓桌專帖）

??#第三部分：

??住房租賃企業(yè)的變與不變

城家總裁、華住集團(tuán)高級副總裁 莊松成

??城家總裁、華住集團(tuán)高級副總裁 莊松成 發(fā)表了《確定、精益和取舍，公寓市場的長期主義思考》主題演講。

??莊松成首先提出，無論是國際形勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)理念還是行業(yè)新概念、新事物、新玩家的出現(xiàn)，都表明整個租賃住房行業(yè)正在發(fā)生著深刻的變化，我們所面臨的是一個充滿不確定的行業(yè)環(huán)境。但仍有一些市場趨勢，是確定的。疫情放開，預(yù)示著“大需求”的確定；政策支持，預(yù)示著“強(qiáng)供給”的確定；增速明顯，預(yù)示著“快發(fā)展”的確定；長坡薄雪，預(yù)示著“大市場，看長期”的確定。

??基于轉(zhuǎn)型目標(biāo)，城家通過對客戶需求的洞察，確立了“長租公寓+服務(wù)式公寓”兩大賽道。如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型與賽道發(fā)展？莊松成引用了“精益”的概念，即一種以滿足用戶需求為目標(biāo)，力求降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，不斷創(chuàng)新的資源節(jié)約型的生產(chǎn)方式。

??城家又是如何解讀與實(shí)踐“精益思維”的？莊松城總結(jié)了以圍繞用戶精益思維的“3類客群聚焦”與圍繞產(chǎn)品&成本精益思維的“3種能力升級”。3類客群聚焦，即B（資產(chǎn)方）、C（消費(fèi)者）、S（銷售方）；3種能力升級，則針對于產(chǎn)品、技術(shù)與營銷的能力迭代升級。

??最后，莊松成介紹了城家在大社區(qū)、服務(wù)式公寓、運(yùn)營優(yōu)勢、綜合收益能力的4大戰(zhàn)略發(fā)展方向。

樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO 羅意

??樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO 羅意 發(fā)表主題演講《從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理》。從慢下來、沉進(jìn)去、研究業(yè)務(wù)三部分，闡述了樂乎近兩年做的嘗試：

??1. 慢下來。2021年以來住房租賃行業(yè)發(fā)生很多變化，新的進(jìn)入者紛至沓來，作為一個早期的創(chuàng)業(yè)公司，樂乎考慮的是如何不被行業(yè)拋棄。輕資產(chǎn)一定是住房租賃行業(yè)的趨勢，針對行業(yè)的變化和企業(yè)自身能力與優(yōu)勢，樂乎也做了很多思考，并選擇慢下來。我認(rèn)為資管是一種理念，我們所講的俠義的資管是“募投建管退”。慢下來的樂乎做了很多改革，精選項(xiàng)目，控制成本等。

??2. 沉進(jìn)去。從策略到產(chǎn)品到運(yùn)營沉進(jìn)去，我們做了幾件事情。樂乎做包租、純托管，也可以做投資加盟、代建，目前樂乎旗下的懷庭、芷岸、樂乎公寓、樂乎青年社區(qū)、樂乎起程都可以做加盟業(yè)務(wù)，這可以改善我們的利潤結(jié)構(gòu)。樂乎總體上將慢慢從運(yùn)營公司向資管公司進(jìn)階，盡管很難做。近兩年樂乎主要圍繞兩個品牌做保租房項(xiàng)目，新簽項(xiàng)目書明顯減少，目前主要是歷史上的純托管項(xiàng)目。

??3. 研究業(yè)務(wù)。樂乎有重資產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，主要做資管，現(xiàn)在不同產(chǎn)品的組合差距很大，沒有研究是很難做的。相對于數(shù)據(jù)服務(wù)商，運(yùn)營商基于自有數(shù)據(jù)、案例等信息沉淀，寫的研究報告更加細(xì)致。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁 錢智康

??魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁 錢智康 分享了主題演講《識變、應(yīng)變、求變：專業(yè)化租賃運(yùn)營商如何賦能保租房》——

??識變：保租房帶來的行業(yè)新變化

??租賃住房需求持續(xù)增長，行業(yè)保持高增速發(fā)展。全國“十四五”期間計(jì)劃籌集建設(shè)870萬套(間)，40個重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬套（間），上海“十四五”期間，將新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上。但目前保租房在前期定位存在目標(biāo)受眾不清晰，產(chǎn)品定位難確定等痛點(diǎn)；在項(xiàng)目籌建期存在房間面積有限，空間使用率要求高，改善周期短，工程管理難度大等痛點(diǎn)；在運(yùn)營管理中存在相關(guān)監(jiān)管要求高、資金管理難度大等痛點(diǎn)。

??應(yīng)變：魔方生活能為保租房做什么？

??在前期定位方面，魔方利用大數(shù)據(jù)驅(qū)動決策；在項(xiàng)目籌建階段持續(xù)產(chǎn)品迭代，帶來優(yōu)越居住體驗(yàn)，高度標(biāo)準(zhǔn)化流程，營建周期強(qiáng)管控；在運(yùn)營管理階段，數(shù)智化驅(qū)動打造安心居住場景， “業(yè)財一體化” 完善資金監(jiān)管，豐富的社群活動為租戶創(chuàng)造情感價值。

??求變：魔方生活的探索之路

??魔方參與國央企全流程咨詢服務(wù)項(xiàng)目，全周期代建+后期托管運(yùn)營，托管管理等。魔方的數(shù)智化系統(tǒng)合作，支付分賬過程全部系統(tǒng)自動處理，無需人工干預(yù)，可與政企監(jiān)管平臺對接。

百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人 楊稷

??百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人 楊稷 發(fā)表了《深耕用戶、高質(zhì)運(yùn)營》主題演講，分享2022年百瑞紀(jì)做的一個調(diào)研報告，報告部分印證了百瑞紀(jì)在租賃行業(yè)里的一些觀察和洞察。

??一、用戶需求在變

??2017年和2022年百瑞紀(jì)做的用戶調(diào)研有很大的變化。第一是地段及周邊商圈的重要性，由原來第七上升到第一，地段及周邊商圈變得最重要；第二是產(chǎn)品設(shè)計(jì)從第一降到第三，管家服務(wù)變?yōu)榈诙€重要。隨著行業(yè)的發(fā)展，公寓從嘗鮮的產(chǎn)品變成了基本的需求產(chǎn)品。

??二、用戶口碑在變

??綜合滿意度、品牌喜好度、管理服務(wù)整體滿意度指標(biāo)在過去幾年有變化，但變化不是很顯著。

??三、深耕用戶不變

??百瑞紀(jì)深耕用戶需求，用大數(shù)據(jù)挖掘，顯示出租戶中女性占比較高，25到34歲是核心群體，消費(fèi)比較高，喜歡看視頻，線上偏好明顯，愛社交，購物和音樂。
百瑞紀(jì)的理念是品牌的價值先行，希望用品牌驅(qū)動，百瑞紀(jì)整個的用戶服務(wù)都是來源于對用戶需求的深入挖掘。

??一、在服務(wù)管理方面

??>> 以客戶滿意度為考核指標(biāo)，區(qū)域和店長均以客戶滿意分為考核指標(biāo)，直接掛鉤區(qū)域和店長的績效。

??>> 創(chuàng)造更多的客戶互動的環(huán)節(jié)，從入住關(guān)懷、日常拜訪、生日/節(jié)日祝福等多個方面入手，提升客戶粘性。

??>> 通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)挽留在住客戶，通過提供優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)式+人性化服務(wù)，讓客戶住得舒服，住得放心。針對這一系列的工作，實(shí)現(xiàn)NPS89%，客戶的滿意度95%，續(xù)租率70%。

??二、在社群管理方面

??主要依據(jù)用戶畫像，用戶喜歡看視頻，就在社區(qū)里面做趣影院。年輕人喜歡線上服務(wù)，百瑞紀(jì)打造線上的服務(wù)閉環(huán)，建立線上服務(wù)系統(tǒng)，能夠?qū)ψ鈶舻念A(yù)約、看房、簽約和繳納水電費(fèi)等整個服務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)控，對每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行點(diǎn)評，并且將點(diǎn)評公開化。

克而瑞執(zhí)行總裁 劉文超

??論壇的最后環(huán)節(jié)是線下的測評成果發(fā)布。頒獎嘉賓是克而瑞執(zhí)行總裁 劉文超 以及克而瑞租售總經(jīng)理 王偉 。

??第一個獎項(xiàng)是《2022-2023住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力TOP10》，獲獎企業(yè)（按首字母排序）分別是：百瑞紀(jì)集團(tuán)、城家、方隅公寓、樂乎集團(tuán)、瓴寓國際、魔方生活服務(wù)集團(tuán)、微領(lǐng)地VLINKER、華潤有巢、招商伊敦公寓、中海長租公寓。

??第二個獎項(xiàng)是《2022-2023住房租賃企業(yè)優(yōu)秀品牌TOP10》，獲獎企業(yè)（按首字母排序）分別是：保利公寓、爾家公寓、金地草莓社區(qū)、朗詩寓、樂璟生活社區(qū)、龍湖冠寓、路勁·雋寓、上海龍地商業(yè)管理有限公司、萬科泊寓、YOU+國際青年社區(qū)。

??第三個獎項(xiàng)是《2022-2023住房租賃企業(yè)國企先鋒TOP5》，獲獎企業(yè)（按首字母排序）分別是城發(fā)成家、城投寬庭、南京安居瑾家、上海地產(chǎn)城方、新黃浦·筑夢城。

??第四個獎項(xiàng)是《2022-2023住房租賃企業(yè)潛力新星TOP5》，獲獎企業(yè)（按首字母排序）分別是：安徽琥珀房屋租賃有限公司、派米雷租賃住房LINK新界未來社區(qū)、天健置業(yè)蜂巢公寓、新際公寓、新投海瑜公寓。