??“北京9月20日表態(tài)將‘適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’，什么時(shí)候能落地？”

??“期待北京盡快取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

??多位在北京的意向購房人表示，非常期待這一政策盡快落地，因?yàn)檫@涉及買房的首付比例和系列稅費(fèi)問題。

??自9月20日北京市表態(tài)將“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”以來，這一政策動(dòng)向引起了廣泛關(guān)注。9月30日，北京市調(diào)整北京房地產(chǎn)政策，按照國家工作部署及時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容赫然在列。

??10月17日，國務(wù)院新聞辦就促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在會(huì)上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”，推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)，概括起來就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。其中，四個(gè)取消就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??盡管政策方向已經(jīng)明確，但具體落地時(shí)間遲遲未定。

??對(duì)此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)宣傳中心主任張曉敏表示，政策具體落地時(shí)間由政策出臺(tái)部門決定，目前還未收到通知。具體落地時(shí)間確定了會(huì)發(fā)布官方通知，以官方通知為主。

??對(duì)于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)遲遲未落地的原因，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析：“有兩方面原因，一方面，普通和非普通住宅除了在契稅繳納方面有差異外，還在增值稅、土地增值稅方面有差異，這就需要和稅務(wù)總局溝通，確保各項(xiàng)稅務(wù)政策的一致性和協(xié)調(diào)性。另一方面，關(guān)于土地增值稅預(yù)繳和清算制度是否需要整改，這是需要綜合考慮的問題?！?/p>

??首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池同樣認(rèn)為，目前北京取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)沒有落地，主要在等稅務(wù)局作出相應(yīng)的稅收安排。

??北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)最早于2014年推出，是住房市場短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時(shí)期的一項(xiàng)重要政策，同時(shí)也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分。

??這一標(biāo)準(zhǔn)在過去的“有沒有”時(shí)代，為了滿足人們的基本住房需求，稅務(wù)政策對(duì)普通住房給予了更多的支持，對(duì)非普通住房采取了相對(duì)較高的稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)人們購買普通住房，解決基本的居住問題。

??隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“好不好”的時(shí)代。在這個(gè)時(shí)代，人們更加關(guān)注住房的品質(zhì)、環(huán)境和舒適度，改善性需求成為主流。因此，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務(wù)政策上的意義逐漸降低。

??李宇嘉表示：“在改善性需求為主導(dǎo)的市場中，取消普通住宅和非普通住宅在稅務(wù)政策上的差異，有助于降低交易成本，提振交易信心，促進(jìn)改善性需求的釋放?！?/p>

??事實(shí)上，2023年12月，北京已對(duì)從2014年起沿用了多年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化。優(yōu)化后，普通住宅應(yīng)滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000元/平方米。

??在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠直接掛鉤，其中主要是增值稅。根據(jù)北京現(xiàn)行政策規(guī)定，普宅與非普宅兩者的區(qū)別在于，個(gè)人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。此外，普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅為1%，90平方米至140平方米的契稅為1.5%。非普通住宅的契稅一般為3%，同時(shí)非普通住房的貸款利率會(huì)上浮。

??有機(jī)構(gòu)預(yù)測，執(zhí)行這一新標(biāo)準(zhǔn)后，市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房大約有70%，而在取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，剩余30%的商品房也不再被視為非普通住宅。

??有房地產(chǎn)從業(yè)者表示，“該政策取消后，最核心的就是‘真金白銀’的為購房者省錢了，購房者可以少繳總房款2%的契稅。”以購買一套150平方米總價(jià)為600萬元的非普通住宅為例，現(xiàn)在需要繳納契稅18萬元，如果按照取消后的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，就只需要繳9萬元，一下子能省下一半的錢。

??不過，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，“普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)取消了，主要影響的是那剩余30%的非普通住宅。這個(gè)影響面相對(duì)較小，因此對(duì)房地產(chǎn)市場的整體影響不會(huì)太大?！?/p>

??同樣，取消該政策對(duì)開發(fā)商的影響雖然是積極的，但也有限。

??過去，開發(fā)商只有在建造普通住宅的過程中，才有機(jī)會(huì)減免土地增值稅。取消該標(biāo)準(zhǔn)后，結(jié)合其他條件如房屋增值額，也有可能獲得減免土地增值稅的可能。

??一位北京市豪宅項(xiàng)目的營銷總經(jīng)理表示，“契稅調(diào)整對(duì)不同類型的住宅項(xiàng)目影響是不同的。對(duì)于普通住宅項(xiàng)目而言，原本由于建筑面積、地理位置等因素被視為非普通住宅的項(xiàng)目，在取消該政策后，契稅稅率降低至1%時(shí)，就會(huì)帶來更多購房者的關(guān)注和購房需求，這對(duì)開發(fā)商而言，將有助于加快項(xiàng)目的去化速度，提高銷售額；但對(duì)于高端別墅市場而言，契稅調(diào)整的影響相對(duì)較小，高端別墅市場的客戶在購買時(shí)更加關(guān)注圈層、物業(yè)管理和付款周期等因素，通常不會(huì)因?yàn)槠醵惖恼{(diào)整改變購買決策。”