??首套房貸款利率長(zhǎng)效機(jī)制得到進(jìn)一步完善。

??1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，對(duì)于新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??政策一出引發(fā)市場(chǎng)熱議。多位受訪人士表示，此次首套房貸利率政策調(diào)整延續(xù)了2022年政策思路的同時(shí)突破時(shí)間限制，意味著黏性動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制形成，進(jìn)一步刺激首套房需求釋放，部分城市首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進(jìn)一步下調(diào)。

??此前的2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)就曾發(fā)布決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，對(duì)于2022年6月~8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??消息發(fā)布后，武漢、石家莊、天津、貴陽(yáng)、溫州等30個(gè)城市跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率或者取消利率下限，當(dāng)?shù)厥滋追糠抠J利率普遍已降至4%以下。

??另?yè)?jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，12月首套房貸主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，創(chuàng)歷史新低。

??“通過(guò)下調(diào)利率對(duì)沖，一方面能提振購(gòu)房者買房、換房意愿，另一方面還能通過(guò)利率下行改善預(yù)期，以對(duì)沖房?jī)r(jià)下行壓力?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，降低存量房貸利率既能降低老百姓月供壓力，還能釋放內(nèi)需和刺激消費(fèi)。

??首貸利率房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)常態(tài)化

??1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

??央行表示，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

??按照新政，自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期（2022年9月-2022年11月），若連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比下跌，地方政府因城施策可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。直至評(píng)估期，連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比上漲，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房?jī)r(jià)若是持續(xù)疲軟則可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間，相當(dāng)于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。但若是房?jī)r(jià)重新復(fù)蘇或過(guò)熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說(shuō)明此類政策將基于房?jī)r(jià)或市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行階段性調(diào)整。

??記者了解到，目前首貸利率下限為5年期貸款基礎(chǔ)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%。另?yè)?jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，12月首套主流利率平均為4.09%，低于首套房利率下限（4.1%）0.01個(gè)百分點(diǎn)；二套平均為4.91%，創(chuàng)歷史新低。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)還顯示，截至2022年12月18日已有19城首套房貸主流利率降至4%以下，其中二線城市有6個(gè)，三四線城市13個(gè)；倘若LPR不再調(diào)整，多數(shù)城市房貸下行空間已經(jīng)不大。

??此次首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比自2022年4月以來(lái)持續(xù)為負(fù)，9月~11月降幅分別為-2.3%、-2.4%、-2.3%，環(huán)比自2022年2月以來(lái)持續(xù)為負(fù)，9月~11月降幅分別為-0.3%、-0.4%、-0.2%，環(huán)同比分別連續(xù)8個(gè)月、10個(gè)月下降。

??到2022年12月份，盡管11月以來(lái)需求端政策持續(xù)寬松，“三支箭”齊發(fā)，即分別在銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資等方面給予支持，但受疫情影響樓市壓力猶存，平安證券數(shù)據(jù)顯示，12月單月百?gòu)?qiáng)房企銷售額、銷售面積同比分別下降31.5%、34.9%，降幅較11月擴(kuò)大3.9個(gè)、1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??平安證券分析師認(rèn)為，將住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，體現(xiàn)因城施策的政策導(dǎo)向，降低居民購(gòu)房成本，緩解部分城市樓市壓力。

??李宇嘉表示，70城新房均有51個(gè)城市環(huán)比、同比下跌，其中很多城市已經(jīng)下跌超過(guò)1年，甚至超過(guò)兩年，進(jìn)入了下跌的惡性循環(huán)，需要政策及時(shí)對(duì)沖。

??值得注意的是，通知規(guī)定，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，這充分體現(xiàn)了對(duì)首套購(gòu)房的支持。

??1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹接受媒體采訪時(shí)表態(tài)，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)，“我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升還是很有信心的。”

??對(duì)樓市拉動(dòng)作用多大？

??此次政策延續(xù)了2022年階段性調(diào)整差別化住房信貸政策思路的同時(shí)，還是貫徹落實(shí)2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“支持住房改善”等內(nèi)容。

??2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議指出，要著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

??中信證券分析師程強(qiáng)表示，在地產(chǎn)“三支箭”等供給端政策持續(xù)轉(zhuǎn)暖背景下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)需求端的支持內(nèi)容，在擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求部署上明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)政策之前的首位。

??此次首套房貸利率政策調(diào)整，對(duì)樓市拉動(dòng)作用有多大？

??“一線城市受到本次政策支持的直接效果有限，政策主要作用區(qū)域是二三線城市。”程強(qiáng)表示，目前70個(gè)大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)，其中北上廣深四個(gè)一線城市均不符合標(biāo)準(zhǔn)，新一線城市中有4城符合標(biāo)準(zhǔn)，二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標(biāo)準(zhǔn)。

??“預(yù)計(jì)隨著部分城市首貸利率降低，地產(chǎn)當(dāng)月銷售增速轉(zhuǎn)正時(shí)點(diǎn)有望更早到來(lái)，地產(chǎn)銷售、竣工、拿地、開(kāi)工指標(biāo)逐步企穩(wěn)，再加上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈回暖，都會(huì)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)起到積極作用。”程強(qiáng)分析。

??李宇嘉認(rèn)為，僅僅對(duì)首套房降低利率不設(shè)下限，本質(zhì)上是降低剛需購(gòu)房成本，鼓勵(lì)新市民、年輕人買房，鼓勵(lì)外地打工者返鄉(xiāng)置業(yè)，既達(dá)到了激活市場(chǎng)的效果，也沒(méi)有違反“房住不炒”，“政策的意圖挺好，但有可能使得市場(chǎng)認(rèn)為利率還會(huì)下降，且一直處于下降通道，而希望利率更低的觀望心態(tài)會(huì)導(dǎo)致政策效應(yīng)下降?！?/p>

??一線城市是全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，程強(qiáng)預(yù)計(jì)后續(xù)可能在限購(gòu)、戶籍等制度上給予更多支持，以激發(fā)一線居民購(gòu)房活力。

??“此次首套房貸利率政策調(diào)整意味著需求側(cè)托底政策再加碼，從‘9·29’政策的實(shí)施效果來(lái)看，我們對(duì)于新政推動(dòng)’穩(wěn)需求‘持積極態(tài)度，盡管需求端信心水平的慣性相對(duì)于供給端更大，但隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，我們認(rèn)為信心的修復(fù)值得期待?！比A泰證券分析師陳鎮(zhèn)表示。