??我們告別2022，迎來充滿希望的2023。

??這些年，我們一路見證著行業(yè)的波瀾壯闊跌宕起伏，也見證著歷史的不斷發(fā)生。

??眼下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了邏輯重塑階段，對(duì)于企業(yè)而言，這是一場(chǎng)涅槃之戰(zhàn)，對(duì)市場(chǎng)而言，這是即將完成筑底的關(guān)鍵。

??房地產(chǎn)開發(fā)新模式將被重構(gòu)。正如需要修復(fù)購(gòu)房者的信心一樣，整個(gè)行業(yè)都在蓄力復(fù)出。在尋找出路的過程中，每一個(gè)從業(yè)者，都在奮力把過去的時(shí)間給搶回來。

??我們相信，總有一條路是為我們而準(zhǔn)備的。這條新路，是在原有道路上延伸，亦或是在老路之外新的通道。

??值此春節(jié)辭舊迎新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們推出“新路2023” 春節(jié)系列策劃，涉及政策、行業(yè)、房企、土地、城市、融資、物管、租賃、商業(yè)、文旅、養(yǎng)老、城更、產(chǎn)業(yè)等方面，全面思考、總結(jié)展望。在房地產(chǎn)行業(yè)行至轉(zhuǎn)折的今天，用數(shù)據(jù)和研判，啟程一段新路。

??“命定的局限盡可永在，不屈的挑戰(zhàn)卻不可須臾或缺?！泵總€(gè)人都應(yīng)該尋找自己的出路，給準(zhǔn)自己的定位，每個(gè)企業(yè)也是一樣，每個(gè)行業(yè)也是一樣。

??本文是為開篇，房地產(chǎn)政策不斷利好的2022年已過， 2023年政策導(dǎo)向又將如何？

??2022年，最值得一提的政策，便是在7月多地爆發(fā)停工斷貸事件后，中央及地方出臺(tái)的一系列“保交樓”舉措。

??中央層面，第一，積極表態(tài)，將保交樓上升至政治局會(huì)議高度并與穩(wěn)民生并列。7月28日，“保交樓”首次被寫入政治局會(huì)議文件。第二，推出2000億專項(xiàng)借款和2000億再貸款，為保交樓提供資金支持。8月，多部委聯(lián)推2000億政策性銀行專項(xiàng)借款，目前資金已基本投放至項(xiàng)目。11月21日，央行向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，鼓勵(lì)其支持保交樓工作。

??地方層面，第一，設(shè)立地方專項(xiàng)紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設(shè)立100億、30億、50億元紓困基金。第二，積極爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行專項(xiàng)借款。第三，派遣工作組或建立一對(duì)一掛聯(lián)幫扶，例如重慶安排專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。第四，返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款，例如贛州返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。第五，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，例如南京對(duì)出現(xiàn)資金矛盾苗頭的設(shè)立區(qū)政府專用強(qiáng)制資金賬戶。

??2022年全年兩次中央政治局會(huì)議提及房地產(chǎn)，7月比4月定調(diào)更積極。首先，兩次會(huì)議均強(qiáng)調(diào)房住不炒，意味著房地產(chǎn)政策主基調(diào)未變，核心在于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、實(shí)現(xiàn)行業(yè)軟著陸，而非刺激市場(chǎng)非理性回暖。

??其次，地方因城施策空間逐漸打開，4月“支持各地完善房地產(chǎn)政策”，到7月“用足用好政策工具箱”，后者賦予地方更多的自主權(quán)。最后，根據(jù)當(dāng)時(shí)面臨的現(xiàn)實(shí)問題，兩次會(huì)議側(cè)重點(diǎn)有所區(qū)別，4月側(cè)重預(yù)售資金監(jiān)管，7月著力強(qiáng)調(diào)保交樓。

??“930”再現(xiàn)房貸財(cái)稅刺激，但力度明顯不及2014-15周期的“930”、“330”，由此也可見中央政策意圖限于“托而不舉”。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅。

??2022年，295省市出臺(tái)595次房地產(chǎn)松綁政策。需求端主要包括：

??1、杭州、南京等39城放松限購(gòu)，寧波、佛山全面取消限購(gòu)。

??2、濟(jì)南、廈門等111城放松限貸，重慶等超81城首套房最低首付比例已經(jīng)降至2成，蘇州等超54城調(diào)降二套房首付比例，鄭州等57城執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。

??3、廣州、西安等7城放松限價(jià)，廣州新房備案價(jià)上下浮動(dòng)空間擴(kuò)大，西安取消二手房指導(dǎo)價(jià)。

??4、西安、成都等24城放松限售，常州、廊坊等壓力三四線城市全面解除限售。

??5、杭州、南京等170城財(cái)稅刺激托市，包括減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼等。

??6、深圳、合肥等243城放松公積金貸款。

??一季度，地方房地產(chǎn)政策試探性放松。隨著鄭州打響二線救市第一槍，4月，樓市政策調(diào)整頻率明顯加快、力度明顯加大，56城出臺(tái)67次新政，政治局會(huì)議定調(diào)“兩支持一優(yōu)化”后，5月，因城施策進(jìn)入高峰期，全國(guó)政策頻次環(huán)比近乎翻番。6-8月，松綁政策步入效果觀察期，政策出臺(tái)頻次遞減。9月，各地再次迎來政策小高峰、刺激政策應(yīng)出盡出，強(qiáng)二線加速松綁“四限”，但部分強(qiáng)刺激政策遭遇“一日游”，壓力縣市刺激政策應(yīng)出盡出。四季度，地方放松政策頻次下降但力度不減。

??2022年央行兩次全面降準(zhǔn)，累計(jì)釋放長(zhǎng)期資金超萬億。4月25日、12月5日，央行各下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，分別釋放長(zhǎng)期資金約5300億、5000億。年內(nèi)5年期以上LPR三次下調(diào)，累計(jì)調(diào)整幅度達(dá)35BP。

??首套房貸款利率下限兩次放寬，18城首套房利率降至4%以下。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)將全國(guó)首套房貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減20BP。9月29日，允許部分城市年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。隨即濟(jì)寧、黃岡、清遠(yuǎn)等將利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減35個(gè)基點(diǎn)至LPR減60個(gè)基點(diǎn)，湖北、廣東部分城市階段性取消新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限。全國(guó)超百城首套房貸利率最低4.1%、二套4.9%，超18城首套房利率降至4%以下。

??但降準(zhǔn)、降息、降利率下限的操作利好效果有限，住戶中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)反映居民購(gòu)房意愿仍低迷。2月、4月住戶中長(zhǎng)期貸款罕見負(fù)增長(zhǎng)，11月，居民新增中長(zhǎng)貸同比仍少增3718億元。

??2022年前10月，房地產(chǎn)融資政策漸進(jìn)松綁，但落腳點(diǎn)還是在于對(duì)前期收縮性政策的回收和糾偏。1月明確并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅線”，2月保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，3、4月金融委等六部委積極表態(tài)，8月中債增增信支持房企發(fā)債，9月監(jiān)管指示銀行新增6000億房地產(chǎn)融資，10月允許少量涉房企業(yè)A股融資。

??以11月為分水嶺，監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向保主體。8日，交易商協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)推進(jìn)擴(kuò)大“第二支箭”，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”，12日，三部委發(fā)文指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開具保函抵頂預(yù)售資金，21日證監(jiān)會(huì)發(fā)文支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。至此，監(jiān)管對(duì)房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，紓困方向從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“保主體”。

??實(shí)操層面，信貸、股權(quán)、債券三箭齊發(fā)，協(xié)力支持優(yōu)質(zhì)房企融資。其一，多家銀行向房企提供超3萬億授信；其二，8家房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行1210億，增信3家民營(yíng)房企合計(jì)發(fā)債47億元；其三，20家上市房企披露股權(quán)融資意向或計(jì)劃，世茂、福星等超過17家房企擬通過定增再融資。

??我們認(rèn)為2023年中央政策力度仍將相對(duì)克制，“托而不舉”將是大概率事件，政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。類比于上一輪市場(chǎng)調(diào)整期2014年，“930”、“330”這類強(qiáng)力刺激性政策，短期暫無落地的可能性。

??2023年將繼續(xù)因城施策用足用好政策工具箱，地方需求端政策力度有望加碼：

??其一，一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘?，市?chǎng)下行壓力較大的遠(yuǎn)郊區(qū)域局部放松限購(gòu)，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購(gòu)房資格等。作為政策風(fēng)向標(biāo)的一線城市，調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，但也存在局部放松的可能性。杭州、成都等強(qiáng)二線市場(chǎng)倘若出現(xiàn)走弱跡象，不排除政策加碼放松的可能性，以便給市場(chǎng)“保溫”。

??其二，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?。弱二線及三四線城市仍需在政策層面適度刺激居民購(gòu)房需求，涉及全面取消“四限”，加碼購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等。而在佛山全面取消限購(gòu)之后，預(yù)計(jì)長(zhǎng)春、南寧、常州這類弱二線及三四線城市或?qū)⑿Х氯嫒∠八南蕖保员阒С謩傂院透纳菩孕枨?，促進(jìn)市場(chǎng)盡快回穩(wěn)。

??我們認(rèn)為房企供給側(cè)改革已漸近尾聲。其一，信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)全面支持優(yōu)質(zhì)房企融資，其中股權(quán)融資或?qū)⑹瞧髽I(yè)融資的重要工具。預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的央國(guó)企將是銀行信貸的優(yōu)質(zhì)客戶，有望獲得較高的實(shí)際信貸額度；優(yōu)質(zhì)民企實(shí)際信貸額度或?qū)⒃谑谛蓬~度的基礎(chǔ)上打折。

??在境外債券融資陷入冰封的情況下，優(yōu)質(zhì)房企將更為依賴境內(nèi)債券融資。但在房企去杠桿、降負(fù)債的政策大環(huán)境下，預(yù)計(jì)境內(nèi)債券融資增量或?qū)⑾鄬?duì)有限，畢竟行業(yè)整體償債風(fēng)險(xiǎn)依舊高懸在頂，僅限于央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企才有資格發(fā)行債券融資，優(yōu)質(zhì)房企實(shí)際融資額度或?qū)⑹芟蕖?/p>

??股權(quán)融資或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y的重要渠道，更多上市的優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⑼ㄟ^增發(fā)、配股融資。理想情況下，隨著股權(quán)融資規(guī)模不斷擴(kuò)容，既能緩解房企融資困境，又能降低企業(yè)整體負(fù)債率水平，甚至還能構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，在一定程度上降低企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)。

??其二，出險(xiǎn)房企仍需去杠桿、降負(fù)債，但理應(yīng)秉持有序出清的基本原則，逐步將杠桿率、負(fù)債率降到相對(duì)安全的水平。例如對(duì)于債券按期兌付確有困難的企業(yè)，可以通過協(xié)商予以展期或置換。又如在項(xiàng)目層面做好區(qū)分，出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍需給予必要的融資支持，尤其要支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)受困企業(yè)項(xiàng)目。

??需要強(qiáng)調(diào)的是，“保交樓”依舊是接下來必須堅(jiān)守的政策底線，難點(diǎn)在于破局保交樓資金困境，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項(xiàng)借款、金融機(jī)構(gòu)配套融資等或?qū)⒓涌炻涞亍?/p>

??在實(shí)際執(zhí)行層面，保交樓的核心原則是救項(xiàng)目但不救企業(yè)，盡快督促停工項(xiàng)目全面復(fù)工，保證問題項(xiàng)目都能順利交付，最大程度維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

??對(duì)于房企來說，在穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境接下來或?qū)?shí)質(zhì)性改善，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企更將顯著受益。

??可以期許的是，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清，最終房企供給側(cè)改革將劃上“休止符”。