??中房網(wǎng)訊 老舊小區(qū)改造作為惠及民生、拉動(dòng)基建的重要抓手，各地政府普遍較為重視。

??從近期多地披露的老舊小區(qū)改造進(jìn)度可以看出，上半年受疫情影響，各地開(kāi)工建設(shè)速度整體放緩，下半年提速動(dòng)作明顯。

??住建部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.22萬(wàn)個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬(wàn)個(gè)）的56.4%，較6月末提高了16個(gè)百分點(diǎn)。涉及居民442.74萬(wàn)戶(hù)，占年度目標(biāo)任務(wù)（約700萬(wàn)戶(hù)）的62.7%，較6月末提高了15.6個(gè)百分點(diǎn)。

??全國(guó)五分之一住房有舊改需求

??據(jù)中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新研究所副所長(zhǎng)范嗣斌在第十二屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)上透露，按照各地提供的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有改造需求的小區(qū)32.7萬(wàn)個(gè)，總建筑面積65億平方米，從建筑面積看，約占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房總量324億平方米的20.06%。

??第三方機(jī)構(gòu)根據(jù)目前各試點(diǎn)城市老舊小區(qū)改造投入資金情況初步測(cè)算，平均每個(gè)社區(qū)改造所需資金約850萬(wàn)元，每平方米所需改造資金280元。

??按照國(guó)家要求，到2022年要基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。到“十四五”末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

??目前，部分城市陸續(xù)披露了老舊小區(qū)改造計(jì)劃。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有26個(gè)城市公布了2020年計(jì)劃改造的小區(qū)數(shù)量，其中，鄭州將改造約1200個(gè)小區(qū)，在所有城市中居首，西安是另一個(gè)改造小區(qū)數(shù)量過(guò)千的城市。其他城市公布的數(shù)據(jù)都沒(méi)有超過(guò)500個(gè)，有18個(gè)城市的改造數(shù)量都在100至500個(gè)之間。

??從公布的改造面積來(lái)看，截至8月上旬，上述城市中，有21個(gè)公布了2020年的老舊小區(qū)計(jì)劃所覆蓋的改造面積。所有已公布改造計(jì)劃的城市，改造面積都超過(guò)100萬(wàn)平方米。其中，西安、哈爾濱、杭州、武漢等地，今年都將改造超過(guò)1000萬(wàn)平米，最多的西安則計(jì)劃改造1900萬(wàn)平米。

??而從改造計(jì)劃覆蓋的家庭來(lái)看，部分城市同時(shí)發(fā)布了老舊小區(qū)的改造面積與覆蓋家庭數(shù)量。其中，杭州2020年的改造計(jì)劃涉及家庭最多，達(dá)到15萬(wàn)戶(hù)，另外南昌和武漢的覆蓋家庭也超過(guò)了10萬(wàn)戶(hù)，太原、蘭州和濟(jì)南則超過(guò)了5萬(wàn)戶(hù)。

??三大痛點(diǎn)亟待解決

??業(yè)內(nèi)人士指出，老舊小區(qū)改造過(guò)程中，最大的難題是標(biāo)準(zhǔn)的制定。標(biāo)準(zhǔn)既需要理論模型支撐，也需要實(shí)踐應(yīng)用，最主要的是居民需要。在制定過(guò)程中，需要滿(mǎn)足老舊小區(qū)的功能需要，以用戶(hù)思維重新構(gòu)建老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)體系，將老舊小區(qū)改造變成一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品去輸出。

??據(jù)了解，目前在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，既包括老舊小區(qū)主體建設(shè)，也包括老舊小區(qū)周?chē)呐涮捉ㄔO(shè)。其中，主體建設(shè)主要包括外立面改造、加固、抗震功能升級(jí)、改善居住面積等。配套設(shè)施建設(shè)則包括老舊小區(qū)周?chē)坛?、圖書(shū)館、停車(chē)場(chǎng)等一系列配套完善。

??老舊小區(qū)周邊往往有閑置的廠房、閑置的辦公樓、閑置的空地，這些周邊閑置的資產(chǎn)就是當(dāng)前老舊小區(qū)建設(shè)過(guò)程中可以加以利用的重要資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，如何將這些閑置資產(chǎn)利用起來(lái)，改善老舊小區(qū)周?chē)沫h(huán)境，是老舊小區(qū)改造過(guò)程中非常重要的命題。將老舊小區(qū)配套和自身改造結(jié)合起來(lái)，真正改善居住環(huán)境，才能達(dá)到老舊小區(qū)改造的根本目的。

??據(jù)介紹，目前各地老舊小區(qū)改造水平不一，改造技術(shù)和交付標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。針對(duì)老舊小區(qū)改造過(guò)程中存在的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士指出，老舊小區(qū)改造主要存在三方面的痛點(diǎn)：第一，改造資金存在困難；第二，改造過(guò)程中存在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題；第三，住戶(hù)意見(jiàn)和滿(mǎn)意度問(wèn)題。

??而在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，住戶(hù)意見(jiàn)不統(tǒng)一的問(wèn)題非常常見(jiàn)。以加裝電梯為例，三層以上的住戶(hù)通常對(duì)加裝電梯比較歡迎，而三層以下的住戶(hù)則往往比較抵觸。從分析發(fā)現(xiàn)，很多老舊小區(qū)改造意見(jiàn)不統(tǒng)一，主要和出資有關(guān)。因?yàn)槟壳暗恼呤恰罢l(shuí)受益、誰(shuí)出資”，于是產(chǎn)生了分歧。在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，如果對(duì)住戶(hù)居住條件真的起到改善作用，這一問(wèn)題可能就會(huì)迎刃而解。

??形成長(zhǎng)效管理機(jī)制

??實(shí)際上，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是造福人民群眾、滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，對(duì)老舊小區(qū)的改造不能“一改了之”。

??國(guó)務(wù)院辦公廳此前印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等組織應(yīng)在改造過(guò)程中引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果；建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。

??華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法表示，居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、居民會(huì)議等自治組織應(yīng)依據(jù)城市居民委員會(huì)組織法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，依法積極行使自身職權(quán)。一方面基于小區(qū)的實(shí)際情況建立切實(shí)可行的設(shè)施管理維護(hù)方案，另一方面建立公平合理且具有可實(shí)施性的糾紛解決機(jī)制，以應(yīng)對(duì)改造工程及后續(xù)可能產(chǎn)生的居民糾紛。從人和物兩個(gè)層面保證小區(qū)改造的成果長(zhǎng)期惠及居民，切實(shí)保障居民的居住權(quán)益。

??在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池看來(lái)，針對(duì)老舊小區(qū)普遍存在的居民收入不高、出資意愿低、硬件條件先天不足等問(wèn)題，政府可以通過(guò)制定相應(yīng)的法律法規(guī)將資金來(lái)源、居民出資比例，以及改造后的長(zhǎng)效管理機(jī)制固化下來(lái)。比如，在北京市今年出臺(tái)的《關(guān)于開(kāi)展危舊樓改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中，就規(guī)定了改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體出資，對(duì)政府補(bǔ)貼、居民出資比例都有詳細(xì)規(guī)定。通過(guò)引入社會(huì)資本、物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

??住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日指出，由于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度較高，帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)，能夠有效的擴(kuò)大投資和內(nèi)需，是推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需有效結(jié)合的一項(xiàng)利國(guó)利民的重要工作。接下來(lái)，要繼續(xù)深化社會(huì)各界對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造意義的認(rèn)識(shí)，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會(huì)各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

??楊勤法表示，居民如果認(rèn)為改造方案存在問(wèn)題，則可以依據(jù)城市居民委員會(huì)組織法向居民委員會(huì)反映。如居民認(rèn)為需要對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造，則可以向居民委員會(huì)反映，由居民委員會(huì)召集居民會(huì)議討論并作出決定。這也符合《意見(jiàn)》要求各地建立激勵(lì)機(jī)制，優(yōu)先對(duì)居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的小區(qū)實(shí)施改造的精神。

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