??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）回顧9月，中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）分別從“政策、行業(yè)、市場、土地、金融、企業(yè)、聲音”等七方面帶您一同回顧九月份以來的房地產大事件。

??政策

??入選事件

??央行：穩(wěn)步擴大重點房企資金監(jiān)測和融資管理適用范圍

??國辦發(fā)文嚴禁違反規(guī)劃亂占耕地建房

??發(fā)改委：以特色小鎮(zhèn)之名開發(fā)房地產要堅決除名

??全國房地產政策變動監(jiān)測報告（9月）

??9月14日，中國人民銀行副行長潘功勝在國務院政策例行吹風會上回應重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則問題時表示，從整體上看，目前重點房地產企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響正面積極。在前期廣泛征求意見，與房地產業(yè)界、金融業(yè)界進行廣泛溝通的基礎上，人民銀行和住建部會同相關部門形成了對重點房地產企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。該規(guī)則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。下一步，央行將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

??國務院辦公廳日前印發(fā)《關于堅決制止耕地“非農化”行為的通知》，要求采取有力措施，強化監(jiān)督管理，落實好最嚴格的耕地保護制度，堅決制止各類耕地“非農化”行為，堅決守住耕地紅線?！锻ㄖ分赋觯厥羌Z食生產的重要基礎，必須守住耕地這個根基。近年來，高層出臺了一系列嚴格耕地保護的政策措施，但一些地方仍然存在違規(guī)占用耕地開展非農建設的行為，《通知》提出了六種嚴禁的耕地“非農化”行為。其中提到，嚴禁違規(guī)占用耕地從事非農建設。不得違反規(guī)劃搞非農建設、亂占耕地建房等。加強耕地利用情況監(jiān)測，對亂占耕地從事非農建設及時預警，構建早發(fā)現(xiàn)、早制止、嚴查處的常態(tài)化監(jiān)管機制。

??9月25日，中國政府網(wǎng)發(fā)布的《國務院辦公廳轉發(fā)國家發(fā)展改革委關于促進特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展意見的通知》指出，國家發(fā)展改革委《關于促進特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展的意見》已經國務院同意。《意見》明確，地方各級人民政府要對違法違規(guī)的特色小鎮(zhèn)予以及時整改或淘汰。對主導產業(yè)薄弱的，要加強指導引導，長期不見效的要督促整改。對違法違規(guī)占地用地、破壞生態(tài)環(huán)境的，要及時制止并限期整改。對投資主體缺失、無法進行有效建設運營的，以及以“特色小鎮(zhèn)”之名單純進行大規(guī)模房地產開發(fā)的，要堅決淘汰除名。

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年9月地方出臺房地產調控政策39條，較上月略有增加。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策20條，中性政策9條。受中央層面對房地產監(jiān)管保持持續(xù)高壓影響，9月份地方調控整體仍趨向收緊，尤其是熱點城市及近期房價上漲明顯城市，調控力度較大。[詳情]

??行業(yè)

??入選事件

??2020中國房地產企業(yè)品牌價值50強揭曉

??2020中國房地產企業(yè)人力資本價值TOP100、雇主品牌影響力50排行榜發(fā)布

??9月17日，2020中國房地產企業(yè)品牌價值測評成果在上海發(fā)布。根據(jù)測評報告，榜單前三由中海、萬科、恒大占據(jù)。中海保持榜首位置，品牌價值為709億元，萬科、恒大分別以618億元和583億元位列榜單第二、第三位。碧桂園、華潤、龍湖、保利、融創(chuàng)、富力、世茂分列四到十位。報告顯示，近幾年50強品牌房企位次基本穩(wěn)定，2020年50強的換榜率為4%，20強換榜率為0%，10強換榜率為10%。[詳情]

??9月17日，中國房地產行業(yè)首個人力資本價值測評研究成果——“2020中國房企人力資本價值TOP100”以及“2020中國房企雇主品牌影響力50企業(yè)”正式發(fā)布。《2020年房企人力資本價值TOP100》榜單中，有超過七成百強房企進榜，百強房企的規(guī)模效應依舊存在，另外三成房企來自百強以外。整體來看，國企、央企在人力資本價值方面表現(xiàn)突出。另外，根據(jù)CRIC調研顯示，盡管今年地產行業(yè)雖遭遇了疫情等外部不利因素影響，但 2020年房地產行業(yè)雇主品牌得分中位值落在90-100區(qū)間，整體表現(xiàn)較優(yōu)，雇員滿意度、敬業(yè)度水平較高。[詳情]

??市場

??入選事件

??288城房價：近五成城市一手房價格上漲

??9月份25個重點城市住房租賃價格下跌

??前三季度官方數(shù)據(jù)：商品房銷售額11.56萬億元

??《2020年9月中國城市住房價格288指數(shù)》報告顯示，代表全國288個地級以上城市房價變動趨勢的“中住288指數(shù)”為1557.5點，較上月上升2.7點，環(huán)比上漲0.18%，同比漲幅為0.91%。該指數(shù)最近6個月以來，呈現(xiàn)了一個連續(xù)反彈的態(tài)勢。根據(jù)報告，288個主要城市中共有138個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，另有105個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌。此外，有45個城市一手房價格指數(shù)與上月持平。[詳情]

??《2020年9月中國城市住房租賃價格指數(shù)報告》顯示，9月份中國城市租賃價格指數(shù)為1041.6點，較上月下降0.4，環(huán)比下降0.03%，同比跌幅0.15%。監(jiān)控的35個城市中，共有10個城市租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲。其中，成都（0.72%）繼續(xù)位居漲幅首位，上海（0.54%）和大連（0.44%）兩個城市緊隨其后。有25個重點城市指數(shù)環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度下跌，天津（-0.94%）、鄭州（-0.84%）和深圳（-0.65%）跌幅居前。[詳情]

??國家統(tǒng)計局公布的《2020年1-9月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-9月份全國房地產開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點；商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點；商品房銷售額115647億元，增長3.7%，增速提高2.1個百分點。易居研究院分析認為，目前房地產開發(fā)投資增速連續(xù)四個月同比為正，呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢頭。銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)表現(xiàn)出回暖的態(tài)勢，充分說明購房需求比較強勁。但需要注意的是，地價漲幅有所擴大，各地后續(xù)依然需要積極穩(wěn)定地價，防范地價泡沫擴大。[詳情]

??土地

??入選事件

??地價漲幅持續(xù)收窄，14城出臺穩(wěn)地價政策

??上海易居房地產研究近日發(fā)布的報告顯示，1-9月份全國100個城市居住用地成交面積為48926萬平方米，同比增長10.8%。全國100個城市居住用地價格為5937元/平方米，同比上漲6.9%。從今年前9月全國百城居住用地成交市場來看，保持了V型走勢，說明土地市場具有較好的韌勁。另外，從地價走勢看，三季度房企拿地心態(tài)相對平和，這也使得地價走勢相對溫和。而一些熱點二三線城市土地市場面臨較多炒作，因此也成為近期土地市場管控的重點。[詳情]

??金融

??入選事件

??監(jiān)管嚴控！涉房貸款再收緊

??存量貸款轉LPR轉換率超92%

??銀保監(jiān)會通報5家保險資金違規(guī)流入房地產領域

??在金融監(jiān)管保持高壓態(tài)勢的大背景下，個人住房按揭貸款也要控制規(guī)模。據(jù)媒體報道，有銀行日前收到通知，監(jiān)管機構近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規(guī)模。分析人士認為，銀行涉房貸款規(guī)模占比設置上限，是從金融端降低地產行業(yè)負債的舉措，與地產企業(yè)端“三道紅線”降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對于購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續(xù)延長。

??中國人民銀行9月15日發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》增刊顯示，截至8月末，存量貸款定價基準轉換工作已順利完成。全國金融機構累計轉換67.4萬億元、8056.4萬戶，轉換比例92.4%。其中，存量企業(yè)貸款累計轉換35.5萬億元、84萬戶，轉換比例90.3%；存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6429.7萬戶，轉換比例98.8%。已轉換的存量貸款中，91%轉換為參考LPR定價，其中存量企業(yè)貸款和個人房貸分別為90%和94%。轉換過程中，存量個人房貸利率保持平穩(wěn)；存量企業(yè)貸款利率有所下降，可直接減少企業(yè)存量貸款利息支出。

??銀保監(jiān)會辦公廳日前發(fā)布了《關于保險資金運用違規(guī)問題和風險自查有關情況的通報》。其中提到，保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規(guī)流入房地產領域，涉及5家保險公司，金額達244.37億元。下一步，銀保監(jiān)會將加大非現(xiàn)場監(jiān)管和現(xiàn)場檢查力度，對于自查報告依舊不符合《通知》要求，以及整改不到位的保險機構，將依法釆取限制保險資金運用形式與比例，責令調整相關高管人員等有關監(jiān)管措施。

??企業(yè)

??入選事件

??2020年1-9月房企銷售目標完成率排行榜出爐

??2020年1-9月中國房企銷售TOP200排行榜

??“三道紅線”滿月，規(guī)模房企普遍“踩線”

??從中房網(wǎng)監(jiān)測的47家房企銷售情況來看，9月份有21家房企銷售目標完成率達到均值水平，占比僅超過四成。整體上，1-9月份房企銷售目標完成率均值為69.94%，相比前八月提升了9.2個百分點。從最近三年同期的銷售目標完成情況看，2020年房企業(yè)績目標完成情況在一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)不及2018年和2019年同期水平，但差距還在合理范圍內。[詳情]

??克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1-9月中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，9月份TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。從整體來看，雖然隨著房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移、下半年供應量顯著提升。百強房企第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復。但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。[詳情]

??“三道紅線”成為房地產行業(yè)繞不開的話題，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的100家上市房企數(shù)據(jù)來看，房企踩線的占比為86%。以上市房企公布的2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)為準，有包括云南城投、魯商置業(yè)、中南建設、綠地控股、融創(chuàng)中國、美的置業(yè)、中國恒大、泰禾集團、華夏幸福、嘉凱城、新華聯(lián)、光明地產、富力地產、泛?？毓伞㈥柟?00、天房發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、金融街、中國武夷、廈門國貿和蘇州高新在內的22家房企三道紅線全部踩中。值得注意的是，其中有多家頭部房企位居紅色檔，資產負債率超過80%、凈負債率超過200%、現(xiàn)金短債小于0.3的不在少數(shù)。

??聲音

??入選事件

??丁祖昱：中國房地產行業(yè)未來的四個趨勢

??管清友：雙循環(huán)之下 房地產行業(yè)結構分化會成為新常態(tài)

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，中國房地產行業(yè)未來有四個趨勢：首先，行業(yè)集中度還會繼續(xù)提升，但市場和企業(yè)在分化。第二，房企品牌受重視程度還會不斷提升。一個好品牌的公司，一定對銷售有助力。第三，產品力和服務力迅速回歸。如果說產品力是硬件，服務力就是軟件。隨著這兩年對物業(yè)重視程度的不斷提升，現(xiàn)在消費者除了關注小區(qū)環(huán)境之外，更關注物業(yè)服務、工程質量等等。所以對于每家房企來講，品牌價值的塑造，不僅僅是對外的宣傳，還在于這些和消費者日常每一天都有關聯(lián)的組成部分當中。第四，品牌房企的主營業(yè)務收入還是來自于房地產。

??如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友指出，未來整個房地產行業(yè)，會有幾個變化。整個房地產行業(yè)結構分化會成為一個新常態(tài)，價格分化，從同漲同跌到有漲有跌，甚至很多城市可能處于整個高位橫盤，或者持續(xù)的陰跌狀態(tài)。另外很多城市，特別是一些核心城市，整體的房價支撐度比較高。從房企的角度來講，從規(guī)模擴張可能要到品質為王，這個品質既來自于產品、項目，也來自于單體的溢價和盈利能力。整體上，中國的經濟韌性和彈性還是比較大的，房地產行業(yè)和過去十年的發(fā)展邏輯產生了非常大的變化，一個不太準確的比喻就是，從金融業(yè)的發(fā)展模式變成了制造業(yè)的發(fā)展模式。但在這種情況下，房地產仍然是一個發(fā)展?jié)摿?、發(fā)展空間比較大的行業(yè)，只是發(fā)展邏輯確實發(fā)生了很大的變化，經營模式也相應要發(fā)生變化。