??中房網(wǎng)訊 隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時代向存量時代過渡，城市更新市場規(guī)模持續(xù)擴大，房企也在這一賽道上你追我趕。

??克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，百強上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。若以城市更新規(guī)模超100萬平方米計，已成規(guī)模的企業(yè)比例達到40%左右，超六成百強上市房企有參與城市更新改造的經(jīng)歷。

??基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大，通過城市更新獲取的建面跨度也逐漸拉開。從房企布局城市更新的規(guī)模來看，規(guī)模最小的房企只參與了1個項目，建面不到10萬平方米，規(guī)模最大的房企涉及了100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數(shù)千億。

??整體來看，隨著行業(yè)由增量市場向存量時代過渡，城市更新市場規(guī)模將持續(xù)擴大。

??政策支撐城市更新發(fā)展

??近年來，不管是中央，還是各省市，政策層面對城市更新的支持力度越來越大，為房企布局城市更新提供了政策支持，這也是城市更新長足發(fā)展的基礎(chǔ)。

??2019年7月30日，中央政治局會議提出“實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。同年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房”。

??2020年以來，財政部、住建部等各部委均從各個方面強調(diào)推進老舊小區(qū)改造。包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項債券的支持范圍”“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等。

??同時，全國多個地方政策也明確了未來更新計劃。

??廣州市日前通過的《關(guān)于深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》和《廣州市深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》提出，通過完成城市更新三年實施計劃、五年行動方案和十年改造規(guī)劃項目，廣州將在近3年對83個城中村實施改造，近5年將完成183個城中村改造。

??《昆明市城市更新改造行動計劃》明確，2020年完成改造項目3個（含1個微改造項目）；2021年完成改造項目8個；2022年完成改造項目26個；2023年完成改造項目51個（含11個微改造項目）；2024年完成改造項目70個（含2個微改造項目）；2025年完成改造項目129個。

??《深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃》公布了2020年總體任務(wù)，其中城市更新年度任務(wù)包括全市新增實施改造任務(wù)9000畝，完成改造任務(wù)5000畝；新增拆除重建類城市更新單元計劃用地規(guī)模679公頃；完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積120萬平方米。

??據(jù)克而瑞研究中心此前梳理顯示，目前約有30個省市公布了2020年城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市今年計劃推出舊城改造計劃。北京大力推進老舊小區(qū)綜合整治，實現(xiàn)新開工80個項目，完成50個老舊小區(qū)綜合整治項目，投資超12.8億元。上海堅持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進歷史風(fēng)貌保護、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，新增供應(yīng)各類保障房6萬套。

表：2020年各省市城市更新計劃情況

??有媒體報道，截至2020年6月末，中國工商銀行城市更新貸款余額超330億元。在城市更新（舊城改造）領(lǐng)域，中國工商銀行已在北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京等15個城市開辦城市更新貸款業(yè)務(wù)。信貸政策和產(chǎn)品體系包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、城市更新（舊城改造）、新農(nóng)村建設(shè)等多個領(lǐng)域。

??住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

??據(jù)測算，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

??隨著多地城市更新項目陸續(xù)公布進展，明確未來改造計劃，存量時代下，城市更新無疑將成為中國經(jīng)濟新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極。可以預(yù)見，未來城市更新領(lǐng)域相應(yīng)支持和保障政策也將不斷出臺并完善，支持民生保障工作順利開展，并進一步拉動地產(chǎn)領(lǐng)域的有效投資和消費。

??規(guī)模最高已達1億平方米

??在土地資源日益短缺的當(dāng)下，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤，加之一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。

??城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來新的業(yè)績增長點，布局這一領(lǐng)域的房企不斷增加，已成規(guī)模的房企比例不斷上升。

??根據(jù)房企2020年半年報及公開信息，已有超六成百強上市房企參與城市更新改造，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達到超百萬方的規(guī)模。

??TOP50上市房企參與度更高，其中78%的房企參與城市更新，形成規(guī)模的房企占比則達到了51%。究其原因，主要是因為TOP50房企有更充足的資金和更強的運營能力。

??從企業(yè)參與規(guī)模來看，基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大。以企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，規(guī)模小的只參與了1個項目，建面不到10萬平方米，但規(guī)模大的涉及100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數(shù)千億。

??整體來看，一是由于越來越多的房企進入城市更新賽道，行業(yè)即將進入“分蛋糕”狀態(tài)，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴大。

??三大梯隊房企規(guī)模差距拉大

??借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識。整體來看，房企紛紛加入城市更新的賽道，有三個原因：

??1、一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過對老舊城區(qū)的整治改造和再開發(fā)，可以有效補充核心一二線城市土儲。

??2、相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地儲備，同時也意味著企業(yè)能保證更高的利潤率。

??3.城市更新改造的對象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預(yù)期。

??雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，涉及的規(guī)模也有較大差距。

??以房企城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊，佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。

??具體來看，佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時代這5家房企均位于第一梯隊，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平方米。

??第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平方米，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢高歌猛進。

??第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米，其中大于百萬規(guī)模的有10余家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

??入局仍面臨挑戰(zhàn)

??城市更新對房企來說雖是一片廣闊的藍海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實現(xiàn)突圍更是需要長時間沉淀。

??實際上，城市更新領(lǐng)域存在一定的門檻。目前，城市更新項目主要集中在大灣區(qū)和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢的粵系房企。

??鑒于城市更新開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問題，本身存在很多不確定性，因此容易給房企帶來不小的資金壓力，甚至陷入財務(wù)風(fēng)險。

??除此之外，城市更新還對房企的資源協(xié)調(diào)能力、運營能力提出挑戰(zhàn)。因此，房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經(jīng)驗形成系統(tǒng)，打造團隊經(jīng)營，才能有所突破。

??來源：丁祖昱評樓市、克而瑞研究中心，中房網(wǎng)綜合整理