??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《50城住宅租金收益率研究》報告顯示，2020年三季度50個典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降1%，創(chuàng)多年以來最低值。其中，錦州、烏魯木齊、韶關(guān)三個城市租金收益率靠前，廈門、深圳和三亞的租金收益率墊底。

??易居研究院分析認(rèn)為，雖有新冠疫情和夏季汛情的不利影響，但全國經(jīng)濟(jì)在三季度保持了穩(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢，企業(yè)和居民收入也逐漸步入正軌，租房消費能力基本與二季度持平，而同時房價整體仍處于上漲態(tài)勢，使得租金收益率下滑。四季度租金有望減緩下跌或轉(zhuǎn)漲，在國家調(diào)控政策下，房價漲幅大概率收窄，租金收益率趨穩(wěn)。

??三季度50城租金收益率2.3%

??報告顯示，2020年三季度50個典型城市租金收益率創(chuàng)多年以來最低值。收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降1%。

??報告認(rèn)為，房租相比房價能夠較好地剔除其他因素來衡量一個城市真實理性的住房需求，因為租金屬于消費，主要由租客的收入水平?jīng)Q定。根據(jù)報告，三季度50城租金下跌0.1%；房價環(huán)比上漲2.9%，漲幅有所擴(kuò)大。

??易居研究院表示，三季度租金基本與二季度持平，反映出新冠疫情后租金水平表現(xiàn)穩(wěn)定，總體并沒有發(fā)生較大波動。而房價卻有小幅上漲，因此壓低了租金收益率，這種租金與房價背離的狀態(tài)難以持續(xù)，四季度隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，租金跌幅可能繼續(xù)收窄或轉(zhuǎn)正。

??一線城市平均租金收益率最低

??通過類城市租金收益率比較發(fā)現(xiàn)，三季度4個一線城市的平均租金收益率最低，為1.5%，環(huán)比下降6%，同比下降10%；31個二線城市平均租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降2%；15個三線城市租金收益率最高，為2.6%，環(huán)比與上季度持平，同比增長2%。

??易居研究院認(rèn)為，二線城市租金收益率下降是因為房價小幅上漲的同時租金小幅下降；三線城市租金收益率與上季度持平是由于房租上漲的同時房價也有所上漲。由此可以看出，二線城市隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，購房需求有所增加，租房需求有所減少,部分二線城市炒房投機(jī)也是房價上漲的原因之一。

??錦州租金收益率領(lǐng)跑，深圳廈門墊底

??從50城租金收益率排序來看，三季度排名前5的城市分別為錦州（3.8%）、烏魯木齊（3.5%）、韶關(guān)（3.4%）、宜昌（3.3%）和桂林（3.3%），租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.2%）、三亞（1.4%）、青島（1.6%）和廣州（1.6%）。

??從城市結(jié)構(gòu)上看，租金收益率領(lǐng)跑的主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大，租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。從租金收益率最低的城市來看特點上看，這些城市的房價水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅。

??例如三亞，本輪房價環(huán)比漲幅高達(dá)28%。雖然近兩年房價有所調(diào)整，但其租金漲幅仍小于房價漲幅，因此租金收益率從2016年二季度來一直維持在50城中較低水平，在三季度中三亞的租金收益率更是創(chuàng)下4年以來的最低水平。