??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）近段時(shí)間，長(zhǎng)租公寓行業(yè)十分熱鬧。

??先是作為長(zhǎng)租公寓頭部運(yùn)營(yíng)商之一的蛋殼公寓維權(quán)事件、破產(chǎn)傳聞，將一向“爆雷”話題不斷的長(zhǎng)租公寓再次推上輿論的風(fēng)口浪尖。

??而后市場(chǎng)消息進(jìn)一步傳稱，蛋殼公寓或被我愛(ài)我家接盤。雖然收購(gòu)消息很快被當(dāng)事方否認(rèn)，但截至美東時(shí)間11月17日收盤，蛋殼公寓報(bào)價(jià)為2.40美元/股，較前一交易日漲幅達(dá)到75.18%，成交額暴增至1.44億美元，A股的我愛(ài)我家當(dāng)日漲停。

??與此同時(shí)，多地密集發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管的通知，堵住長(zhǎng)租公寓監(jiān)管漏洞。

??11月17日，深圳住建局緊急發(fā)文規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。其中對(duì)租金收取方式明確提出，不得“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，同時(shí)，不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。11月16日，重慶發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開(kāi)立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。開(kāi)設(shè)的賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金，而承租人支付超3個(gè)月的租金將納入監(jiān)管賬戶。此前，上海、廣州、成都、合肥、?？诘瘸鞘幸呀?jīng)發(fā)布《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，開(kāi)展住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)排查，并發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)。

??“爆雷”、“維權(quán)”、“接盤”、“監(jiān)管”等一連串圍繞長(zhǎng)租公寓頻出的熱詞背后，是長(zhǎng)租公寓已然走到了行業(yè)的十字路口。但不可否認(rèn)的是，住房租賃的市場(chǎng)需求仍長(zhǎng)期存在。待資本熱度消退后，長(zhǎng)租公寓將在殘酷的現(xiàn)實(shí)中掙扎與自省......

??A面：“二房東”模式后遺癥凸顯，“爆雷” “跑路”不斷

??目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要運(yùn)作方式分為“分散式”和“集中式”兩類。在市場(chǎng)紅利與資本的追捧下，當(dāng)前市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓運(yùn)作模式中75%都是“分散式”的運(yùn)作。

??“分散式”主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。眼下頻繁“爆雷”的主要都是“分散式”長(zhǎng)租公寓，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)從租賃經(jīng)營(yíng)演變成了金融的資本游戲。

??“分散式”長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作，普遍采用的是“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”的玩法。

??所謂“高進(jìn)低出”，就是用高于市場(chǎng)的價(jià)格從房東處收集房源，用低于收房?jī)r(jià)格的租金租給租客，從而實(shí)現(xiàn)快速收集房源和拓客?！伴L(zhǎng)收短付”則是對(duì)房東支付房租采取月付或者季付的方式，而讓租客一次性支付更長(zhǎng)時(shí)間的租金及押金。部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)甚至進(jìn)一步通過(guò)引入“租金貸”產(chǎn)品，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步分散至租客身上。

??通過(guò)這一系列措施，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)可沉淀出海量資金。這些資金通常會(huì)繼續(xù)投入收房和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，或投資金融項(xiàng)目獲得收益后實(shí)現(xiàn)再擴(kuò)張。但隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其背后積累的風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越高，后繼的現(xiàn)金流要源源不斷填補(bǔ)前面的空缺，才可以讓此種模式維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

??在一位長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的模式就是用扭曲的互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓?！坝袩徨X逐利慣性思維存在，一味希望通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)思維實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，誤判光靠房源的大量積累來(lái)占據(jù)市場(chǎng)，傾向把更多的資金放在房源的收集上。而不從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)端需求出發(fā)，也缺乏耐心愿意沉下心好好運(yùn)營(yíng)?！?/p>

??尤其在今年疫情下，整個(gè)住房租賃行業(yè)都受到波及，長(zhǎng)租公寓因其商業(yè)模式特點(diǎn)進(jìn)一步承壓。疫情期間，租房業(yè)務(wù)大減，平臺(tái)的資金鏈發(fā)生斷裂，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓“雷聲”不斷。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年下半年以來(lái)，全國(guó)至少28家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)“爆雷”事件，涉及資金上億元，給上萬(wàn)房東及租客帶來(lái)了重大經(jīng)濟(jì)損失。

??B面：以開(kāi)發(fā)商為代表的“集中式”長(zhǎng)租公寓理性發(fā)力

??“集中式”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，如萬(wàn)科的泊寓、龍湖的冠寓、旭輝的領(lǐng)寓等。根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的《2020年租賃市場(chǎng)半年報(bào)》顯示，截至2019年年底，已有44家大型規(guī)模的開(kāi)發(fā)商開(kāi)展了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

??相比分散式的“二房東”模式，目前市場(chǎng)更看好以開(kāi)發(fā)商為代表的“集中式”長(zhǎng)租公寓。

??旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，房企系長(zhǎng)租公寓首先在品牌背書上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，接觸一手物業(yè)資源的機(jī)會(huì)較其他機(jī)構(gòu)型要大，自持物業(yè)的貢獻(xiàn)能力也強(qiáng)。同時(shí)依托房企多產(chǎn)業(yè)鏈支撐和協(xié)同，可以從項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)、產(chǎn)品打造、品牌樹(shù)立、運(yùn)營(yíng)管理、系統(tǒng)支持、社區(qū)服務(wù)等多個(gè)方面，提供包含公寓、物業(yè)、商業(yè)等不同業(yè)態(tài)的租賃社區(qū)全模塊、全鏈條綜合服務(wù)方案。

??市場(chǎng)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，面對(duì)今年疫情的沖擊，雖然房企長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模拓展處于停滯狀態(tài)，但進(jìn)入二季度以來(lái)，總體開(kāi)業(yè)增速有所回升，二季度房企長(zhǎng)租公寓新開(kāi)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)6.3%；三季度的數(shù)據(jù)則進(jìn)一步向好，新開(kāi)業(yè)規(guī)模增幅與二季度持平，整體運(yùn)營(yíng)規(guī)模更是環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。

??更值得注意的是，這些進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企正從當(dāng)初的“拓荒”向“精耕”轉(zhuǎn)變。他們開(kāi)始注重經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)聚焦內(nèi)部資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。以萬(wàn)科泊寓為例，在城市布局上，2020年上半年其張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城?？硕鹱馐凼聵I(yè)部研究總監(jiān)包梅指出，部分戰(zhàn)略上主動(dòng)布局長(zhǎng)租公寓賽道的房企系品牌，經(jīng)過(guò)幾年的沉淀和發(fā)展，規(guī)模與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量均穩(wěn)步提升。在行業(yè)仍然以追求規(guī)模擴(kuò)張為主的階段，一些企業(yè)已著力轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率。 

??房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂也認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是資產(chǎn)升值和服務(wù)溢價(jià)。管理由重到輕，是必由之路。

??某房企長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人亦表示，“市場(chǎng)確實(shí)需要一些注重服務(wù)和產(chǎn)品的長(zhǎng)租公寓方。如果長(zhǎng)租公寓這種模式能夠持續(xù)發(fā)展下去，企業(yè)與行業(yè)都需要更健康的運(yùn)行規(guī)則?！?nbsp;

??“當(dāng)潮水退去時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)誰(shuí)在裸泳?！蓖嗜チ斯猸h(huán)的長(zhǎng)租公寓，面目正逐漸變得清晰起來(lái)。

??盡管目前長(zhǎng)租公寓的日子不太好過(guò)，但也正是行業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)化的時(shí)機(jī)。隨著城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展前景依舊廣闊，而長(zhǎng)租公寓必須要回歸提供租賃居住服務(wù)的本質(zhì)。當(dāng)下的層出不窮“爆雷”，也正是行業(yè)自身必須面對(duì)的洗牌和凈化。