??中房網(wǎng)訊 受疫情影響，年初房地產(chǎn)行業(yè)一度遭遇“寒冬”，為實現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的目的，各地出臺了一系列促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的措施，在相對寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場迅速升溫，尤其是4月份國內(nèi)疫情得到較好地控制之后，土地市場熱情高漲，高價地也是層出不窮。

??在熱點城市調(diào)控政策收緊、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)的影響下，上半年不斷升溫的土地市場于下半年逐步降溫。進(jìn)入三季度，在調(diào)控不斷升級的背景下，多城市的供地和拍地節(jié)奏有所放緩，全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模呈周期性下滑趨勢。

??10月流拍率創(chuàng)二季度以來新高

??隨著8月以來行業(yè)融資監(jiān)管環(huán)境的不斷收緊，土拍溢價率出現(xiàn)明顯下跌，10月份重點城市的流拍率也創(chuàng)下二季度以來的新高。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-10月份重點監(jiān)測的92個熱點城市，流拍率最高的是2月份，主要受年初疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體停擺所致，隨后是1月，適逢傳統(tǒng)假期以及傳統(tǒng)成交淡季，流拍率僅次于2月最高峰。

??進(jìn)入10月份，在經(jīng)歷了年中整體市場復(fù)蘇及優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)刺激后，持續(xù)收緊的金融環(huán)境降低了房企拿地的積極性，加之重點城市近來普通地塊入市明顯增多，土地流拍現(xiàn)象加劇，流拍幅數(shù)和流拍率均較9月出現(xiàn)明顯上漲，達(dá)111幅，流拍率也較上月大幅上漲了3.4個百分點，達(dá)到12.2%，創(chuàng)下今年二季度以來的新高。

??供地質(zhì)量下滑成流拍主因

??具體來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會城市和一些非熱點中小城市，如昆明、清遠(yuǎn)、鄭州和濟(jì)南等，這些城市在10月的土地流拍幅數(shù)均超過了5幅，流拍現(xiàn)象相對較為嚴(yán)重。

??此外，在10月份流拍土地幅數(shù)前10的城市中，廣州也位列其中，共有4宗地遭遇流拍。

??這些城市之所以流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，主要和土地出讓質(zhì)量較差或樓市表現(xiàn)不佳有關(guān)。

??一方面，對于昆明、鄭州、成都等中西部二線城市來說，10月份這些城市出讓地塊質(zhì)量相對較差，如土地流拍幅數(shù)最多的昆明，10月份出讓的27宗地中有15宗起拍樓板價不足5000元/平方米，鄭州、成都等城市的主力供應(yīng)區(qū)域則在配套缺乏的下轄郊縣，而當(dāng)月上海、深圳、南京、廈門等諸多熱點城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓，房企關(guān)注度自然向這些城市集中，因此導(dǎo)致這些供地質(zhì)量較為普通的中西部二線出現(xiàn)大規(guī)模的流拍現(xiàn)象。

??而對于清遠(yuǎn)、汕頭這類非熱點城市，由于樓市近來表現(xiàn)相對不佳，如汕頭當(dāng)前商品住宅去化周期已經(jīng)長達(dá)23.4個月，市場明顯處于供過于求的狀態(tài)，未來項目入市顯然會有較大的去化壓力，因此房企拿地積極性也不高。

??位置偏遠(yuǎn)地塊是流拍主力

??就流拍地塊的具體原因來看，除少數(shù)地塊因地方規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠(yuǎn)且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價過高等其他原因占比相對較低。具體來看：

??1、約5成地塊因位置偏僻、地塊條件一般而流拍

??結(jié)合宗地所在區(qū)位來看，在流拍地塊中超過五成的地塊位于二線城市的遠(yuǎn)郊和三四線城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽、濟(jì)南歷城、成都青白江、蒲江、清遠(yuǎn)佛岡等。這些區(qū)域往往是配套十分缺乏的新區(qū)，樓市表現(xiàn)相對冷淡，開發(fā)商預(yù)期不足；并且，當(dāng)前房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，且各城市后續(xù)又有多宗優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，房企注意力自然也會集中在優(yōu)質(zhì)土地上，導(dǎo)致這類位置偏遠(yuǎn)的地塊也往往會遭遇流拍。

??2、也有三成多地塊雖然地理位置優(yōu)越但拿地條件苛刻而遭遇流拍

??值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區(qū)位較為優(yōu)越的地塊，比如武漢江岸區(qū)濱江地塊、武昌古城地塊、長沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。正是由于區(qū)位優(yōu)越，地方對地塊的規(guī)劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業(yè)規(guī)模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。而當(dāng)前融資環(huán)境越發(fā)困難的房企對此類需要資金沉淀的地塊興趣明顯不大，因此這類有"定位高、所需資金成本也高"的地塊也難吸引開發(fā)商參拍，最終也多以無人競拍而流拍。

??在此類地塊中，也有一些地塊是因土地用途為保障性質(zhì)而難吸引房企參拍，比如三亞中心城區(qū)三宗地塊、洛陽老城區(qū)地塊等。這些地塊位置也比較好，但大部分為安居保障房或租賃住宅用地，房企拿地意愿較低，因此也常遭遇流拍。

??3、不到一成地塊因出讓底價過高而流拍

??除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因為出讓底價過高而流拍。出讓底價過高的地塊不僅是指起拍價明顯高于周邊同類地塊的土地，也包括保密底價過高的地塊。這些設(shè)有保密底價而流拍的地塊多是由于未達(dá)底價而流拍。

??4、極少數(shù)地塊因規(guī)劃調(diào)整等客觀原因提前中止出讓

??也有不到10宗地塊是因為規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回。

??年末流拍率或進(jìn)一步走高

??克而瑞研究中心認(rèn)為，下半年在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場迎來了明顯的降溫。與此同時，重點城市的流拍率也再度走高。接下來，結(jié)合近期政策面動向來看，在11月中旬，銀保監(jiān)會出臺新規(guī)禁止險資投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)企業(yè)，進(jìn)一步加強房企融資難度，房企拍地整體積極性也會進(jìn)一步降低。

??另一方面，年末又恰逢土地供應(yīng)高峰期，雖然部分熱點城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊入市力度，但條件普通、區(qū)位偏遠(yuǎn)地塊仍是供應(yīng)主力，同時為控溢價，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍門檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進(jìn)一步上漲的可能性較高。

??而隨著流拍率的進(jìn)一步走高，以及供地任務(wù)的完成壓力下，地方在土地出讓條件上或有所放松，預(yù)計在年末和明年年初將迎來拿地的窗口期。對于現(xiàn)金流充裕的房企來說，可把握機會布局優(yōu)質(zhì)項目。

??來源：克而瑞研究中心、丁祖昱評樓市