??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報(bào)告》顯示，截至10月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比增長8.1%，當(dāng)前庫存規(guī)模已保持連續(xù)23個(gè)月同比正增長。

??從全國100城的庫存數(shù)據(jù)看，最值得關(guān)注的就是成交數(shù)據(jù)持續(xù)性的下跌現(xiàn)象。今年二季度樓市成交好于預(yù)期，包括避險(xiǎn)資金、改善型購房資金等加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場，住宅交易呈現(xiàn)逐漸回暖的現(xiàn)象。但易居研究院認(rèn)為，新冠疫情并沒有離去、購房需求是否足夠強(qiáng)勁仍存在不確定性，所以對于去庫存的工作不能盲目樂觀，要對潛在的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)。

??房價(jià)方面，根據(jù)易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15823元/平方米，同比上漲10.8%。整體看，今年前10月全國百城房價(jià)漲幅趨穩(wěn)，但類似廣州近期單月價(jià)格連續(xù)上漲的情況，需要引起關(guān)注。

??百城庫存連續(xù)23個(gè)月同比正增長

??報(bào)告顯示，截至10月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比增長8.1%。當(dāng)前庫存規(guī)模已保持連續(xù)23個(gè)月同比正增長，在今年“金九銀十”成色偏弱的情況下，四季度要關(guān)注庫存壓力增大的風(fēng)險(xiǎn)。在供求關(guān)系上，住宅成交出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月下滑的現(xiàn)象。根據(jù)報(bào)告，10月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4647萬平方米，而成交量為5153萬平方米，呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢。報(bào)告稱，此前四個(gè)月全國百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢，而10月份推盤節(jié)奏放緩，各地重點(diǎn)消化9月份的新增供應(yīng)量，其客觀上限制了庫存的過快增長。

??報(bào)告認(rèn)為，而當(dāng)前需要關(guān)注去庫存的動(dòng)能問題。數(shù)據(jù)顯示，全國百城新建商品住宅成交面積已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象，環(huán)比跌幅分別為2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。報(bào)告認(rèn)為，后續(xù)要防范成交數(shù)據(jù)繼續(xù)下跌所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。若市場交易繼續(xù)走弱，客觀上會(huì)影響去庫存工作。

??從各類城市看，一二線庫存同比增速相對高。截至10月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3043、26376和20814萬平方米，同比增速分別為12.7%、12.6%和2.4%。從同比增速數(shù)據(jù)看，三類城市同比增速都呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢，其中一二線城市同比增速相對高。易居研究院認(rèn)為，后續(xù)要密切關(guān)注市場交易行情，以防范各地庫存壓力增大的風(fēng)險(xiǎn)。

??從各城市的表現(xiàn)來看，截至10月底，100個(gè)城市中，有64個(gè)城市庫存出現(xiàn)了庫存同比正增長現(xiàn)象。易居研究院分析認(rèn)為，總體上庫存同比上升的城市數(shù)量較多，說明庫存規(guī)模超過了去年同期水平。庫存上升有不同的邏輯，其和推盤節(jié)奏、交易行情等有關(guān)。不過近期要重點(diǎn)關(guān)注交易行情偏冷的城市，包括日照、鄭州、青島、昆明等城市都屬于交易偏冷的城市，相應(yīng)的庫存增速也略偏高。

??三類城市存銷比均低于10個(gè)月水平

??存銷比方面，10月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.4個(gè)月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.4個(gè)月的時(shí)間。

??從城市結(jié)構(gòu)來看，三類城市存銷比均低于10個(gè)月水平。根據(jù)報(bào)告，10月份100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為9.8、9.4和9.3個(gè)月。三類城市均有所收窄，不過仍需要防范購房需求減弱的風(fēng)險(xiǎn)。易居研究院認(rèn)為，對于一線城市而言，要防范高端置業(yè)需求釋放不足的風(fēng)險(xiǎn)，對于二線城市要防范近期購房政策收緊所帶來的壓力，對于三四線城市來說，則需要防范購買力不足的風(fēng)險(xiǎn)。

??具體到各城市，在10月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，包頭、漳州、哈爾濱等城市位于偏高水平，其去庫存周期或存銷比分別為28.2、25.3和23.1個(gè)月。此類城市去庫存周期超過了14個(gè)月的合理值水平，且比絕大多數(shù)城市要高，其屬于應(yīng)積極去庫存的城市類型，而且此類城市近期也在積極推進(jìn)優(yōu)化去庫存的營商環(huán)境。

??百城房價(jià)漲幅趨穩(wěn)

??房價(jià)表現(xiàn)方面，百城房價(jià)漲幅曲線趨穩(wěn)。根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，1-10月份全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15823元/平方米，同比上漲10.8%。易居研究院認(rèn)為，今年"金九銀十"階段住宅交易行情弱于預(yù)期，其限制了房價(jià)漲幅的進(jìn)一步擴(kuò)大。若將前10月房價(jià)對比前8月房價(jià)，其僅上漲了97元/平方米，充分說明穩(wěn)房價(jià)措施積極有效。

??從各類城市表現(xiàn)來看，一線城市后續(xù)依然要防范房價(jià)繼續(xù)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，二線城市穩(wěn)房價(jià)效應(yīng)積極顯現(xiàn)，三四線城市近期漲幅在收窄。報(bào)告顯示，1-10月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為45460元/平方米，同比上漲5.0%；32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15468元/平方米，同比上漲9.6%；64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12205元/平方米，同比上漲8.5%。

??其中，值得注意的是廣州，今年10月份其房價(jià)首次突破3萬元。歷史上廣州房價(jià)與其他三個(gè)一線城市比，相對較低。近兩年其均價(jià)一直有所抬升，尤其是進(jìn)入今年三季度漲勢比較明顯，7-10月份單月均價(jià)分別為27113、27734、28674和30396元/平方米。易居研究院認(rèn)為，這幾個(gè)月恰是深圳和東莞購房政策收緊的階段，同時(shí)也是廣州人才安居政策放松的階段，其都容易引起房價(jià)的過快上漲。雖然單月均價(jià)破3萬有一定的偶然性，但至少也是一個(gè)強(qiáng)烈信號，需要后續(xù)積極管控，以進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)的穩(wěn)定。