??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，1-10月份全國100個(gè)城市住宅用地成交面積為55009萬平方米，同比增長(zhǎng)13.5%。全國100個(gè)城市住宅用地價(jià)格為5811元/平方米，同比上漲5.9%，增速相比1-9月份已經(jīng)明顯收窄。

??從今年前10個(gè)月全國百城居住用地成交情況來看，市場(chǎng)總體穩(wěn)健，強(qiáng)于全國水平，說明房企對(duì)此類城市持認(rèn)可態(tài)度。但從區(qū)域市場(chǎng)來看，呈現(xiàn)了一定的分化和差異。其中，一線城市、粵港澳大灣區(qū)等地市行情最好，長(zhǎng)三角地區(qū)則降溫較為明顯。另外，從地價(jià)走勢(shì)看，當(dāng)前百城住宅用地的價(jià)格漲幅總體降溫，充分說明在房地產(chǎn)政策調(diào)控和“三道紅線”約束下，房企拿地會(huì)更加理性，高價(jià)拿地、沖動(dòng)拿地的現(xiàn)象會(huì)減少，從而帶動(dòng)地價(jià)的下降或漲幅的收窄。

??對(duì)于后市，易居研究院分析認(rèn)為，房企年底的購地心態(tài)會(huì)存在一定差異，部分完成銷售目標(biāo)的企業(yè)依然會(huì)進(jìn)入新一輪的購地?cái)U(kuò)張階段。而對(duì)于那些銷售壓力和負(fù)債壓力較大的企業(yè)，拿地自然會(huì)趨于保守。在土地價(jià)格方面，地價(jià)泡沫的減少也有助于房?jī)r(jià)泡沫的減少，其對(duì)于房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)健都有積極的作用。

??百城住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)13.5%，長(zhǎng)三角地市降溫

??《100城居住用地成交報(bào)告》顯示，1-10月份全國100個(gè)城市住宅用地成交面積為55009萬平方米，同比增長(zhǎng)13.5%。從城市分類來看，一線城市供地意識(shí)明顯增強(qiáng)，二線城市部分非重點(diǎn)省會(huì)城市表現(xiàn)活躍，三四線城市的中部重點(diǎn)地級(jí)市行情較好。

??根據(jù)報(bào)告，1-10月份4個(gè)一線城市住宅用地成交面積為3258萬平方米，同比增長(zhǎng)32.7%；32個(gè)二線城市住宅用地成交面積為29495萬平方米，同比增長(zhǎng)4.7%；64個(gè)三四線城市住宅用地成交面積為22257萬平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。

??易居研究院分析認(rèn)為，今年一線城市在供地節(jié)奏、鼓勵(lì)房企拿地等方面有積極的表現(xiàn)，客觀上使得一部分房企開始回歸一線城市。另一方面，一線城市今年豪宅市場(chǎng)銷售情況不錯(cuò)，這也會(huì)使得房企繼續(xù)看好未來高端市場(chǎng)的行情，進(jìn)而積極認(rèn)購單價(jià)較高的住宅用地。

??二線城市方面，增速明顯低于一線城市，這和其今年面臨較多的管控有關(guān)。但值得注意的是，二線城市土地交易市場(chǎng)仍然保持韌勁，年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線在9月份首次轉(zhuǎn)正后，10月份繼續(xù)上行。即便面對(duì)管控，仍有很多房企重倉二線城市，類似購地心態(tài)下二線城市地市本身不會(huì)大降溫。

??另外，從三四線城市來看，重點(diǎn)地級(jí)市表現(xiàn)尚好。包括株洲、常德、襄陽等中部地級(jí)市的交易規(guī)模較大，受到房企青睞。此外，傳統(tǒng)熱門的地級(jí)市如徐州、無錫和溫州等表現(xiàn)依然較好，此類城市今年前10月住宅用地交易金額均超過500億元，表現(xiàn)甚至要好于很多二線省會(huì)城市。

??從各城市群的情況來看，京津冀地區(qū)的土地市場(chǎng)略顯疲軟。長(zhǎng)三角地區(qū)受密集調(diào)控影響，地市也出現(xiàn)降溫，而粵港澳地區(qū)的地市交易增速則創(chuàng)出新高。報(bào)告顯示，1-10月份，京津冀13城住宅用地成交面積為4152萬平方米，同比下跌4.5%；長(zhǎng)三角23城住宅用地成交面積為12087萬平方米，同比增長(zhǎng)10.0%；粵港澳8城住宅用地成交面積為5410萬平方米，同比增長(zhǎng)88.4。

??值得注意的是，京津冀是三大城市群中地市交易唯一下跌的區(qū)域。從京津冀的土地市場(chǎng)看，今年確實(shí)較為疲軟，搶地的現(xiàn)象并不多見。長(zhǎng)三角地區(qū)從年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線看，最近3個(gè)月明顯下行，這與長(zhǎng)三角購地政策的調(diào)控等有密切關(guān)系。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月25日，下半年長(zhǎng)三角三省一市至少出臺(tái)了13個(gè)購地相關(guān)政策。報(bào)告認(rèn)為，此類新政策對(duì)后續(xù)土地交易市場(chǎng)施加了新的管控，尤其是浙江省的相關(guān)地級(jí)市政策收緊力度更大，包括落實(shí)“限地價(jià)、競(jìng)配建”等措施都會(huì)制約房企的拿地動(dòng)作，進(jìn)而促進(jìn)土地市場(chǎng)降溫。而粵港澳地區(qū)的地市表現(xiàn)更為強(qiáng)勁，易居研究分析認(rèn)為，粵港澳大灣區(qū)今年各類規(guī)劃較多，尤其是深圳特區(qū)40周年帶來了很多新機(jī)會(huì)，這也是吸引房企積極進(jìn)入，進(jìn)而帶動(dòng)地市行情上行的重要原因。

??百城住宅地價(jià)連續(xù)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，南京等城市穩(wěn)地價(jià)效果明顯

??土地價(jià)格方面，近4個(gè)月百城住宅用地成交價(jià)格均位于6000元以下水平。易居研究院近日發(fā)布的《100城居住用地價(jià)格報(bào)告》顯示，1-10月份全國100個(gè)城市住宅用地價(jià)格為5811元/平方米，同比上漲5.9%。該增速相比1-9月份的6.9%已經(jīng)明顯收窄，充分說明地價(jià)走勢(shì)在降溫。

??實(shí)際上，自下半年以來地價(jià)持續(xù)下跌。根據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，7-10月份單月地價(jià)分別為5740、5873、5180和4797元/平方米，且呈現(xiàn)比較明顯的下行態(tài)勢(shì)。其中，10月份單月地價(jià)為最近12個(gè)月以來的最低水平。由于7-10月份恰逢全國房地產(chǎn)政策重新收緊、“三道紅線”新政出臺(tái)的階段，因此短期內(nèi)地價(jià)大漲或反彈的幾率較小。

??從城市分類看，一線城市的漲幅要高于其他兩類城市，二線城市中的南京穩(wěn)地價(jià)工作值得肯定，而三四線城市則要關(guān)注佛山等熱點(diǎn)城市的地價(jià)走勢(shì)。根據(jù)報(bào)告，1-10月份，4個(gè)一線城市住宅用地價(jià)格為17028元/平方米，同比上漲16.1%；32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為5920元/平方米，同比上漲3.5%；64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為4024元/平方米，同比上漲4.4%。

??易居研究院分析認(rèn)為，今年一線城市很多市中心地塊的出讓，推高了地價(jià)。另外很多央企和知名民企也重回一線城市，容易抬高地價(jià)水平。二線城市今年地價(jià)漲幅總體可控。由于類似蘭州、銀川、烏魯木齊等西部城市的地市開始活躍，此類城市地價(jià)的絕對(duì)值并不高，所以客觀上會(huì)拉低32個(gè)二線城市的地價(jià)水平。另一方面，對(duì)于一些熱點(diǎn)二線城市來說，地價(jià)調(diào)控的政策措施到位，也容易促進(jìn)地價(jià)的穩(wěn)定。例如南京，屬于今年地價(jià)調(diào)控較為積極的城市，管控地價(jià)政策頻出。其在今年1-5月地價(jià)同比漲幅為47.4%，地價(jià)泡沫較大，而現(xiàn)在1-10月地價(jià)漲幅僅為2.0%，充分說明穩(wěn)地價(jià)工作積極到位。對(duì)于三四線城市而言，當(dāng)前地價(jià)漲幅總體處于下行態(tài)勢(shì)，且漲幅可控。但包括洛陽、常州、徐州、佛山和無錫等熱點(diǎn)城市的地價(jià)漲幅依然需要把控。

??具體到各城市群，長(zhǎng)三角地區(qū)由于地價(jià)過高，容易抑制房企拿地積極性?；浉郯牡貐^(qū)受郊區(qū)用地增多影響，帶動(dòng)地價(jià)下行。京津冀地區(qū)的地價(jià)表現(xiàn)和其成交情況一致，都略顯疲態(tài)。報(bào)告顯示，1-10月份，長(zhǎng)三角23城住宅用地成交價(jià)格為9779元/平方米，同比增長(zhǎng)8.0%；粵港澳8城住宅用地成交價(jià)格為7958元/平方米，同比下跌4.5%；京津冀13城住宅用地成交價(jià)格為7611元/平方米，同比增長(zhǎng)7.3%。

??易居研究院分析認(rèn)為，雖然當(dāng)前長(zhǎng)三角的地價(jià)水平漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于2016年的高峰期，但其地價(jià)水平明顯高于其他兩個(gè)城市群，自然會(huì)影響房企拿地的積極性。而粵港澳8城的地價(jià)明顯要比長(zhǎng)三角23城的地價(jià)要低，且這8個(gè)城市本身也是珠三角最為核心的城市，所以拿地性價(jià)比要好于長(zhǎng)三角。但粵港澳大灣區(qū)是后續(xù)很多房企重點(diǎn)布局的區(qū)域，后續(xù)依然需要防范地價(jià)炒作等風(fēng)險(xiǎn)。