??中房網(wǎng) （高鶴 張濤/文）2020年是不平凡的一年。從“疫情”到“蛋殼爆雷”，從“三道紅線”到“最大灰犀?！?，每件事都牽動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)。

??2020年亦是“十三五”收官之年，在房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位之下，住房發(fā)展向住有所居目標(biāo)大步邁進(jìn)。同時(shí)，2020年也是地產(chǎn)人值得自豪的一年。疫情影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)直面挑戰(zhàn)，繼續(xù)成功扮演了經(jīng)濟(jì)“壓艙石”角色。

??2020即將過(guò)去，中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)zhongfangwang）通過(guò)對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些“高頻詞”，總結(jié)出十大“關(guān)鍵詞”，與大家回顧一起走過(guò)的2020。

??抗疫

??年初，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，讓多地樓市曾一度按下暫停鍵，但房地產(chǎn)行業(yè)仍齊心協(xié)力地投入了“抗疫”大戰(zhàn)。

??在本次“抗疫”過(guò)程中，眾多房企捐款捐物，用實(shí)際行動(dòng)踐行社會(huì)責(zé)任。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各房企累計(jì)捐款超25億元，多家房企捐款捐物總額超過(guò)千萬(wàn)。此外，部分房企還投身醫(yī)院建設(shè)、利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，免費(fèi)為捐贈(zèng)物資提供倉(cāng)儲(chǔ)資源等。從企業(yè)到員工、從醫(yī)療到生活、從病毒到科學(xué)研究，抗疫這條路上，無(wú)處不見(jiàn)地產(chǎn)人的身影。

??三道紅線

??8月20日，住建部和央行召開(kāi)了重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。這一從房企融資端進(jìn)行管理調(diào)控的規(guī)則，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“三道紅線”。

??設(shè)置“三道紅線“的具體規(guī)則為：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。從此，房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利成為歷史，之前大小房企一門(mén)心思沖規(guī)模的勢(shì)頭也戛然而止。

??為適應(yīng)監(jiān)管新規(guī)，房企投資力度持續(xù)下降。同時(shí)，受限于“三道紅線”，房拿地趨于謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，各地地市分化進(jìn)一步加強(qiáng)?？傮w來(lái)看，“三道紅線”有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對(duì)靠高財(cái)務(wù)杠桿，盈利能力較弱的企業(yè)將是較大的考驗(yàn)。而對(duì)于那些財(cái)務(wù)健康、現(xiàn)金充足的房企而言，將擁有更多購(gòu)地機(jī)遇，兼并收購(gòu)也將愈加激烈。

??約談

??2020年，中央和部委召開(kāi)了多次房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)議，進(jìn)一步體現(xiàn)了監(jiān)管層穩(wěn)定市場(chǎng)的導(dǎo)向。

??特別是在7、8月份，住建部連續(xù)兩次大范圍“約談”熱點(diǎn)城市，讓部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)熱的苗頭頓時(shí)熄火。

??7月24日，住建部的房地產(chǎn)座談會(huì)，“約談”了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人參會(huì)。時(shí)隔一個(gè)后，住建部8月26日又“點(diǎn)名”沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等六個(gè)城市相關(guān)負(fù)責(zé)人在北京召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)。

??這兩次“約談”會(huì)議的基調(diào)很高，要求各地統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這實(shí)際上對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)起到了決定性的指導(dǎo)作用?！凹s談”讓各省市認(rèn)識(shí)到，在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控要求過(guò)程中，無(wú)城市能級(jí)之分，但凡觸碰“房住不炒”紅線或影響穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的行為，均將受到嚴(yán)格監(jiān)管。部分地區(qū)樓市的“反彈”式火熱，也在這之后銷(xiāo)聲匿跡。

??此外，讓房企膽戰(zhàn)心驚的“三道紅線”，也是住建部在8月份“約談”了12家房企之后的結(jié)果。

??分拆

??今年初，物業(yè)服務(wù)企業(yè)奮戰(zhàn)在抗疫一線，在保障社區(qū)安全的基礎(chǔ)上，成為連接政府管理和社區(qū)需求的重要紐帶，其社會(huì)價(jià)值得以體現(xiàn)。同時(shí)，隨著近年來(lái)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率逐步收窄，房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)揮社區(qū)管理職能的同時(shí)，前赴后繼推進(jìn)上市融資進(jìn)程。

??2020年以來(lái),物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)了上市窗口期。包括恒大、華潤(rùn)、世茂、金科、正榮、弘陽(yáng)等房地產(chǎn)企業(yè)在今年進(jìn)行了分拆物業(yè)上市，此外還有多家物業(yè)企業(yè)在籌備上市進(jìn)程。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月，上市物企已突破至40家，年內(nèi)已有16家物企成功登陸資本市場(chǎng)。

??這些物業(yè)上市公司中，大多由具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分拆而出。一方面，通過(guò)分拆上市的方式來(lái)拓展融資渠道。另一方面也是在尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，根據(jù)東方證券分析測(cè)算,到2030年,基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬(wàn)億元,行業(yè)總規(guī)模超過(guò)2.5萬(wàn)億元，這也給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

??線上

??2020年被稱(chēng)為全民直播的爆發(fā)元年，疫情的影響更是讓直播經(jīng)濟(jì)駛?cè)肓丝燔?chē)道。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，眾多房企已紛紛入駐抖音、快手、小紅書(shū)、喜馬拉雅等各種平臺(tái)直播，直播已是企業(yè)線上營(yíng)銷(xiāo)的日常操作。年底的電商年度大型網(wǎng)購(gòu)盛宴“雙11、雙12”，更是加速了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)線上銷(xiāo)售模式的探索與推進(jìn)。隨著阿里、易居、蘇寧易購(gòu)、樂(lè)居、騰訊等商業(yè)大鱷的加入，2020年的線上房地產(chǎn)交易平臺(tái)規(guī)模已成歷史新高峰。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，恒大、碧桂園、保利、保能、世茂、萬(wàn)科、融創(chuàng)、新城、藍(lán)光、華發(fā)、寶龍、新力等百余家房企已開(kāi)辟線上戰(zhàn)場(chǎng)。在疫情及金融收緊的影響下，房企紛紛快速轉(zhuǎn)變“賣(mài)房”邏輯。如今，線上推廣已成為房企拓展銷(xiāo)售渠道的重要工具，線上與線下聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)模式已是大勢(shì)所趨，更是房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)的一部分。

??長(zhǎng)租爆雷

??今年的疫情，令本就如履薄冰的長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)一步雪上加霜。整個(gè)住房租賃行業(yè)都受到波及，長(zhǎng)租公寓因其商業(yè)模式特點(diǎn)進(jìn)一步承壓。疫情期間，租房業(yè)務(wù)大減，平臺(tái)的資金鏈發(fā)生斷裂，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓“雷聲”不斷。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)目前已經(jīng)注銷(xiāo)或吊銷(xiāo)的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15％。

??到了11月，蛋殼公寓的“爆雷”更是把長(zhǎng)租公寓的模式爭(zhēng)議推向了最高峰。從蛋殼北京總部的數(shù)百人維權(quán)，到各地的房東租客的沖突甚至流血死亡事件，從各地房管住建部門(mén)對(duì)蛋殼的約談，到最高法的回應(yīng)，讓多地密集發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管政策，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，圍堵長(zhǎng)租公寓監(jiān)管漏洞，重拳嚴(yán)控“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”、“租金貸”等市場(chǎng)亂象。隨著明年住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域迎來(lái)更多更細(xì)化的監(jiān)管政策，隨著資本熱度的消退，長(zhǎng)租公寓行業(yè)有望走向健康，但相關(guān)的長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)企業(yè)還將在殘酷的現(xiàn)實(shí)中掙扎與自省。

??落戶(hù)

??2020年4月，發(fā)改委下發(fā)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知，督促城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市全面取消落戶(hù)限制；推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶(hù)限制。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月17日，共65省市出臺(tái)104條落戶(hù)及人才相關(guān)政策。值得一提的是，此前降低落戶(hù)門(mén)檻多集中在二三四線城市，2020年則有不少省會(huì)城市甚至一線大城市也加入其中，比如福州的“零門(mén)檻”落戶(hù)，廣州正在計(jì)劃的“最寬松一線城市落戶(hù)政策”，就連作為超大城市的上海在引進(jìn)人才落戶(hù)政策方面也有放松。

??同時(shí)，不少城市的落戶(hù)政策還涉及到購(gòu)房補(bǔ)貼，這也讓人擔(dān)心這些政策會(huì)影響到樓市走向。但必須指出的是，落戶(hù)和人才政策長(zhǎng)期會(huì)增加潛在的購(gòu)房需求，但就當(dāng)下這些城市的政策來(lái)說(shuō)，更多的還是著眼于城市競(jìng)爭(zhēng)力。畢竟，城市競(jìng)爭(zhēng)“不進(jìn)則退”，人口與人才是未來(lái)城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。青年人才是消費(fèi)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的主體，有年輕人的城市才有未來(lái)。但要留住年輕人，除了放開(kāi)落戶(hù)門(mén)檻外，還必須要宜居宜業(yè)。

??分化

??疫情如同一把放大鏡，放大了各城市樓市之間差距。2020年全國(guó)商品房市場(chǎng)表現(xiàn)超出預(yù)期，整體好于2019年同期，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)大韌性，但各地樓市卻冷暖不均，分化嚴(yán)重。

??2020年，以深圳、上海、杭州、東莞、廈門(mén)等為代表的熱點(diǎn)城市，以及包括長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的部分城市樓市成交火熱、房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定漲幅。其中，一線城市的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，二手房市場(chǎng)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格顯著上漲，新房市場(chǎng)搖號(hào)現(xiàn)象突出。此外，最受關(guān)注的豪宅新盤(pán)，從年初到年末，涌現(xiàn)出不少爆款項(xiàng)目。另一方面，中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷，包括天津、濟(jì)南、鄭州等地出現(xiàn)新盤(pán)明顯降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象。

??灰犀牛

??“灰犀?！币辉~，通常指太過(guò)于常見(jiàn)以至于人們習(xí)以為常的風(fēng)險(xiǎn)，比喻大概率且影響巨大的潛在危機(jī)。

??2020年，房地產(chǎn)與“灰犀?！痹俅螔煦^。中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中直言“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”，劍指房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。而泰禾和福晟這樣曾經(jīng)的明星房企的債務(wù)違約危機(jī)、大批頭部和中堅(jiān)房企在“三道紅線”的踩線、一些熱點(diǎn)樓市的“違規(guī)杠桿”“經(jīng)營(yíng)貸”等亂象，更是讓監(jiān)管層對(duì)強(qiáng)化“房住不炒”、防范金融風(fēng)險(xiǎn)高度重視。

??郭樹(shù)清此前曾指出，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。由此可見(jiàn)，未來(lái)仍將會(huì)持續(xù)整治金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

??城市更新

       隨著我國(guó)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，行業(yè)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。2020年以來(lái)，財(cái)政部、住建部等部門(mén)均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，同時(shí)，全國(guó)多個(gè)地方政策也明確了未來(lái)的更新計(jì)劃。

??住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國(guó)共有老舊小區(qū)約有17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬(wàn)億?？硕鸫饲鞍l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)上市房企中約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了78%。若以城市更新規(guī)模超100萬(wàn)平方米計(jì)，已成規(guī)模的企業(yè)比例達(dá)到40%左右，超六成百?gòu)?qiáng)上市房企有參與城市更新改造的經(jīng)歷。

       另一方面，在存量時(shí)代下城市更新是盤(pán)活存量土地最重要的手段，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。通過(guò)參與城市更新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以獲得城市中心區(qū)域的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，并助力推動(dòng)城市進(jìn)一步發(fā)展。隨著多地城市更新項(xiàng)目陸續(xù)公布進(jìn)展，明確未來(lái)改造計(jì)劃，存量時(shí)代下，城市更新無(wú)疑將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。