??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）“十四五”時期我國將進入新發(fā)展階段，未來五年，各省市房地產(chǎn)市場要如何發(fā)展？隨著近期各省市“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標的建議對外公布，答案已逐漸明晰。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前已有北京、上海、廣東、河北、天津、江蘇、浙江、重慶、四川、海南、湖北、湖南、安徽、江西、遼寧、吉林、山東、黑龍江、貴州、寧夏、陜西、廣西、云南等23個省市相繼發(fā)布了“十四五”規(guī)劃。整體來看，各地規(guī)劃與中央步調(diào)一致，同時也各有自己的城市特點。

??經(jīng)中房網(wǎng)梳理，總結(jié)了各地“十四五”中的10大房地產(chǎn)關(guān)鍵詞，今天和大家一起分享。

??一、房住不炒

??總體而言，各地“十四五”都延續(xù)了當前樓市調(diào)控中“房住不炒，因城施策”的總基調(diào)。

??北京“十四五”指出，堅持“房住不炒”定位，完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

??上海也指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立健全房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

??河北省表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；海南省在規(guī)劃中稱，堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展......

??此外，廣東、浙江、江蘇、重慶、山東、湖北、安徽、江西、四川、廣西、寧夏等地也均明確指出堅持“房住不炒”。

??自2016年底“房住不炒”這一概念在中央經(jīng)濟工作會議被首次提出，就已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)并貫穿至整個“十三五”期間。

??今年11月初中央公布的“十四五”規(guī)劃建議中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這是中央首次將“房住不炒”寫入五年規(guī)劃，對“十四五”時期的房地產(chǎn)政策定調(diào)具有指導(dǎo)意義。未來五年，“房住不炒”仍是各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。

??二、租購并舉

??“十三五”期間，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中的關(guān)鍵詞“租購并舉”，在多地的“十四五”中再次被提到。

??北京、廣東、陜西、黑龍江、河北、浙江、山東、海南、天津、湖北、安徽、四川、廣西、寧夏等14省市也均提及“租購并舉”。

??事實上，我國長期以來存在著“重購輕租”的局面，租賃市場的短板，不僅影響了租住群眾的獲得感，更放大了供需的不平衡。而多地“十四五”重申租購并舉，意味著未來仍會滿足居民多層次的居住需求。通過穩(wěn)定購房者的預(yù)期，進而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

??三、住房租賃

??目前我國的租房人群在2億人左右，并呈大幅增長態(tài)勢，住房租賃市場秩序不規(guī)范、亂象頻發(fā)已成為當下的社會性問題。尤其是今年以來長租公寓行業(yè)集中“爆雷”，給住房租賃市場帶來了極為嚴重的影響，同時也引起了監(jiān)管部門的高度重視。

??不少地方的“十四五”規(guī)劃中明確指出，規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場，完善長租房政策。

??比如，北京提出鼓勵存量低效商辦項目改造，深入推進集體土地租賃住房試點，持續(xù)規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。上海規(guī)劃中稱，要完善租賃住房政策，增加租賃住房供應(yīng)。

??山東和江西表示，將大力發(fā)展住房租賃市場，完善長租房政策；同時，江西也將探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。

??四、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

??集體建設(shè)用地除了建設(shè)租賃住房外，多地“十四五”規(guī)劃中也提到可以入市流轉(zhuǎn)。

??如北京指出，深化農(nóng)村土地制度改革，穩(wěn)步推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，激發(fā)農(nóng)村“三塊地”活力。

??海南提出，扎實推進房地一體的農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革。

??江蘇表示，依法依規(guī)開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革。山東亦表示，積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實現(xiàn)形式。

??對于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長嚴金明表示，這是貫徹中央要求，中央政策在具體城市的體現(xiàn)和落地。中央“十四五”規(guī)劃指出，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。

??不過，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市目前制度上還存在很多空白，如今多地將其寫入“十四五”規(guī)劃，將有利于加快交易平臺、機制體制等建設(shè)。

??五、保障性住房

??從今年7月開始，多地的調(diào)控政策開始出現(xiàn)向無房家庭傾斜，如：新建商品住宅需包含一定比例的保障性房源等。

??而多地在“十四五”規(guī)劃中也提到：“有效增加保障性住房供給”、“擴大保障性租賃住房供給” 。

??這意味著保障性住房在接下來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中仍是重要的內(nèi)容之一。在部分省市的“十四五”規(guī)劃中，還具體指出了如何有效增加保障性住房的供給。

??北京提出，有序均衡供應(yīng)住宅用地，加大保障性住房供給；上海、重慶、湖南則從保障房體系建設(shè)方面發(fā)力；江蘇指出，有效增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給；海南則提出，將加快安居型商品住房、公共租賃住房、市場化租賃住房、人才住房等各類住房建設(shè)，從具體住房類型上做出了明確規(guī)定。

??六、城市群、都市圈

??已經(jīng)公布的地方版“十四五”規(guī)劃中，推動城市群、都市圈建設(shè)，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展也成為多數(shù)省份要辦的大事之一。

??北京提出，推動北京城市副中心和河北雄安新區(qū)兩翼齊飛，增強與天津、河北聯(lián)動，構(gòu)建現(xiàn)代化都市圈，建設(shè)以首都為核心的世界級城市群。河北和天津在建議中也都不約而同強調(diào)，積極構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展新格局。

??上海提出，加快建設(shè)上海大都市圈，推動長三角各地發(fā)展規(guī)劃協(xié)同。江蘇表示，推進南京都市圈高質(zhì)量發(fā)展，加快寧鎮(zhèn)揚、蘇錫常一體化發(fā)展，打造蘇通、錫常泰等跨江融合發(fā)展城市組團。

??而作為中國西部的重要城市，重慶在建議中提到大力發(fā)展成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)。

??廣西方面表示，高標準建設(shè)南寧都市圈，共建北部灣城市群；陜西指出，加快西安都市圈建設(shè)，促進西安與銅川、渭南、商洛等周邊城市統(tǒng)籌規(guī)劃、一體建設(shè)、融合發(fā)展；貴州稱，將打造以貴陽—貴安—安順都市圈和遵義都市圈為核心的增長極。

??此外，東三省的遼寧、吉林、黑龍江也分別提出加快打造以沈陽、長春、哈爾濱為核心的現(xiàn)代化都市圈。

??七、新型城鎮(zhèn)化

??《求是》雜志此前發(fā)表的重要文章《國家中長期經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問題》指出，要完善城市化戰(zhàn)略，把人民生命安全和身體健康作為城市發(fā)展的基礎(chǔ)目標，更好推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，使城市更健康、更安全、更宜居。

??這一思想在多地“十四五”規(guī)劃建議中得到充分體現(xiàn)，20余省份幾乎都明確“推進以人為核心的城鎮(zhèn)化”，并指出將從合理確定城市規(guī)模、城市規(guī)劃建設(shè)管理、人口密度、空間結(jié)構(gòu)等方面深入推進。

??目前我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破60%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化僅達44.38%。與此同時，常住人口城鎮(zhèn)化仍以年均一個百分點的速度提升，說明我國城鎮(zhèn)化發(fā)展仍蘊涵巨大潛能。

??值得注意的是，浙江省在“十四五”規(guī)劃中還量化了城鎮(zhèn)化的數(shù)據(jù)指標，即：在十四五時期，浙江省城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達到75%左右。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，2019年末，浙江省各市常住人口城鎮(zhèn)化率約為70%。可以預(yù)見，未來五年浙江省將為全面提升城鎮(zhèn)化發(fā)展而努力。

??八、城市更新

??在“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的同時，多地“十四五”也重點提到實施城市更新行動。

??北京在規(guī)劃中明確，實施城市更新行動，制定實施專項行動計劃，創(chuàng)新存量空間資源提質(zhì)增效政策機制。持續(xù)推進老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，引入社會資本參與。多種形式推進老城平房區(qū)申請式騰退和改善。推動老舊廠房、老舊商場、老舊商務(wù)樓宇更新改造。加快推進城市更新領(lǐng)域相關(guān)立法等。

??廣東規(guī)劃中提到，支持廣州深化城市更新，強化宜居環(huán)境建設(shè)，全面提升城市品質(zhì)；實施城市更新行動，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和完整社區(qū)建設(shè)，建立高質(zhì)量城市生態(tài)系統(tǒng)。

??山東指出，實施城市更新行動，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，增強城市防洪排澇能力，合理布局藍綠空間，完善城市公共服務(wù)設(shè)施。

??在中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹看來，城市更新是解決城市發(fā)展過程中所出現(xiàn)的經(jīng)濟、社會、文化等一系列問題的非常重要的舉措和手段。未來中國的城市更新面臨著巨大的空間，主要表現(xiàn)在三個方面：一是城市中大量的低效經(jīng)濟空間有待開發(fā)和升級；二是老舊小區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施改造的需求大幅度的提升；三是產(chǎn)業(yè)更新迭代對城市空間提出了新要求。

??清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波認為，在國內(nèi)大循環(huán)背下，激發(fā)城市活力，特別是已建成區(qū)域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應(yīng)國內(nèi)大循環(huán)新格局的要求。

??九、戶籍制度改革

??“十三五”期間，多地取消了農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口之分，統(tǒng)一登記為居民戶口，延續(xù)半個多世紀的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”徹底退出歷史舞臺。同時，戶籍制度也逐步放寬。中西部地區(qū)除省會城市外，基本實現(xiàn)了落戶“零門檻”。東部地區(qū)普遍降低了落戶條件，部分大城市取消或降低了參加城鎮(zhèn)社會保險年限的要求。南京、武漢、成都、鄭州、西安等特大城市全面放開了高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學歸國人員等群體落戶政策。北上廣深等超大城市建立了公開透明的積分落戶制度。

??對于即將到來的“十四五”，河北、浙江、山東、安徽、貴州等地的規(guī)劃建議中也不約而同地表示“深化戶籍制度改革”。

??上述五省均提到，深化戶籍制度改革，將財政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

??而吉林除深化戶籍制度改革外，還明確提出 “全面取消城鎮(zhèn)落戶限制，試行經(jīng)常居住地登記戶口制度。”

??十、促進住房消費健康發(fā)展

??房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，無論是在投資端還是消費端，均對經(jīng)濟增長起到至關(guān)重要的作用。

??面對疫情的沖擊和復(fù)雜的國際環(huán)境，中央提出“推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，而擴大內(nèi)需、促進消費是“雙循環(huán)”格局的重要內(nèi)容。

??在廣東、天津、安徽、湖北、湖南、江西、吉林、廣西、陜西等地發(fā)布的“十四五”文件中均提到要促進全面消費，其中有一條就是“促進住房消費健康發(fā)展”。

??房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了“只漲不跌”的時代，在因城施策大背景下，個別城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)。而“促進住房消費健康發(fā)展”，意味著住房消費需求的提升和消費環(huán)境的改善，同時也意味著制約住房消費需求的制度梗阻將可能被打破，這對轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是一大利好。不過，也不可盲目樂觀，在“房住不炒”的主基調(diào)下，任何投機炒房行為都會受到嚴厲打壓。

??十九大以來，我國經(jīng)濟已經(jīng)從高速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。伴隨著20多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的供需形勢已發(fā)生根本改變。在此背景下，各地“十四五”對房地產(chǎn)市場做出的定調(diào)和規(guī)劃，將是實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量和健康發(fā)展的必然要求。