??中房網(wǎng)訊 牛年春節(jié)后的第六個(gè)工作日，土地市場(chǎng)就迎來(lái)一項(xiàng)重大變革。

??2月24日，有網(wǎng)傳消息表示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。消息還表示，近期將召開(kāi)視頻會(huì)議，在視頻會(huì)議之前22個(gè)重點(diǎn)城市暫停發(fā)布住宅用地公告。

??據(jù)稱，22個(gè)重點(diǎn)城市除了北上廣深四個(gè)一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。

??目前，網(wǎng)傳的22個(gè)城市中，已有部分城市披露了官方文件。

??2月24日，山東省青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知。

??《通知》顯示，對(duì)2021年全市住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行了部署。其中提到，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓。“兩集中”即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。按照青島市的計(jì)劃，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

??而就在前一天，天津市、鄭州市也發(fā)布了相似的文件。

??2月23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

      據(jù)一位天津自然資源系統(tǒng)人士透露，上述“兩集中”供應(yīng)土地是自然資源部向22個(gè)城市同時(shí)下發(fā)的要求，對(duì)2021年度住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控、集中出讓，主要是通過(guò)安排住宅用地供應(yīng)時(shí)序，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)。

??同日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

??此外，一份濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局文件顯示，濟(jì)南將集中發(fā)布宅地出讓公告的時(shí)間定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。

??一位杭州自然資源系統(tǒng)人士也表示，杭州在“雙集中”供地的城市名單中，但目前還在研究制定具體細(xì)則。

??若市場(chǎng)消息屬實(shí)，那么幾乎所有土地出讓的熱點(diǎn)城市都被納入了“調(diào)控”之中。

??而推行“兩集中供地”模式后，地價(jià)是否受到影響？又將如何影響房企拿地節(jié)奏呢？

??對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，加上“兩集中”供地政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上就形成了長(zhǎng)效機(jī)制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。實(shí)行“兩集中”的城市在供地和土地交易方面會(huì)形成明顯變化，這要求房企積極主動(dòng)研究此類政策和競(jìng)爭(zhēng)策略。從政策初衷來(lái)看，密集供地實(shí)際上能夠在某個(gè)階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營(yíng)銷”的動(dòng)機(jī)，有助于減少“多個(gè)房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象，有助于控制地價(jià)。對(duì)房企后續(xù)拿地來(lái)說(shuō)，也意味著有大的策略調(diào)整。第一、從做規(guī)模型的房企來(lái)看，核心三四線城市反而會(huì)成為重點(diǎn)拿地的城市，因?yàn)榇祟惓鞘蟹炊玫氐募s束少了。第二、集中供地下是否需要聯(lián)合拍地，這是很多房企后續(xù)會(huì)評(píng)估的內(nèi)容，但是前期準(zhǔn)備工作預(yù)計(jì)會(huì)做得更扎實(shí)。第三、存量土地收購(gòu)會(huì)成為熱點(diǎn)，部分房企可能會(huì)擔(dān)心此類集中供地政策帶來(lái)很多不確定性。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，集中供地政策是土地供給端長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)內(nèi)容。土地和金融端建立了，源頭上的長(zhǎng)效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來(lái)管控房?jī)r(jià)的意義重大。

??李宇嘉指出，過(guò)去，土地供應(yīng)隨機(jī)、沒(méi)有規(guī)則，熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃往往完不成。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不知道未來(lái)的地供計(jì)劃，城市公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地，這就造成了高地價(jià)，后面的高房?jī)r(jià)也難以控制。有了這個(gè)規(guī)則，開(kāi)發(fā)商明確地知道，未來(lái)的供地計(jì)劃，對(duì)控地價(jià)也是好事情。開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時(shí)間和區(qū)位，高價(jià)地就少了，圍標(biāo)也少了，這是土地市場(chǎng)健康的表現(xiàn)。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱，“在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓”對(duì)于房企資金將產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。同時(shí)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。

??不過(guò)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波同時(shí)指出，若政策一旦落地，對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會(huì)同步提升，如何控制好分批次的土地供應(yīng)，讓市場(chǎng)能有效消化又不導(dǎo)致流拍率上升，是未來(lái)面臨的一個(gè)難題。

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