??如何用經(jīng)濟(jì)手段處理土地用途變性，已成為城市存量更新中的核心難題。2021年全國(guó)兩會(huì)一件政協(xié)提案對(duì)該問(wèn)題給出了建議。在提案中，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)建議在城市更新中實(shí)行“新租約+土地年租制”。其中，“新租約”是指，對(duì)有機(jī)更新的建筑按新用途、新年限重新簽訂土地使用年限?！巴恋啬曜庵啤笔侵福恋厥褂谜吆炗喰伦饧s后，按年交納土地出讓金。

??該提案認(rèn)為，實(shí)施“新租約+土地年租制”可以產(chǎn)生四種效益。其一，可以平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。其二，在增加了地方土地出讓收入的同時(shí)，又減少了行政風(fēng)險(xiǎn)。其三，可以化解亟待更新的既有建筑由于土地使用剩余年限短、社會(huì)資本無(wú)法投入的問(wèn)題，加快城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能提升。其四，年租金的制定可根據(jù)不同建筑用途、產(chǎn)權(quán)、使用面積、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等進(jìn)行綜合考慮，建立相應(yīng)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。

??值得注意的是，該提案除了聚焦于土地激勵(lì)政策外，還關(guān)注到土地年限到期的問(wèn)題。根據(jù)提案，對(duì)于土地使用年限內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人變更，買賣雙方可參考現(xiàn)行年租金價(jià)格和到期后價(jià)格進(jìn)行協(xié)商；“工改商”中，原土地使用年限到期后，直接按商業(yè)用途按年交納土地出讓金；如果增加面積，則按面積增加后的容積率測(cè)算土地出讓金交納標(biāo)準(zhǔn)。