??中房網(wǎng)訊 5月11日，第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)揭曉，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。

??通過第七次全國(guó)人口普查，既摸清了我國(guó)人口總量，掌握了人口規(guī)模的變化趨勢(shì)。也查清了人口結(jié)構(gòu)和分布狀況、人口遷移流動(dòng)狀況，反映了人口結(jié)構(gòu)演變和人口社會(huì)變遷等情況。

??而一直以來(lái)，人口都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。

??作為房地產(chǎn)企業(yè)，每當(dāng)進(jìn)入一個(gè)新的城市，除了要了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)規(guī)模和收入外，更要研究當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)情況。

??因此，本次全國(guó)人口的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，也能夠間接折射出房地行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

??城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步分化

??根據(jù)官方公布的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年的133972萬(wàn)人相比，增加了7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%；年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)，這表明，中國(guó)人口10年來(lái)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??從人口總量來(lái)看，31個(gè)省份中，人口超過1億人的省份有2個(gè)，分別是廣東126012510人和山東101527453人。河南以99365519人排名第三。

??與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，31個(gè)省份中，有25個(gè)省份人口增加。人口增長(zhǎng)較多的5個(gè)省份依次為：廣東、浙江、江蘇、山東、河南，分別增加21709378人、10140697人、6088113人、5734388人、5341952人。東北地區(qū)的黑龍江、吉林、遼寧人口減少量位居前三。

??整體看，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步集聚。從流向上看，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚，長(zhǎng)三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長(zhǎng)迅速，集聚度加大。

??值得注意的是，在人口增速與城市化進(jìn)程放緩的背景下，廣東和浙江依然保持人口的高速增長(zhǎng)，與這兩個(gè)省份的經(jīng)濟(jì)活力成正比。另外，一線城市的人口增速仍然高于全國(guó)平均水平，說明對(duì)人口的吸引力仍在。

??經(jīng)濟(jì)活力與人口形成的正反饋，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越來(lái)越高，超大城市對(duì)人口就業(yè)的吸引力將增加，如果該規(guī)律同樣適用于我國(guó)，則意味著這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市吸引力仍將有增無(wú)減。同樣，這也代表著未來(lái)城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步分化。

??適老化與適小化應(yīng)是未來(lái)產(chǎn)品供給趨勢(shì)

??人口普查結(jié)果顯示，全國(guó)共有家庭戶49416萬(wàn)戶，家庭戶人口為129281萬(wàn)人；集體戶2853萬(wàn)戶，集體戶人口為11897萬(wàn)人。平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。這意味著，家庭戶平均人口跌破3。

??對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小，主要是受我國(guó)人口流動(dòng)日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚后獨(dú)立居住等因素的影響。

??南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中國(guó)人口學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)原新表示，生育率降低，家庭少子化，是家庭小型化的根本原因。在他看來(lái)，人戶分離增多，年輕人婚后獨(dú)立居住，幾世同堂現(xiàn)象減少，不婚人口、離婚人口增多，丁克家庭增多，也是家庭戶規(guī)?？s小的因素。

??中國(guó)人口與發(fā)展研究中心主任賀丹表示，家庭戶規(guī)模變小，原來(lái)的傳統(tǒng)家庭的代際支持、家庭養(yǎng)老撫育的功能在弱化，需要更多社會(huì)服務(wù)支持家庭養(yǎng)老和育兒。賀丹認(rèn)為，雖然老齡化、少子化進(jìn)程加快，人口增長(zhǎng)放緩，但是家庭戶數(shù)量增長(zhǎng)，對(duì)于擴(kuò)大消費(fèi)也是利好。

??房地產(chǎn)20年的市場(chǎng)化使其持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民的住房條件得到大幅改善。一部分年輕人工作后，可能通過租房或是買房獨(dú)立居住，這也越來(lái)越成為一種普遍現(xiàn)象。因此，對(duì)于房地產(chǎn)而言，未來(lái)在產(chǎn)品的供給方面，應(yīng)該要適應(yīng)家庭的小型化。同時(shí)，適老化與適小化也是大的趨勢(shì)。

??人口老齡化帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

??根據(jù)普查數(shù)據(jù)，我國(guó)15-59歲人口為894376020人，占63.35%；60歲及以上人口為264018766人，占18.70%，其中65歲及以上人口為190635280人，占13.50%。

??從年齡構(gòu)成來(lái)看，與2010年相比，0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個(gè)百分點(diǎn)、下降6.79個(gè)百分點(diǎn)、上升5.44個(gè)百分點(diǎn)，人口老齡化程度進(jìn)一步加深。

??人口老齡化是社會(huì)發(fā)展的重要趨勢(shì)，也是今后較長(zhǎng)一段時(shí)期我國(guó)的基本國(guó)情，這既是挑戰(zhàn)也存在機(jī)遇。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說，雖然年齡越大，越不會(huì)是房地產(chǎn)的“剛需”。但不得不承認(rèn)的是，未來(lái)對(duì)于養(yǎng)老住房的需求將會(huì)逐步攀升。

??事實(shí)上，有不少房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準(zhǔn)養(yǎng)老領(lǐng)域進(jìn)行布局，并已取得了初步成果。根據(jù)《2021中國(guó)養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有82家，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家，占比高達(dá)39%。

??長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，高凈值老年群體逐漸增多，其改善型養(yǎng)老需求也會(huì)擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間。

??低生育率將長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)

??老齡化進(jìn)程明顯加快的同時(shí)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)生育率水平已處于較低水平。

??根據(jù)梳理，2016-2020年間，中國(guó)出生人口分別為1786萬(wàn)人、1723萬(wàn)人、1523萬(wàn)人、1465萬(wàn)人和1200萬(wàn)人，出生人口已經(jīng)連續(xù)4年下降。

??從生育率來(lái)看，受育齡婦女?dāng)?shù)量持續(xù)減少和“二孩”效應(yīng)逐步減弱的影響，當(dāng)前，中國(guó)已進(jìn)入低生育率時(shí)期。普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)育齡婦女總和生育率僅為1.3。

??此外，新冠疫情也增加了生活的不確定性和對(duì)住院分娩的擔(dān)憂，進(jìn)一步降低了居民生育的意愿。但低生育水平是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)結(jié)果，也是發(fā)達(dá)國(guó)家普遍面臨的問題，也將成為我國(guó)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。

??對(duì)于房地產(chǎn)，考慮到老齡化后的死亡人口會(huì)逐步增長(zhǎng)，很多家庭房子將會(huì)閑置。疊加出生人口的下滑，相對(duì)過去維持低位，這個(gè)負(fù)面影響對(duì)房地產(chǎn)也將是長(zhǎng)期的。

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