??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）國家統(tǒng)計局今日（5月17日）公布的《2021年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長21.6%，比2019年1—4月份增長17.6%；商品房銷售面積50305萬平方米，同比增長48.1%，比2019年1—4月份增長19.5%；商品房銷售額53609億元，增長68.2%，比2019年1—4月份增長37.0%。

??同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，環(huán)比下跌的城市有5個，3個城市環(huán)比持平；二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有54個，環(huán)比下跌的城市有14個，2個城市持平。根據(jù)易居研究院測算，4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.5%，同比漲幅為4.4%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為3.4%。

??易居研究院認為，雖然近期各大熱點城市紛紛收緊了政策，但從70城數(shù)據(jù)看，部分政策相對寬松城市有炒作的現(xiàn)象，房價繼續(xù)反彈。這也要求后續(xù)在既有調(diào)控基礎上，對一些出現(xiàn)上漲苗頭的城市做進一步的管控。此外，今年一季度二手房漲幅較大。所以后續(xù)房價是否穩(wěn)定，關(guān)鍵看市場調(diào)控。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要關(guān)注當前資金環(huán)境略有惡化的風險。尤其是要注意貨幣政策的變動和影響，以及注意靈活把握定價和回款策略。

??全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長21.6%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長21.6%；比2019年1—4月份增長17.6%，兩年平均增長8.4%。其中，住宅投資30162億元，增長24.4%。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速特點體現(xiàn)為“基數(shù)因素導致數(shù)據(jù)偏高、外部環(huán)境改善、后續(xù)數(shù)據(jù)運行將趨穩(wěn)”的特點。另外需要注意的是，單月數(shù)據(jù)看，3月和4月均呈現(xiàn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。從近期部分城市的心態(tài)看，如此前四川雅安的購房政策一日游現(xiàn)象，部分地方為了優(yōu)化營商環(huán)境，對于房屋銷售和房企投資給予了較大支持，客觀上也說明擔心此類開發(fā)投資數(shù)據(jù)下跌。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3301萬平方米，同比增長4.8%；土地成交價款1203億元，下降29.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金63542億元，同比增長35.2%；比2019年1—4月份增長21.1%，兩年平均增長10.1%。其中，國內(nèi)貸款9043億元，增長3.6%；利用外資17億元，下降28.3%；自籌資金17167億元，增長15.4%；定金及預收款24362億元，增長74.1%；個人按揭貸款10738億元，增長41.3%。

??從單月看，4月份土地交易有所復蘇，至少走出了2月和3月持續(xù)環(huán)比下跌的態(tài)勢。嚴躍進認為，4月份全國重點城市積極推進雙集中供地政策，客觀上帶動了土地市場的復蘇。但是一些城市大型房企壟斷性的拿地現(xiàn)象，也值得關(guān)注。另外，從到位資金情況看，環(huán)比3月份出現(xiàn)下降。所以房企要關(guān)注當前資金環(huán)境略有惡化的風險。尤其是要注意貨幣政策的變動和影響，以及注意靈活把握定價和回款策略。

??前四月商品房銷售情況好于去年同期

??商品房銷售情況方面，前四月整體的銷售情況好于去年同期。但從單月的銷售情況來看，4月份單月銷售面積和銷售額較三月份均下降兩成以上，但也好于去年同期的單月水平。

??數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，商品房銷售面積50305萬平方米，同比增長48.1%；比2019年1—4月份增長19.5%，兩年平均增長9.3%。其中，住宅銷售面積增長51.1%，辦公樓銷售面積增長20.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.3%。商品房銷售額53609億元，增長68.2%；比2019年1—4月份增長37.0%，兩年平均增長17.0%。其中，住宅銷售額增長73.2%，辦公樓銷售額增長31.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.3%。

??根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算，4月份商品房銷售面積達14298萬平方米，環(huán)比下滑23.31%。商品房銷售額為15231億元，環(huán)比下降20.78%。從同比情況來看，4月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別上漲了19.20%和32.47%。

??嚴躍進認為，4月份市場行情弱于預期。從實際過程看，各地政策嚴管，尤其是信貸政策收縮，客觀上都使得4月份銷售數(shù)據(jù)是面臨一定壓力的。

??庫存方面，4月末商品房待售面積51436萬平方米，比3月末減少422萬平方米。其中，住宅待售面積減少423萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加60萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經(jīng)連續(xù)2個月下降。經(jīng)測算，4月份住宅待售面積為23751萬平方米。

??近九成城市新房價格上漲，重慶、廣州“領跑”

??國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，環(huán)比下跌的城市有5個，3個城市環(huán)比持平。上個月這一數(shù)字分別為62個、6個和2個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有54個，環(huán)比下跌的城市有14個，2個城市持平。上個月這一數(shù)字分別為58個、9個和3個。

??各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅略有擴大，二手住宅環(huán)比漲幅變動不大。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，4月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.3%、1.1%和0.5%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同。

??同比方面，各線城市新建商品住宅銷售價格漲幅延續(xù)擴大態(tài)勢，二手住宅同比漲幅有升有落。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上月擴大0.6個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和3.4%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

??具體到各個城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，4月份重慶（1.4%）、廣州（1.2%）兩個城市漲幅居前，武漢、海口和昆明以1%的漲幅并列第三。安慶、北海和瀘州跌幅靠前，均為1%。同比方面，北海、牡丹江、安慶、太原、常德和哈爾濱等6個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

??在嚴躍進看來，重慶近期確實出現(xiàn)了很多炒作房源的現(xiàn)象。尤其是此次雙集中供地下，重慶土地交易過熱受到了大家的關(guān)注。廣州依然有炒作，但預計后續(xù)調(diào)控政策消化下，房價漲幅會收窄。對于武漢，包括光谷等具體區(qū)域和板塊也開始有所躁動。而對于?？诙?，要警惕全域限購三周年下，房價出現(xiàn)底部反彈等風險。

??二手住宅方面，4月份徐州（1.4%）、重慶（1.3%）漲幅位居前兩位，北京、廣州居第三位，漲幅均為1.2%。錦州（-0.5%）、唐山（-0.4%）跌幅居前，太原和北海跌幅位居第三位，為-0.3%。同比方面，以深圳和廣州為首的51個城市呈上漲態(tài)勢。

??對于徐州市場，其成為三四線城市中炒作相對多的城市，嚴躍進認為后續(xù)需要繼續(xù)調(diào)控。而對于廣州和深圳來說，新房項目相對少，客觀上使得二手房價格也出現(xiàn)了過快的上漲。