??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）6月份以來，多地新一輪“城市更新”政策紛紛落地。

??6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局召開《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》（草案）公示媒體通氣會(huì)，就公眾關(guān)注的產(chǎn)業(yè)、交通、住房、教育等熱點(diǎn)，以及如何調(diào)整目標(biāo)、編制規(guī)劃等作出了回應(yīng)。

??據(jù)悉，該規(guī)劃草案是繼《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》之后，深圳近期公示的最全面、最權(quán)威的中長期規(guī)劃類文件，涉及都市圈合作、城區(qū)發(fā)展、城市配套、人口民生等方面。此規(guī)劃草案的公布，讓深圳新一輪的城市更新浪潮再次翻涌。

??而就在前一天，6月10日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，明確首都城市更新的六類行動(dòng)。6月2日，上海宣布成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

??一時(shí)間，京滬深等一線城市紛紛加入城市更新大潮，新一輪的城市更新步伐再次加快。

??城市更新更加靈活化、市場化

??與以往的“三舊”改造不同，新一輪城市更新的核心是以人為本、多元為目標(biāo)，即注重城市功能優(yōu)化、土地二次開發(fā)、環(huán)境質(zhì)量改善、城市生態(tài)規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展等。

??如深圳在上述規(guī)劃草案中提出，將堅(jiān)持國土空間立體開發(fā)利用，劃定密度分區(qū)，鼓勵(lì)城市空間復(fù)合利用，積極盤活存量空間，推動(dòng)地下空間綜合開發(fā)利用。到2035年，深圳全市以城市更新、土地整備為主的存量低效用地再開發(fā)規(guī)模不少于170平方公里，完成有機(jī)更新不少于150平方公里。將依托深圳國家高新區(qū)、深圳國家自主創(chuàng)新示范區(qū)及市級(jí)新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)等形成“1+7+N”全域創(chuàng)新空間格局。

??與此同時(shí)，實(shí)施城市更新的模式也在轉(zhuǎn)變。城市更新從過去政府主導(dǎo)為主的模式，轉(zhuǎn)向了政府引導(dǎo)下社會(huì)資本參與為主導(dǎo)的模式，社會(huì)資本和市場作用正成為城市更新的加速器。

??以上海為例，此次成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，是目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。

??據(jù)悉，本次城市更新基金由上海本土國企、大型開發(fā)商和險(xiǎn)資共同成立，具體有上海地產(chǎn)集團(tuán)、招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等公司與機(jī)構(gòu)。從上述名單來看，此次城市更新參與的力量更加廣泛。

??事實(shí)上，自去年7月，上海城市更新中心在上海地產(chǎn)集團(tuán)正式揭牌時(shí)，就已探索建立起“功能性國企參與舊區(qū)改造，以市場機(jī)制推動(dòng)政企合作，落實(shí)超大城市更新”的新模式。

??而本次北京發(fā)布的《指導(dǎo)意見》，旨在落實(shí)北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議，統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新。意見明確首都城市更新行動(dòng)的類型——老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房（院落）更新以及其他類型。同時(shí)，對(duì)備受關(guān)注的城市更新配套政策如規(guī)劃政策、土地政策和資金政策等也全面披露。

??值得注意的是，這版《指導(dǎo)意見》指出了城市更新的推進(jìn)原則，即“規(guī)劃引領(lǐng)，民生優(yōu)先；政府推動(dòng)，市場運(yùn)作；公眾參與，共建共享；試點(diǎn)先行，有序推進(jìn)”。特別強(qiáng)調(diào)了“鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式”，對(duì)吸引社會(huì)資本參與城市更新給予了特別的政策窗口。

??“城市在不斷發(fā)展，特別是歷史發(fā)展比較久的城市，都要面臨城市更新的發(fā)展需求。”中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳耀表示，由政府主導(dǎo)、企業(yè)作為主體，通過引進(jìn)社會(huì)資本的模式是非常有效的，而這也是國內(nèi)的城市更新能以較快的速度推進(jìn)的原因之一。

??房企提前布局搶占先機(jī)

??近日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新早就不是萬億級(jí)的市場，應(yīng)該很快變成10萬億級(jí)的市場。城市更新將成為未來10年、20年最重要的地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。

??而在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增速放緩的大趨勢下，隨著國家鼓勵(lì)城市更新行動(dòng)，各城市不斷出臺(tái)政策完善機(jī)制，房企在城市更新領(lǐng)域也早已爭先恐后，加速布局拓展。

??根據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，中國百強(qiáng)房企中參與城市更新的比例已達(dá)到80%，并且已有51%的房企運(yùn)營規(guī)模超百萬方，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

??像佳兆業(yè)、時(shí)代中國、富力地產(chǎn)、中國恒大、奧園集團(tuán)、龍光地產(chǎn)等房企，城市更新土地儲(chǔ)備建筑面積均在2000 萬平方米以上。其中，佳兆業(yè)的項(xiàng)目貨值預(yù)計(jì)達(dá)到2.6 萬億元，項(xiàng)目面積達(dá)4200 萬平方米，時(shí)代中國和富力地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)規(guī)模也較大，土儲(chǔ)建面均在4000萬平方米以上。奧園集團(tuán)和龍光地產(chǎn)的城市更新土儲(chǔ)建面均在2000萬平方米以上，合景泰富、首開股份、萬科、華潤置地等的城市更新土儲(chǔ)建面均在500萬平方米以上。

??不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然房企紛紛加速布局城市更新，搶占先機(jī)，但目前城市更新業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式和布局策略還有待商榷，畢竟打造一個(gè)城市更新項(xiàng)目比開發(fā)一個(gè)純新樓盤要更難、更復(fù)雜。房企在參與城市更新的過程中，已經(jīng)超越了普通地產(chǎn)開發(fā)商的角色和意義。城市更新對(duì)房企的綜合運(yùn)營能力提出了全新的挑戰(zhàn)，更需要房企有強(qiáng)大的自有資金實(shí)力與運(yùn)營管理能力。