??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國家統(tǒng)計局今日（8月16日）公布的《2021年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%。商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，比2019年1—7月份增長14.5%；商品房銷售額106430億元，增長30.7%，比2019年1—7月份增長28.0%。

??同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示， 7月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，環(huán)比下跌的城市有16個，3個城市環(huán)比持平；二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有41個，環(huán)比下跌的城市有26個，3個城市持平。根據(jù)易居研究院測算，7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為4.1%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為3.3%。

??易居研究院認為，目前對于開發(fā)投資指標(biāo)的思考，應(yīng)該關(guān)注是否會過快下滑的風(fēng)險。從房價方面來看，最近兩個月新房價格總體呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，并且有望延續(xù)，進一步體現(xiàn)了政策調(diào)控積極有效。二手房方面，則出現(xiàn)了一個重要的信號，二手房價格環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了非常明顯的收窄。在當(dāng)前各類二手房政策管控下，二手房價格指數(shù)或?qū)⒚黠@地進入降溫通道。

??全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。

??從數(shù)據(jù)上看，該指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)收窄，但仍為兩位數(shù)的特點。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，目前對于開發(fā)投資指標(biāo)的思考，應(yīng)該關(guān)注是否會過快下滑的風(fēng)險。由于購房政策和購地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務(wù)問題，要防范房企投資意愿減弱，進而影響下半年開發(fā)投資的風(fēng)險。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%；比2019年1—7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預(yù)收款45398億元，增長38.3%；個人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

??從數(shù)據(jù)來看，土地市場持續(xù)下跌的態(tài)勢不明顯。嚴躍進表示，各地下半年供地節(jié)奏會加快，適當(dāng)可以減少土地交易行情略蕭條的現(xiàn)象。當(dāng)然近期各地供地規(guī)則調(diào)整下，房企拿地策略也會有所調(diào)整，但相對來說，若沒有配建等硬性約束，那么房企拿地積極性可以保持。另外，從到位資金情況看，當(dāng)前房企的流動性問題確實受到了關(guān)注。房企流動性的問題，也成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要來源點。后續(xù)對于房企的資金面管控以及防范過激過猛拿地，都將成為監(jiān)管的重點內(nèi)容。

??7月份單月銷售環(huán)比下降四成

??商品房銷售情況方面，回落超出季節(jié)性因素表現(xiàn)。雖然1—7月份整體的銷售情況仍處于同比上漲。但從單月的銷售情況來看，7月份單月銷售面積和銷售額較6月份下降在四成左右，均屬于年內(nèi)單月最差水平。

??數(shù)據(jù)顯示，1—7月份商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年1—7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%，辦公樓銷售面積增長6.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.8%。商品房銷售額106430億元，增長30.7%；比2019年1—7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%。其中，住宅銷售額增長33.1%，辦公樓銷售額增長9.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.0%。

??根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算，7月份商品房銷售面積達13013萬平方米，環(huán)比下降41.52%。商品房銷售額為13499億元，環(huán)比下降39.73%。從同比情況來看，7月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了8.53%和7.08%。

??庫存方面，7月末商品房待售面積50864萬平方米，比6月末減少215萬平方米。其中，住宅待售面積減少270萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加19萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經(jīng)連續(xù)5個月下降。經(jīng)測算，7月份住宅待售面積為22902萬平方米。

??7月超七成城市新房價格上漲，青島?？阢y川領(lǐng)漲

??國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，環(huán)比下跌的城市有16個，3個城市環(huán)比持平。上個月這一數(shù)字分別為55個、12個和3個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有41個，環(huán)比下跌的城市有26個，3個城市持平。上個月這一數(shù)字分別為48個、16個和6個。

??各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落或轉(zhuǎn)降。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，7月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

??同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落或與上月相同。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，7月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲3.5%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點。

??具體到各個城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，7月份青島、?？诤豌y川3個城市以1%的漲幅并列第一。岳陽（-0.7%）、遵義（-0.6%）處于跌幅前兩位，昆明、韶關(guān)和大理跌幅并列第三，均為-0.5%。同比方面，北海、常德、太原、大理、南充、岳陽、安慶、瀘州、牡丹江、哈爾濱等10個城市新房價格仍處于下跌態(tài)勢。

??在嚴躍進看來，過去曾經(jīng)有“南強北弱”的說法，但從6月的濟南和7月的青島房價數(shù)據(jù)來看，說明北方部分城市房價也有炒作的現(xiàn)象。類似海口和銀川的房價炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。

??二手住宅方面，7月份?？冢?.3%）和長沙（1.2%）位居漲幅前兩位，北京和上海以0.7%的漲幅位居第三位。南充以-0.7%的跌幅位居首位，牡丹江和岳陽跌幅并列第二，均為-0.6%。同比方面，以廣州、北京和上海為代表的54個城市呈上漲態(tài)勢。

??從二手房的價格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看，?？趯儆跐q幅較大的城市。嚴躍進認為，近期此類城市也需要強化對于二手房的管控。而從跌幅排行看，需要重點關(guān)注岳陽和深圳。其中岳陽近期出現(xiàn)了限跌令，一手房的不景氣和惡性競爭，對于二手房市場產(chǎn)生沖擊。另外值得注意的是深圳，作為全國首個出臺參考價制度的城市，當(dāng)前二手房市場明顯處于擠泡沫階段。