??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國家統(tǒng)計局今日（9月15日）公布的《2021年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長10.9%；比2019年1-8月份增長15.9%。商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；比2019年1-8月份增長12.1%；商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1-8月份增長24.8%。

??同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有46個，環(huán)比下跌的城市有20個，4個城市環(huán)比持平；二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有27個，環(huán)比下跌的城市有34個，9個城市持平。根據(jù)易居研究院測算，8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為3.7%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為2.9%。

??易居研究院認為，對于當前房地產(chǎn)開發(fā)投資的判斷，要有從過熱轉(zhuǎn)為易冷的擔(dān)憂。從房價方面來看，既要打擊房價過快上漲，也要確保房價不過快下跌。當前除一些城市過快上漲外，部分城市過快下跌等新情況也值得關(guān)注。同樣，在二手房市場方面，各類炒作比較多的城市，要繼續(xù)嚴管。尤其是一些此前炒作比較多的區(qū)域，如果房價過快下跌，則需要重點監(jiān)測。

??而對于近期部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的一些問題，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉15日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上回應(yīng)稱，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中出現(xiàn)一些困難，對于整個行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。今年以來，隨著國家各地區(qū)、各部門堅持“房住不炒”的原則，房地產(chǎn)行業(yè)整體保持平穩(wěn)態(tài)勢。各方面推進房地產(chǎn)調(diào)控，抑制市場一些不合理的需求，逐步釋放正常需求。隨著房地產(chǎn)市場制度不斷完善，房地產(chǎn)市場有望保持穩(wěn)定的發(fā)展。

??全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.9%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長10.9%；比2019年1-8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。其中，住宅投資73971億元，增長13.0%。

??從數(shù)據(jù)上看，該指標呈現(xiàn)持續(xù)收窄，即將進入個位數(shù)的特點。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對開發(fā)投資的判斷，要從過熱轉(zhuǎn)為易冷的擔(dān)憂。尤其是當前房企面臨債務(wù)和現(xiàn)金流的雙重壓力下，拿地等積極性或受到影響，從近期一些城市土地流拍等現(xiàn)象已經(jīng)給出了風(fēng)險預(yù)警。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%；土地成交價款6647億元，下降6.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，同比增長14.8%；比2019年1-8月份增長18.1%，兩年平均增長8.7%。其中，國內(nèi)貸款16918億元，下降6.1%；利用外資53億元，下降47.5%；自籌資金40773億元，增長9.3%；定金及預(yù)收款50997億元，增長31.3%；個人按揭貸款21490億元，增長13.4%。

??從數(shù)據(jù)來看，土地交易行情較冷。嚴躍進表示，至少從目前房企的心態(tài)看，受制于銷售行情降溫和資金壓力，拿地方面確實有各類阻力和困境，后續(xù)優(yōu)化土地投資的營商環(huán)境也很關(guān)鍵。另外，從到位資金情況看，總體上，資金到位情況表現(xiàn)為依然為正，但呈不斷收窄的態(tài)勢。但要引起注意的是，包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等指標出現(xiàn)了連續(xù)6個月收窄的態(tài)勢，這說明房企在回籠定金、購房按揭貸款等方面，速度明顯放緩。

??商品房單月銷售連續(xù)降溫

??商品房銷售情況方面，7、8月份各地房屋銷售不太景氣。尤其是各類信貸政策管控下，交易量明顯下滑。從單月的銷售情況來看，已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)降溫，8月份銷售數(shù)據(jù)再次創(chuàng)下年內(nèi)單月最差水平。

??數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；比2019年1-8月份增長12.1%，兩年平均增長5.9%。其中，住宅銷售面積增長16.5%，辦公樓銷售面積增長3.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.1%。商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1-8月份增長24.8%，兩年平均增長11.7%。其中，住宅銷售額增長24.5%，辦公樓銷售額增長3.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.3%。

??根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算，8月份商品房銷售面積達12545萬平方米，環(huán)比下降3.6%%。商品房銷售額為12617億元，環(huán)比下降6.53%。從同比情況來看，8月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了15.55和18.71%。

??庫存方面，8月末商品房待售面積50580萬平方米，比7月末減少284萬平方米。其中，住宅待售面積減少257萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加10萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經(jīng)連續(xù)6個月下降。經(jīng)測算，8月份住宅待售面積為22645萬平方米。

??8月超六成城市新房價格上漲，深圳領(lǐng)漲

??國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有46個，環(huán)比下跌的城市有20個，4個城市環(huán)比持平。上個月這一數(shù)字分別為51個、16個和3個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有27個，環(huán)比下跌的城市有34個，9個城市持平。上個月這一數(shù)字分別為41個、26個和3個。

??其中，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落或繼續(xù)下降。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，8月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。

??同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.4%和3.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.8%和1.9%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個百分點。

??從各城市表現(xiàn)來看，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，8月份深圳以1%的漲幅位列第一，青島、重慶、烏魯木齊三個城市并列第二，漲幅均為0.8%；唐山和秦皇島處于跌幅首位，均為-0.6%，南充以-0.5%的跌幅位居第三位。同比方面，常德、太原、岳陽、大理、北海、南充、瀘州、秦皇島、哈爾濱、牡丹江等10個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

??在嚴躍進看來，近期要重點關(guān)注限跌令下的部分城市表現(xiàn)。其中，岳陽此前已經(jīng)出臺過限跌令。后續(xù)對于此類房價跌幅較大的城市，需要關(guān)注庫存去化的壓力，同時確保銷售秩序穩(wěn)定。

??二手住宅方面，8月份海口繼續(xù)位居漲幅首位，漲幅為0.8%，廣州、成都和瀘州三個城市以0.5%的漲幅并列第二；昆明和南充以-0.6%的跌幅位居首位，石家莊和牡丹江跌幅并列第三，均為-0.5%。同比方面，以廣州、北京和上海為代表的53個城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢。

??值得注意的是，8月份是疫情以來二手房價格下跌城市數(shù)量最多的一個月。嚴躍進認為，后續(xù)二手房市場需要關(guān)注幾個重要內(nèi)容。一方面是，各類炒作比較多的城市，要繼續(xù)嚴管，尤其是學(xué)區(qū)房項目；另一方面，適當關(guān)注二手房降價等現(xiàn)象，防范出現(xiàn)各類新的問題。尤其是一些此前炒作比較多的區(qū)域，如果房價過快下跌，則需要重點監(jiān)測。