??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）新年伊始，針對優(yōu)化需求端的房地產(chǎn)政策出臺了。

??央行、銀保監(jiān)會近日發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。對于新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??對于此次調(diào)整，兩部門表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

??部分城市可階段性放寬個人首套房商貸利率下限

??實際上，去年9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會就曾階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

??而此次兩部門再次針對首套住房貸款利率政策進(jìn)行調(diào)整，一方面是作為去年政策的延續(xù)與完善。

??根據(jù)通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進(jìn)行動態(tài)評估。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

??另一方面，通知明確了首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，在“因城施策”的基礎(chǔ)上，最大限度支持剛性住房需求。同時，也提高了政策的靈活性。

??通知明確，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房價若是持續(xù)疲軟則可以落實此類權(quán)限，但若是房價重新復(fù)蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進(jìn)行階段性的調(diào)整。

??38城首套房貸利率有望迎來階段性下調(diào)

??隨著本次首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，也給予地方政府更為明確的調(diào)整目標(biāo)。

??中房網(wǎng)根據(jù)上述政策的執(zhí)行條件，結(jié)合國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》整理后發(fā)現(xiàn)，以下城市均符合這一要求：

??其中，二線城市13個。分別是天津、石家莊、福州、哈爾濱、鄭州、蘭州、南寧、沈陽、太原、武漢、長春、大連和廈門。

??三四線城市多達(dá)25個，分別是秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽和湛江。

??與去年9月份的23個城市相比，本次符合要求的城市多達(dá)38個。值得注意的是，包括天津、石家莊、哈爾濱、武漢、桂林、大連、秦皇島、北海、常德、濟(jì)寧、蘭州、溫州、襄陽、宜昌、岳陽和湛江在內(nèi)的16個城市，均出現(xiàn)在兩次統(tǒng)計的名單之上。

??這也意味著，自2022年6月份以來，這些城市的新房市場一直處于低迷態(tài)勢，對于政策調(diào)整的必要性和緊迫性非常高，未來上述城市對于房貸政策靈活調(diào)整將是大概率事件。

??需求端購房政策支持力度或加大

??去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。市場普遍認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場政策調(diào)整將會針對需求端的改善發(fā)力。

??而就在央行、銀保監(jiān)會發(fā)布政策的當(dāng)天，住建部部長倪虹也公開表示，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

??雖然此次通知強(qiáng)調(diào)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。但在更多的分析人士看來，未來二套房有關(guān)政策仍存在改變的可能。

??招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求，應(yīng)在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

??民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，市場需求的真正回暖還有賴于防控政策優(yōu)化后疫情態(tài)勢的進(jìn)一步平穩(wěn)，以及政策層面對剛需和改善性購房需求給予更大支持力度，進(jìn)而帶動居民購房意愿、購房能力的全面提升。

??而從倪虹部長的表態(tài)來看，也在向市場傳遞著更為積極的信號。不排除未來針對符合條件的購房群體，靈活調(diào)整政策的可能。