??中房網(wǎng)訊（劉敬/文）2022年，是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上不同尋常的一年。這一年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，持續(xù)時(shí)間之長、下行幅度之深，歷史上前所未有。中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）帶您一同回顧這一年發(fā)生的房地產(chǎn)大事件，或許能讓我們更加清晰地了解這一年發(fā)生了什么，以及在這些大事件背后的行業(yè)發(fā)展變化脈絡(luò)。

??1月：

??房企開始頻頻自救，2022年償債規(guī)模高達(dá)近萬億元

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億元的償債規(guī)模高位。從月度到期債務(wù)來看，1月、3月、4月、7月的月度償債規(guī)模均超過千億元。同樣海外債方面也不容樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，從房企海外債到期余額來看，2022-2025年為美元債兌付高峰期。特別是2022年，是未來四年房企償債壓力最大的年份。對此，眾房企拿出真金白銀積極自救，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了一系列配股融資、回購票據(jù)、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等動作化解風(fēng)險(xiǎn)。[詳情]

??2月：

??住建部：以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)

??2月24日，時(shí)任住建部部長王蒙徽在推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位成為社會共識，2022年繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化市場化為原則，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

??3月：

??六部門罕見聯(lián)合發(fā)聲，房地產(chǎn)釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號

??2022年政府工作報(bào)告：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求

??2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500出爐

??多家知名房企爆發(fā)債務(wù)違約

??3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。其中，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，會議表示及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后，人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此外，關(guān)于房地產(chǎn)稅方面，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。[詳情]

??對于行業(yè)關(guān)注的房地產(chǎn)問題，2022年政府工作報(bào)告提出，繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。[詳情]

??3月29日，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測評成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測評榜單揭曉。據(jù)測評研究報(bào)告顯示，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據(jù)，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。與2021年相比，2022年榜單變動率明顯變大。其中，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為26%。報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時(shí)代，堅(jiān)持長期主義，房地產(chǎn)仍將是我國經(jīng)濟(jì)的重要壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。[詳情]

??房企暴雷，從2021年個(gè)別案例，演變到2022年的大面積爆發(fā)。尤其是進(jìn)入2022年3月份，包括融創(chuàng)、陽光城、龍光、祥生、大發(fā)、禹洲等房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)流動性危機(jī)并構(gòu)成債務(wù)違約。2022年3月2日，大發(fā)地產(chǎn)公告稱，未對一筆2228萬美元優(yōu)先票據(jù)的到期利息進(jìn)行付款。3月7日，禹洲集團(tuán)公告稱，其2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)利息2125萬美元無法償還，構(gòu)成違約事件。同日，龍光集團(tuán)境內(nèi)平臺龍光控股公告稱，面臨短期流動性問題，3月份內(nèi)到期未償還債券達(dá)41.66億元。3月17日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，預(yù)計(jì)無法于“16富力04”債券兌付日前籌措到足額兌付資金。3月21日，祥生控股公告，2023年到期的美元票據(jù)1200萬美元利息并未于屆滿前支付。3月25日，融創(chuàng)發(fā)布公告，兩筆將于4月初進(jìn)行付息的債券。因面臨階段性資金壓力，無法籌措到足額兌付兌息資金。3月29日，陽光城集團(tuán)股份有限公司披露，因流動性出現(xiàn)階段性緊張，未能按期支付相關(guān)境外債券本息。

??4月：

??46家房企將資產(chǎn)“擺上貨架”

??中央最新定調(diào)！支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策

??央行、外匯局：因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策

??4月房地產(chǎn)業(yè)票據(jù)持續(xù)逾期1181家

??時(shí)隔6年半，房價(jià)首現(xiàn)同比下跌

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年2至4月份至少有46家房企公告了56筆相關(guān)資產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓的信息。其中，有31筆資產(chǎn)處置已經(jīng)確定了交易對象，還有25筆相關(guān)信息正在披露期中還未確定交易對象。從這46家房企“上架”的資產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)容來看，其處置的資產(chǎn)種類可謂多種多樣。包括項(xiàng)目股權(quán)、公司或關(guān)聯(lián)公司的股權(quán)、物業(yè)資產(chǎn)、酒店資產(chǎn)，以及銀行股權(quán)等資產(chǎn)都被擺上了“貨架”。整體來看，房企出售、轉(zhuǎn)讓相關(guān)公司或項(xiàng)目股權(quán)的交易比較普遍。[詳情]

??4月29日，中共中央政治局召開會議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。[詳情]

??4月18日，人民銀行、國家外匯管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》提出，完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。[詳情]

??據(jù)上海票據(jù)交易所公布的票據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年4月房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)違約票據(jù)1181家，占全部持續(xù)違約票據(jù)54%，環(huán)比上升20%，增速較近幾個(gè)月有所放緩，較3月放緩81個(gè)百分點(diǎn)。從4月持續(xù)逾期房企分布來看，不乏品牌及大型房企的身影，其中世茂集團(tuán)、中南建設(shè)領(lǐng)先，逾期公司數(shù)量分別為100家和97家。陽光城、祥生地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、隆基泰和綠地等品牌持續(xù)逾期的企業(yè)超10家。

??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有18個(gè)，環(huán)比下跌的城市有47個(gè)，5個(gè)城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，環(huán)比下跌的城市有50個(gè)，5個(gè)城市持平。值得注意的是，據(jù)易居研究院測算，4月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%，這是自2015年12月份以來首次出現(xiàn)新房價(jià)格同比下跌態(tài)勢。[詳情]

??5月：

??維穩(wěn)房地產(chǎn)，“一行兩會一所”密集發(fā)聲！

??“因城施策”動作頻現(xiàn)！全國近百城出臺房地產(chǎn)新政

??行業(yè)再迎重大利好，多地首套房貸利率面臨下調(diào)

??2022年5月初以來，人民銀行、銀保監(jiān)會和證監(jiān)會相繼召開專題會議，對未來的相關(guān)金融政策優(yōu)化進(jìn)行了推進(jìn)。除此之外，深圳證券交易所5月4日晚間發(fā)布的《關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干措施的通知》中，也明確表示了支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。[詳情]

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月份全國已有接近100個(gè)城市不同程度對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整。而從此輪政策調(diào)整的內(nèi)容來看，因城施策特點(diǎn)明顯。主要包括調(diào)整“四限”政策、人才政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼、重啟貨幣化安置、提高住房公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率和首付比例，以及調(diào)整增值稅年限等措施。[詳情]

??為支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，金融主管部門就差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，4月份103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。通過本次差別化住房信貸政策的調(diào)整，全國多地首套房貸利率未來將存在較大的下調(diào)空間。[詳情]

??6月：

??倪虹任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長

??深交所：支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)

??多地頻現(xiàn)購房補(bǔ)貼大戰(zhàn)

??郁亮：市場已經(jīng)觸底，應(yīng)熬著走下去

??2022年6月17日，中央組織部宣布中央決定，由倪虹同志任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記。6月24日，十三屆全國人大常委會第三十五次會議決定，任命倪虹為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長。

??2022年6月24日，深交所發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)。允許優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，《通知》還表示，支持基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs加快發(fā)行上市。支持保障性租賃住房、能源、水利等行業(yè)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。支持上市REITs通過擴(kuò)募、購買資產(chǎn)等方式做優(yōu)做強(qiáng)。

??隨著各地購房支持政策的密集出臺，在放開限購、限售等政策調(diào)控外，出臺購房或契稅補(bǔ)貼等措施也在多地頻現(xiàn)。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年5月份以來，至少已有安徽阜陽、江蘇泰州、江蘇無錫、遼寧沈陽、山西太原、江西九江、江西宜春、山東淄博、四川宜賓、浙江義烏、安徽黃山、山東德州等33城打響了購房補(bǔ)貼大戰(zhàn)，“真金白銀”助力購房需求。從提供購房補(bǔ)貼的分類來看，主要分為兩類：一類是針對重點(diǎn)特定人群的補(bǔ)貼，包括人才購房補(bǔ)貼、二孩及三孩家庭補(bǔ)貼等；另一類是階段性給予購房契稅的減免。[詳情]

??2022年6月28日，萬科董事會主席郁亮在股東大會上表示，短期房地產(chǎn)市場已觸底，正開始緩慢溫和的恢復(fù)。在郁亮看來，目前的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，以及國家對行業(yè)的指導(dǎo)原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段。所以不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時(shí)的數(shù)據(jù)和規(guī)模。對于房地產(chǎn)行業(yè)，郁亮認(rèn)為沒有任何理由躺平，需要有信心，熬著往前走。[詳情]

??7月：

??中央政治局會議首提“保交樓”，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成下半年目標(biāo)

??證監(jiān)會等三部門聯(lián)合發(fā)文，支持優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債融資

??上半年百城土地交易規(guī)模縮水五成

??上半年約650名房企高管職務(wù)發(fā)生變動

??7月28日召開的中共中央政治局會議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。要保持金融市場總體穩(wěn)定，妥善化解一些地方村鎮(zhèn)銀行風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊金融犯罪。要壓實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任。值得注意的是，本次會議對于房地產(chǎn)的表述，在措辭上出現(xiàn)了些許變化。其中，“保交樓”一詞首次出現(xiàn)在政治局會議中。以往高層會議中，被放在首位的“房住不炒”一詞，這次被排在了“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”之后。這意味著，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為今年下半年的主要工作目標(biāo)。[詳情]

??證監(jiān)會與發(fā)改委、全國工商聯(lián)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動債券市場更好支持民營企業(yè)改革發(fā)展的通知》明確，要加大債券融資服務(wù)力度。推動更多符合條件的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)納入知名成熟發(fā)行人名單，提高融資效率；適當(dāng)放寬受信用保護(hù)的民營企業(yè)債券回購質(zhì)押庫準(zhǔn)入門檻；指導(dǎo)有關(guān)金融基礎(chǔ)設(shè)施減免民營企業(yè)債券融資交易費(fèi)用，做到“應(yīng)免盡免”；優(yōu)化監(jiān)管考核機(jī)制，鼓勵(lì)證券公司加大民營企業(yè)債券承銷業(yè)務(wù)投入。積極推動債券產(chǎn)品創(chuàng)新，引導(dǎo)資金流向優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)。大力推廣科技創(chuàng)新債券，鼓勵(lì)民營企業(yè)積極投身創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)先重點(diǎn)支持高新技術(shù)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域民營企業(yè)債券融資，推動民營企業(yè)綠色發(fā)展和數(shù)字化轉(zhuǎn)型；鼓勵(lì)發(fā)行小微企業(yè)增信集合債券，支持中小民營企業(yè)發(fā)展；大力實(shí)施民營企業(yè)債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃，鼓勵(lì)市場機(jī)構(gòu)為民營企業(yè)債券融資提供增信服務(wù)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城土地成交報(bào)告》顯示，上半年的土地市場交易規(guī)模嚴(yán)重縮水，面臨較大壓力。報(bào)告顯示，今年上半年全國百城土地成交金額為11300億元，相比去年同期下降了55%。即使與2021年下半年相比，也下降了五成。[詳情]

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上半年房企高管人事變動的數(shù)據(jù)超過以往任何一年，共有約650名房企集團(tuán)層面高管職務(wù)發(fā)生變動，其中離職高管280人。在2022年1月、3月和6月，均有60位房企高管離職。

??8月

??國常會：允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策

??國常會最新部署：靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款

??17部門聯(lián)合發(fā)文，住房政策向多子女家庭傾斜

??首批3只保障房公募REITs一日售罄

??8月24日召開的國務(wù)院常務(wù)會議對于房地產(chǎn)層面明確，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。此外，會議還提出，要“持續(xù)釋放貸款市場報(bào)價(jià)利率改革和傳導(dǎo)效應(yīng)，降低企業(yè)融資和個(gè)人消費(fèi)信貸成本”。[詳情]

??8月31日，召開的國務(wù)院常務(wù)會議再次提及房地產(chǎn)。此次會議強(qiáng)調(diào)，要支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。[詳情]

??8月16日，國家衛(wèi)生健康委、國家發(fā)展改革委等17部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》提出，進(jìn)一步完善公租房保障對促進(jìn)積極生育的支持措施，各地在配租公租房時(shí)，對符合條件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)其未成年子女?dāng)?shù)量，在戶型選擇方面給予適當(dāng)照顧；優(yōu)化公租房輪候與配租規(guī)則，將家庭人數(shù)及構(gòu)成等納入輪候排序或綜合評分的因素，對符合條件且子女?dāng)?shù)量較多的家庭可直接組織選房；完善公租房調(diào)換政策，對因家庭人口增加、就業(yè)、子女就學(xué)等原因需要調(diào)換公租房的，根據(jù)房源情況及時(shí)調(diào)換。同時(shí)，住房政策向多子女家庭傾斜，在繳存城市無自有住房且租賃住房的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金；對購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策。加快發(fā)展長租房市場，多渠道增加長租房供應(yīng)，推進(jìn)租購權(quán)利均等。各地可結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。[詳情]

??2022年8月16日，首批三只保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT）正式發(fā)售。當(dāng)日晚間3只REITs產(chǎn)品同時(shí)發(fā)布公告稱，發(fā)售當(dāng)日公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購申請份額已超本次公眾投資者的初始規(guī)模募集上限，因此決定提前結(jié)束公眾投資者的募集，8月17日起不再接受公眾投資者的認(rèn)購申請。其中，紅土深圳安居REIT公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)250.68倍。

??9月

??財(cái)政部、稅務(wù)總局：居民換購住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠

??時(shí)隔7年，央行下調(diào)首套房公積金貸款利率

??房企遭遇"清盤潮"

??9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告提出，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。[詳情]

??9月30日，中國人民銀行發(fā)文，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。值得一提的是，此次為央行自2015年8月份以來，首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來包括佳源國際、融創(chuàng)中國、新力控股、嘉年華國際、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國際、花樣年、泛?？毓伞⑿旅髦袊?、中國恒大、天譽(yù)置業(yè)等多家房企被債權(quán)人提起清盤呈請。從清盤呈請的發(fā)起人來看，涉及的多為極個(gè)別的債權(quán)人，金額從幾十萬美元到幾億美元不等。而這些接獲清盤呈請的房企，基本都是陷入流動性危機(jī)的企業(yè)。[詳情]

??10月

??二十大再提“租購并舉”，未來住房制度改革方向不變

??多地首套房貸利率降至4%以下，步入“3時(shí)代”

??近30城下調(diào)購房首付比例

??近20城推出二手房“帶押過戶”交易模式

??2022年10月16日，中國共產(chǎn)黨第二十次全國代表大會在北京開幕。據(jù)悉，本次大會報(bào)告共分15個(gè)部分，其中在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”方面強(qiáng)調(diào)，健全社會保障體系。對于房地產(chǎn)層面，重點(diǎn)指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。事實(shí)上，關(guān)于此次住房制度的內(nèi)容表述，在十九大會議上已經(jīng)做過明確、清晰的闡述。這意味著，未來五年住房制度改革將與十九大的思路一致。[詳情]

??自2022年9月底，中國人民銀行接連兩天出臺降低首套房貸利率的政策后，10月份多地發(fā)文落實(shí)該政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月中旬，濟(jì)寧、武漢、宜昌、襄陽、清遠(yuǎn)、江門、云浮、湛江、天津、石家莊等多個(gè)城市已經(jīng)加入房貸利率下調(diào)的行列。其中，濟(jì)寧由4.1%降至3.95%；清遠(yuǎn)由4.1%降至3.7%；武漢、宜昌、襄陽、天津由4.1%降至3.9%；石家莊由4.1%降至3.8%。江門、云浮、湛江則是取消了利率下限。

??隨著地方房地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，越來越多的城市正在加入到購房首付比例松綁的隊(duì)伍中。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年下半年以來有天津、重慶、海南、濟(jì)南、南京、鄭州、福州、蘇州和廈門等近30城推出了降首付相關(guān)政策。從首套住房首付比來看，“首付降至2成”已漸成多地“標(biāo)配”。如惠州、湛江、南充、石家莊（部分區(qū)域）、南通（海門區(qū)）、西寧等16城首套房首付比例均下調(diào)至20%。與此同時(shí)，天津、重慶、海南、廈門、濟(jì)南、鄭州和蘇州等26城均下調(diào)了二套房首付比例。[詳情]

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年10月13日，已有近20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

??11月

??約70家房企向三大評級機(jī)構(gòu)提出申請撤銷評級

??房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬大幅降低

??市場再迎重磅利好，房地產(chǎn)金融工作重新定調(diào)

??證監(jiān)會公布房企股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，超30家房企籌劃再融資

??40余家房企入局代建業(yè)務(wù)

??2022年11月8日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，應(yīng)碧桂園要求，撤銷其發(fā)行人信用評級。對此，碧桂園方面表示，公司當(dāng)前基本面沒有發(fā)生重大變化，銷售指標(biāo)穩(wěn)中向好，而且得益于金融機(jī)構(gòu)對公司的支持及認(rèn)可，公司于9月在境內(nèi)資本市場完成了再融資，成本為全市場最低。本次評級撤銷不會觸發(fā)公司存量債務(wù)的加速清償條款，不會對公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月，已有陽光城、佳兆業(yè)、新城控股等在內(nèi)約70家房企向三大評級機(jī)構(gòu)提出申請撤銷評級。

??智聯(lián)招聘調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2021年全年近60%的房地產(chǎn)從業(yè)者薪資原地踏步，22%經(jīng)歷降薪，2022年春節(jié)后房地產(chǎn)行業(yè)招聘職位數(shù)同比減少了29%，降幅遠(yuǎn)高于所有行業(yè)平均值，而房地產(chǎn)行業(yè)平均招聘薪酬也不再具備明顯優(yōu)勢。實(shí)際上，在經(jīng)歷2017年-2019年的收入巔峰期后，自2020年起，受房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑、全行業(yè)降本增效、規(guī)模見頂?shù)纫蛩赜绊?，地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬已經(jīng)走下坡路。

??2022年11月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度“等六大方面內(nèi)容，共16條措施。值得注意的是，這是近年來金融層面少有支持房地產(chǎn)市場的專屬性政策文件，內(nèi)容涵蓋開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款、信托、債券、并購貸款、住房租賃信貸服務(wù)等多方面利好房地產(chǎn)市場的舉措。[詳情]

??2022年11月28日晚間，證監(jiān)會公布股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施?；謴?fù)涉房上市公司并購重組及配套融資和上市房企與涉房上市公司再融資。調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。自上述措施實(shí)施以來，截至2022年12月25日，已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開發(fā)行股票融資公告。從這32份再融資計(jì)劃企業(yè)來看，既有萬科、招商蛇口等頭部房企，也有華發(fā)股份、陸家嘴等地方房企，還有以華夏幸福為代表的出險(xiǎn)房企。[詳情]

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月已有包括綠城管理、萬科、旭輝、世茂、龍湖、碧桂園、中梁、朗詩在內(nèi)的40余家房地產(chǎn)企業(yè)布局代建業(yè)務(wù)。從三季報(bào)看，不少房企代建業(yè)務(wù)為公司帶來較為可觀的收入。其中，金科股份三季報(bào)顯示，公司及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約554.07億元，另代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額46.31億元。信達(dá)地產(chǎn)三季報(bào)顯示，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積約63.44萬平方米，其中代建項(xiàng)目銷售面積約1.07萬平方米；累計(jì)銷售金額約134.2億元，其中代建項(xiàng)目銷售金額約3.92億元。

??12月

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)2023年房地產(chǎn)

??20家！“千億房企”數(shù)量腰斬

??年內(nèi)近60名房企董事長離職

??全國土地成交創(chuàng)近10年新低

??居民購房意愿創(chuàng)6年來新低

??5萬億元！房企迎來銀行密集簽約授信潮

??房企“借殼”上市重啟

??2022年12月15日-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。本次會議中對于房地產(chǎn)的表述主要體現(xiàn)在兩處。一是，在“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”部分，會議提出“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”。二是，在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”部分，會議提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。[詳情]

??在房地產(chǎn)市場下行、行業(yè)格局生變的當(dāng)下，原本“競相追逐”的“千億”，如今已無人再提?；仡櫷?，“千億房企”數(shù)量已腰斬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年千億房企數(shù)量6家，2016年跳增至11家，到了2018年，在2017年16家的基礎(chǔ)上接近翻番，一躍增至29家。一直到2020年千億房企的數(shù)量增至歷史頂點(diǎn)，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平，止步于43家。而據(jù)2022年的銷售情況來看，最終達(dá)“千億”的房企僅有20家。

??與往年不同，2022年出現(xiàn)了罕見的董事長離職高峰。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年大約有近60名董事長離職，包括碧桂園、龍湖、迪馬股份、深振業(yè)A、信達(dá)地產(chǎn)、陸家嘴等企業(yè)。值得注意的是，在董事會變動中，碧桂園選擇在董事會中加重職業(yè)經(jīng)理人的權(quán)重，實(shí)現(xiàn)“去家族化”。2022年10月底，吳亞軍對外宣布正式退休，卸任龍湖集團(tuán)董事會主席。此后，“80后”仕官生陳序平接任董事會主席。而與碧桂園“去家族化”不同，禹洲集團(tuán)選擇將接力棒交給自家人。2022年6月24日，禹洲集團(tuán)公告稱，創(chuàng)始人林龍安因工作安排調(diào)整而辭任董事會主席。林龍安妻子、禹洲集團(tuán)執(zhí)行董事郭英蘭“臨危接棒”，獲委任為公司主席。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月7日，全國300城土地成交面積和成交金額同比分別下降37%和34%，成交面積更是降至近10年新低；房企競拍熱情同樣處于低位，2022年平均土地溢價(jià)率僅3.7%，同比下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。在土地市場持續(xù)遇冷下，預(yù)計(jì)2022年土地市場成交規(guī)模同比降幅將高達(dá)4成，總成交規(guī)模將創(chuàng)近10年新低。

??2022年12月27日，央行公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，對下季房價(jià)，14%的居民預(yù)期“上漲”，低于三季度的14.8%；18.5%的居民預(yù)期“下降”，高于上季度的16.3%；有超過半數(shù)的居民（53.7%）預(yù)期“基本不變”，還有13.8%的居民表示“看不準(zhǔn)”。此外，報(bào)告顯示，在未來三個(gè)月僅有16%的居民打算購房，這一比例不但低于2022年三季度的17.1%，更是創(chuàng)下2016年下半年以來新低。[詳情]

??支持房企融資的信貸“第一支箭”政策效果顯現(xiàn)，商業(yè)銀行加大了對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自“金融支持16條”發(fā)布實(shí)施以來，截至12月，已有超過60家銀行向120多家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性授信，總額度已超過4.8萬億元，包括但不限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單延伸至民營企業(yè)以及地方企業(yè)。

??2022年12月21日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文表示大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，加大力度、加快速度抓好資本市場各項(xiàng)支持政策措施落地見效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。落實(shí)好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。[詳情]