原創(chuàng)綜合 2019-07-26 11:36:33 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 隨著今年國內(nèi)融資渠道不斷收緊,房企被迫選擇海外發(fā)債進行融資。
??尤其7月份,海外融資規(guī)模井噴,海外發(fā)債利率整體飆升,成本高企。為了防范金融風(fēng)險和利率的不確定性,管理層出手對房地產(chǎn)海外融資進行收緊,穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售預(yù)期和防范海外發(fā)債風(fēng)險。
??境外發(fā)債收緊
??根據(jù)國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
??發(fā)改委通知中還要求,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計劃,統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素,穩(wěn)妥選擇融資工具,靈活運用貨幣互換、利率互換、遠(yuǎn)期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品,合理持有外匯頭寸,保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內(nèi)債與外債合理比例,有效防控外債風(fēng)險。
事實上,早在去年6月,國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示,要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向,房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù),避免產(chǎn)生債務(wù)違約,限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等,并要求企業(yè)提交資金用途承諾。
??而此次發(fā)文則意味著有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的監(jiān)管再度收緊。有分析認(rèn)為,未來可以進行境外發(fā)債的房企必須滿足“存在一年內(nèi)到期的中長期境外債”這一要求,因此對其他房企而言,海外發(fā)債的渠道被關(guān)閉。
??對此,中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎認(rèn)為,“此次融資政策更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo),而不是‘一刀切’收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度,從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預(yù)期,降低房企未來潛在經(jīng)營風(fēng)險?!?/p>
??年內(nèi)境外融資破3000億元
??根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計,今年上半年,中國房地產(chǎn)企業(yè)累計在境外新發(fā)和增發(fā)美元高息票據(jù)約385億美元,同比增長28%,超過2017年全年發(fā)行額,相當(dāng)于2018年全年發(fā)行額的八成,而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞訊房地產(chǎn)信托融資將收緊后的一周里,又有約15家房地產(chǎn)企業(yè)火速在離岸市場發(fā)行了總計約50億美元的外債以備糧草。
??由此,截至7月7日,中國房企累計境外融資已超過435億美元,約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國金茂等房企發(fā)布的美元債融資計劃,這意味著年內(nèi)中國房企境外融資已超過3000億元人民幣。
??“過去兩年,房企擴張較快,借了不少規(guī)模較大的債,由于受借款和還款周期的影響,很多房企今年的資金兌付壓力都比較大?!蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉表示,鑒于資金鏈壓力,過去杠桿率比較高的房企可能出現(xiàn)資金鏈緊張的情況,下半年房企之間的并購案將會隨之增加。
??哪些房企目前還可以進行海外發(fā)債?
??雖然年內(nèi)境外融資額達3000億元,但按照政策規(guī)定,未來將僅有存在一年內(nèi)到期海外債的企業(yè)可以進行境外發(fā)債。如果自政策出臺日起算,目前房企可再發(fā)行海外債不足千億元。
??值得注意的是,2019年上半年部分企業(yè)發(fā)行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券,也就意味著未來短時間內(nèi),房企可發(fā)行的境外債券規(guī)??赡芨 ?/p>
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計,95家房企一年內(nèi)到期的中長期海外債共有53筆,折合人民幣約為982億元,覆蓋有33家房企。近一年內(nèi)到期的海外債中,綠地控股以6筆境外債合計約108億元人民幣到期額位居首位,此外,還有佳兆業(yè)、世茂、旭輝、合景泰富、遠(yuǎn)洋、萬科6家房企到期規(guī)模達到40億及以上。
??此外,截至上半年,95家房企中還有33家房企自2012年以來未發(fā)行過海外債,比如東原地產(chǎn)、奧山集團、光明地產(chǎn)等企業(yè),也就意味著這些企業(yè)未來將不會有機會發(fā)行海外債,在發(fā)改委778號通知一出,企業(yè)就被切斷了進行海外發(fā)債的資格。
??可以預(yù)見的是,此次新規(guī)之后,年內(nèi)房企的融資壓力將進一步加大。與此同時,高利率成本發(fā)行海外債的房企,也不能再利用低成本債券進行置換,房企的融資成本或?qū)⑦M一步走高。
??中房研協(xié)測評研究中心分析認(rèn)為,隨著海外債集中進入償還期,在房企國內(nèi)外融資渠道收緊、融資成本高的情況下,房企負(fù)債壓力高企。對于大型房企來說,主要融資來源于銀行貸款,相對還款壓力較小。而對于依賴境外債券融資且境外債券占公司總?cè)谫Y規(guī)模較大的企業(yè),在海外發(fā)債利率整體飆升的背景下,面臨償還壓力較大。預(yù)計下半年,房企的工作重心將轉(zhuǎn)向降杠桿和加快資金回籠。
??來源:中房網(wǎng)綜合整理
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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