??中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）8月25日晚間，央行網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告。公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

??央行表示，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率和商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（BP），公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

??因城施策，新規(guī)兼具靈活性

??根據(jù)央行規(guī)定，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

??人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

??銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

??實(shí)際上，采取LPR機(jī)制符合我國利率市場化改革的方向，也是多國央行降息的大背景下出臺的舉措。理論上來講，如果LPR持續(xù)下行，那么所對應(yīng)的個(gè)人商貸利率也應(yīng)該隨之下調(diào)，但從央行新的規(guī)定來看，更多地體現(xiàn)出監(jiān)管層對于房貸利率市場調(diào)控的靈活性考量。結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，未來“因城施策”的效果也將更加明顯。

??此外，值得注意的是，央行提出，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

??利率調(diào)整影響總體呈中性

??中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)曾在8月20日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上明確表示，這次改革完善LPR形成機(jī)制，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR。雖然參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不下降，最后的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。

??而個(gè)人房貸利率新規(guī)對于居民家庭有什么影響，也是市場近期關(guān)注的重點(diǎn)。

??央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問時(shí)表示，公告主要針對新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

??定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

??同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限?！芭c改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響”。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

??個(gè)別城市或上浮

??從本次實(shí)行的新政來看，基本屬于中性政策，但或?qū)Σ煌鞘杏胁煌挠绊憽?/p>

??按照央行提出的“貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定”的表述，以北京首套房為例，此前貸款年限在5年期以上的，實(shí)行基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮10%，即5.39%。從8月20日的貸款市場報(bào)價(jià)利率來看，5年以上的LPR報(bào)價(jià)平均利率為4.85%。按照新規(guī)，北京的個(gè)人商貸利率應(yīng)該隨之下調(diào)。但如果參照北京此前的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，為保持房貸利率基本穩(wěn)定的原則，那么加點(diǎn)數(shù)應(yīng)該為54個(gè)基點(diǎn)，與此前標(biāo)準(zhǔn)一致。同理，對于二套房貸款利率水平，也應(yīng)與此前標(biāo)準(zhǔn)大體相當(dāng)。

??但有一個(gè)城市例外，它就是上海。如果按照央行新規(guī)，上海未來的房貸利率水平應(yīng)該會有一定程度的上浮。

??根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《7月中國房貸市場報(bào)告》顯示，7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.110倍，環(huán)比上漲了2個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.76%，環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。

??但據(jù)其監(jiān)測，上海地區(qū)的首套房貸利率則在基準(zhǔn)利率之下，平均利率為4.84%，成為全國首套房貸利率最低的城市。

??事實(shí)上，上海此前首套房貸款利率實(shí)行95折（4.655%）的情況較為普遍，甚至部分銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶可以做到9折（4.41%）。如果按照央行新政，上海未來的房貸利率要比此前的實(shí)際利率有所上調(diào)。

??由于央行對新政設(shè)置了一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，即2019年10月8日。央行方面表示，10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

??據(jù)此判斷，在未來一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，上海樓市成交量或?qū)⒂兴▌?。不排?duì)部分購房者為爭取更為優(yōu)惠的房貸利率水平，從而加速入市成交。

??央行方面則稱，將堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。

??整體看，房貸利率定價(jià)機(jī)制的調(diào)整在一定程度上可以避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。而從長期來看，即使未來貸款市場報(bào)價(jià)利率下降，但固定加點(diǎn)也會導(dǎo)致利率實(shí)際上浮比之前的基準(zhǔn)利率上浮比例要高。