??LPR報價再度下行。

??2月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR第七次報價，1年期品種報4.05%，上次為4.15%，5年期以上品種報4.75%，上次為4.80%，1年期和5年期以上LPR分別下調10個BP、5個BP。

??這是此前連續(xù)兩個月持平后，1年期LPR報價再度恢復下行，而5年期品種則是自新版LPR亮相以來第二次下調。

??實際上，此前市場對于此次LPR利率下調有很強的預期。作為先行指標，在2月17日央行最新的公開市場操作中，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%。下降10個基點，被業(yè)內一致解讀是為今日LPR的下調鋪路。此前，MLF操作利率調整，當月LPR報價都實現(xiàn)了同步同幅度的下調。

??業(yè)內人士分析認為，受疫情“黑天鵝”影響，2月以來，央行加大貨幣政策逆周期調節(jié)力度，此次LPR利率下調已時機充分，以公開市場流動性工具操作利率變化來判定央行“加減息”邏輯得到強化。無論是一年期還是五年期的貸款利率變化，客觀上有助于形成更為明確的降成本導向，對于相關企業(yè)的活力激活有積極的作用。從市場預期看，后續(xù)也還會形成進一步下調的可能。

??降成本是長期目標

??貨幣政策邊際寬松有空間

??新機制下LPR的報價更加反映了由市場“形成”的特征。

??2月19日晚間，央行在最新發(fā)布的“2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告”（ 以下簡稱“報告”）中，承認了疫情對經濟短期下行壓力。首次提到貨幣政策要增強主動性，繼續(xù)靈活運用多種貨幣政策工具，有效支持經濟運行在合理區(qū)間。同時提出要進一步深化利率市場化改革，提高金融資源配置效率。健全基準利率和市場化利率體系，完善LPR傳導機制，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換，促進銀行積極有序運用LPR定價，轉變傳統(tǒng)定價思維，堅決打破貸款利率隱性下限，疏通貨幣政策傳導。發(fā)揮好市場利率定價自律機制作用。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，在結構性工具利率紛紛下調的引導下，本月LPR報價下調基本符合市場預期。而5年期LPR下行5BP并不意味著房地產調控的完全放松，更主要的目的在于降低實體企業(yè)的中長期融資成本。央行在去年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中也再次明確表示了堅決不將房地產作為短期經濟刺激手段，房地產調控仍然會堅持“房住不炒”前提下的“因城施策”思路。盡管受疫情隔離的沖擊，大多城市的房地產銷售幾乎“冷凍”，近期也出現(xiàn)個別城市似乎放松地產調控的政策以對抗疫情的沖擊。但不代表整個房地產調控政策的松動，隨著疫情態(tài)勢的逐步好轉，防控禁令未來逐步解除，房地產銷售也會逐步正常化。而5年期LPR的回落更多地是引導基建、制造業(yè)等實體企業(yè)的中長期融資利率下行，為疫后重建提供資金支持。

??LPR改革以來，1年期LPR和5年期以上LPR并非同頻調降。前者下降次數(shù)和總體降幅均超過后者，兩者之間的利差自去年9月20日以來一直穩(wěn)定在65bp。經過此次最新調整后，兩者利差進一步擴大，但本次5年期以上LPR只下調5bp不及市場此前預期。

??業(yè)內人士表示，1年期的LPR主要是給實體經濟貸款時參考的，5年及以上期的LPR，主要是給房貸利率參考的。不對稱降息，說明高層不希望房價失控。由于房貸利率風險低、違約少，現(xiàn)實中房貸實際利率要低于實體經濟利率。從2月19日央行公布的數(shù)據(jù)可以看出，2019年12月，全國房貸加權平均利率為5.62%，低于實體經濟加權平均利率5.74%。

??今年2月以來，央行加大逆周期調節(jié)力度，保持金融市場流動性合理充裕，并先后下調逆回購和MLF利率。2月3日，央行7天期和14天期逆回購利率下調10個基點；2月17日，1年期MLF利率同樣下調10個基點。

??東方金誠首席宏觀分析師王青認為，LPR下調進一步釋放疫情特殊時期強化逆周期調節(jié)信號，將在短期內帶動企業(yè)貸款利率更大幅度下行。本次LPR下調有望帶動新發(fā)放企業(yè)一般貸款利率下行幅度超過10個基點。

??光大證券認為，LPR定價形成機制降成本效果漸顯，12月新發(fā)放一般企業(yè)貸款加權平均利率較9月回落0.22pct，而這是建立在12月較9月長期貸款占比較高的基礎上，顯示實體信貸成本確有下行。未來LPR下行幅度的空間，除了降準、降息或也來自銀行的主動讓利。

??貨幣政策傳導效率正在提升。前述央行報告披露，12月新發(fā)放貸款加權平均利率為5.44%，比9月下降0.18個百分點，同比下降0.2個百分點。

??對此，央行表示，2019年初至7月，新發(fā)放企業(yè)貸款加權平均利率在5.30%附近波動，LPR改革后貸款利率下降明顯，12月新發(fā)放企業(yè)貸款加權平均利率為5.12%，較LPR改革前的7月下降0.2個百分點，為2017年第二季度以來最低點。

??不少分析人士預期，降成本是長期目標，逆周期調節(jié)是當前貨幣政策主基調，貨幣政策邊際寬松有空間。

??“降息”不是為了刺激樓市

??與房地產市場密切相關的則是5年期以上LPR。5年期以上LPR除了是企業(yè)中長期貸款的定價基準外，也是個人住房按揭貸款的定價基準。

??此前市場分歧的一個重要原因在于有觀點認為，若5年期以上LPR跟隨下調將對房地產市場產生較大寬松信號。

??按照規(guī)定，新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按2月20日5年期以上LPR為4.75%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按2月20日5年期以上LPR計算為5.35%）。

??根據(jù)易居研究院智庫中心測算，此次下調后，統(tǒng)計的全國64個城市中100萬元房貸、等額本息償還30年，其月供額從此前1月份的5731元減少至5699元，減少了31元。

??從實際情況看，本次5年期以上LPR“降息”對房貸利率的調整影響有限。分類來看，對于已經轉化為LPR報價的存量按揭貸款來說，其利率更新周期最短為1年，因此房貸利率不會立即隨5年期以上LPR相應變化。對于新增房貸，降低的基準利率或將通過加點的方式調整，保持新增與存量房貸利率一致。

??此外，今年3月起，存量浮動貸款利率合同要正式啟動定價基準轉換工作，但按照央行規(guī)定，商業(yè)性住房貸款即便定價基準轉換為LPR，轉換后至少截至2020年底實際利率水平要保持不變，這也保證了房地產調控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。

??方正證券首席經濟學家顏色表示，此次5年期以上LPR如期下調，但降幅只有5bp，反映了央行在支持企業(yè)中長期信貸和避免對房地產發(fā)送太強寬松信號之間的權衡。事實上，企業(yè)中長期信貸利率除了LPR下調帶來的優(yōu)惠以外，加點部分是主要的下調優(yōu)惠的途徑，由各銀行自己跟客戶商定。

??經過此次調整后，北京首套房貸的利率就是4.75%加55個基點，下限為5.3%；二套房貸是5.8%。本輪調整前，北京首套個人住房商貸的利率下限為5.35%；二套房貸是5.85%。

??業(yè)內人士分析稱，LPR利率下調使得房地產開發(fā)貸款和房地產個人按揭貸款的成本都有望下調。其中房地產開發(fā)貸款中一些中長期貸款的成本下調，有助于房企經營成本的降低，對沖近期銷售市場不景氣的壓力。而個人按揭貸款比重更高，有助于進一步落實信貸的政策思路，激活購房者需求、降低還貸壓力等積極作用。

??中原地產首席分析師張大偉認為，LPR降低的主要目的是引導實體經濟利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點。但因為一般5年以上貸款大部分是房貸，下調5年期以上LPR利率，有望享受降息的利好。

??值得關注的是，央行在最新發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報告中再次強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

??此外，針對之前市場傳聞央行擬調整宏觀審慎評估（MPA）中房地產信貸相關考核指標。央行2月17日也予以否認，表示該消息不屬實，這也說明房地產金融政策不會大幅放松。

??陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌認為，長期來講，政策對于房地產市場還是打壓的，后續(xù)也不會出臺更寬松的政策。短期只是針對房企遇到的困難，大約有十幾個城市出臺了一些紓困政策。2018年和2019年，中央政治局對房地產市場做過重要的決定，最核心的兩條：一是房子是用來住的，不是用來炒的；二是認為房地產行業(yè)不應占用國家太多的資源，不希望更多的資源再進入到房地產市場。相信這個大政方針是不會變的。新冠疫情最嚴重影響兩三個月，再長四五個月，這對于中國整個經濟體來說不是什么大不了的事件。