??信托通道業(yè)務正一步步被堵死。

??5月8日，銀保監(jiān)會出臺《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》（以下簡稱“辦法”），對外公開征求意見，意見反饋截止時間為2020年6月8日。

??其中明確，全部集合資金信托投資于同一融資人及其關聯(lián)方非標債權資產(chǎn)合計金額不得超過信托公司凈資產(chǎn)30%；全部集合資金信托投資于非標債權資產(chǎn)合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信托合計實收信托的50%。——這些條款被認為最為嚴苛。

??據(jù)中誠信托戰(zhàn)略研究部統(tǒng)計，截至2019年年底，68家信托公司凈資產(chǎn)規(guī)模合計6316.27億元，凈資產(chǎn)均值為93.5億元。這意味著，一家百億凈資產(chǎn)信托公司同一融資人非標債權投放規(guī)模不能超過30億元。目前單只地產(chǎn)信托計劃規(guī)模在20億元以上地產(chǎn)項目十分常見。

??“這要求信托公司分散合作方，會使單一地產(chǎn)融資方從信托公司獲得的融資額度減少，加大信托公司展業(yè)難度?！庇靡嫘磐匈Y深研究員帥國讓對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??同時，“當前信托公司投資非標占比大多超過50%，50%上限將加大非標收縮壓力，尤其是存量較大的基建和房地產(chǎn)信托，首當其沖?！蹦承磐泄靖吖芨嬖V中國房地產(chǎn)報記者。

??擺在房企面前的另一個問題是，2020年面臨到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品能否順利兌付。

??限制“非標” 嚴管“通道”

??根據(jù)資產(chǎn)來源不同，當前信托分為資金信托和財產(chǎn)信托。截至2019年12月，資金信托和管理財產(chǎn)信托余額分別為17.9萬億元和3.7萬億元。

??所謂資金信托，指委托人將自己合法擁有的資金，委托信托公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。按照委托人數(shù)目的不同，資金信托分為單獨資金信托和集合資金信托。信托公司接受單個委托人委托的即為單獨資金信托，接受兩個或兩個以上委托人委托的，則為集合資金信托。

??銀保監(jiān)會有關部門負責人表示，近年來，由于內(nèi)外部環(huán)境變化，資金信托出現(xiàn)為其他金融機構監(jiān)管套利提供便利、盡職管理不當引發(fā)賠付壓力、違規(guī)多層嵌套、與同類資管業(yè)務監(jiān)管規(guī)則不一等問題。

??為補齊制度短板，銀保監(jiān)會對照資管新規(guī)要求，研究起草了辦法，以推動資金信托回歸“賣者盡責、買者自負”的私募資管產(chǎn)品本源，發(fā)展有直接融資特點的資金信托，促進投資者權益保護，促進資管市場監(jiān)管標準統(tǒng)一和有序競爭。

??辦法對信托業(yè)務多方面做了具體規(guī)范,其中對投資非標的限制最為突出。信托新規(guī)要求集合資金信托投資債券和非標比例不超過總規(guī)模的50%,投資單一項目比例不超過信托凈資產(chǎn)30%。當前信托中8成左右資產(chǎn)投資于貸款和非標,這意味著新規(guī)出臺后非標面臨較大收縮壓力。

??哪些屬于非標債權資產(chǎn)類型？辦法規(guī)定，除在經(jīng)國務院同意設立的交易市場交易的標準化債權類資產(chǎn)之外的其他債權類資產(chǎn)，均為非標債權。此外，明確資金信托不得投資商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)，不得投向限制性行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)正屬于限制性行業(yè)之一。

??長江證券分析師趙偉分析稱，當前大部分信托公司凈資產(chǎn)規(guī)模低于100億元，對單一客戶非標不高于凈資產(chǎn)30%要求，可能限制非標融資擴張能力；對一些依賴單個大客戶的信托公司影響較大，迫使其補充資本金或者調(diào)整當前業(yè)務結(jié)構。考慮信托以投資非標為主，僅貸款占比達40.7%，如果加上資管計劃等其他非標類投資，非標占比很可能明顯超過50%，使得非標收縮壓力進一步加大。

??從投向行業(yè)來看，非標資金信托中，房地產(chǎn)和基建等領域占重要比例。截至2019年年末，資金信托余額17.94萬億元，其中房地產(chǎn)和基建分別達2.8萬億元和2.3萬億元，非標融資收縮過程潛在收縮壓力不容忽視。

??地產(chǎn)信托融資勒緊

??在此之前，單只地產(chǎn)信托計劃規(guī)模普遍在5億元以上，規(guī)模在20億元以上的地產(chǎn)項目也十分常見。

??今年5月6日，泛?？毓晒煞萦邢薰景l(fā)布公告稱，因控股子公司北京泛海東風置業(yè)有限公司向北京信托申請不超過25億元融資、期限不超過18個月，實際融資金額20億元，泛?？毓蓴M為該筆融資提供連帶責任保證擔保。

??閩系房企福晟集團、正榮地產(chǎn)、泰禾集團等在規(guī)模追逐之路上，信托融資都起著重要的作用。2018年年底，這3家房企分別與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作規(guī)模總計達400億元。泰禾近兩年來亦多次陷入信托兌付糾紛中。

??這種融資便利正在改變。一位地產(chǎn)人士稱，對單一客戶非標不高于凈資產(chǎn)30%的要求，強行打破了房企和信托公司“一對一”深度合作關系，使得房企被迫與更多信托公司合作。且融資額度大大減低。

??其實，自2019年下半年監(jiān)管就開始對信托公司房地產(chǎn)信托規(guī)模和通道業(yè)務規(guī)模進行雙壓降，監(jiān)管部門要求信托公司嚴格控制房地產(chǎn)信托業(yè)務，規(guī)模不得超過2019年6月30日額度；2020年監(jiān)管要求是“房地產(chǎn)信托額度務必不能超過2019年底”。這其中，房地產(chǎn)供應鏈融資業(yè)務、購房尾款融資業(yè)務、真實應收賬款融資業(yè)務、房地產(chǎn)融資租賃、房地產(chǎn)投資信托（REITS）等地產(chǎn)類多元化創(chuàng)新業(yè)務，以及地產(chǎn)類通道業(yè)務、“明股實債”類地產(chǎn)業(yè)務、真實地產(chǎn)股權投資業(yè)務，都被計入了房地產(chǎn)業(yè)務額度。

??近年來各地銀保監(jiān)局對信托公司開出的罰單，亦多圍繞在違規(guī)為銀行規(guī)避監(jiān)管提供通道服務、違規(guī)接受保險資金投資事務管理類及單一信托、違規(guī)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓價款等事由。

??政策接連打擊下，以通道業(yè)務為代表的信托業(yè)務持續(xù)收縮，房地產(chǎn)、基建等信托融資明顯收縮。加上2018年結(jié)構性去杠桿影響，基建信托融資在2018年大幅收縮，地產(chǎn)信托融資規(guī)模也明顯下降，2019年下半年開始負增長。

??用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模1167.61億元，同比下降42%，環(huán)比下降31.8%。“當然這其中一個重要原因是受疫情沖擊，一些房企工期暫停，加上員工不能出差，需要實地盡調(diào)的一些項目沒法進行，所以一季度房地產(chǎn)信托募資規(guī)模下滑。”某信托公司高管表示。

??4月房地產(chǎn)類信托募集資金482.72億元，環(huán)比仍下滑9.52%，房地產(chǎn)類信托規(guī)模占比25.8%，環(huán)比增加0.44個百分點。相較于高峰時期，2020年房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品月度新增規(guī)模比重已大幅下滑。

??同時，信托兌付壓力正在到來。數(shù)據(jù)顯示，近3年，資金信托到期規(guī)模約接近5萬億元。

??“非標收縮壓力下，信托非標資產(chǎn)有望通過債務置換、資產(chǎn)證券化、REITs等實現(xiàn)標準化，信托可利用自身在房地產(chǎn)、基建等項目方面的積累和優(yōu)勢積極參與、盤活存量資產(chǎn)?！鼻笆鲂磐懈吖鼙硎?。