??中房網(wǎng)訊 隨著8月LPR利率的公布，我國利率市場以LPR作為銀行貸款定價基準(zhǔn)的新機制實施已滿一周年。

??8月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。兩類期限品種報價均四個月未做調(diào)整。

??如果與一年前的改革后首次報價相比，分別下降了40BP（基點）和20BP，這也印證了通過市場利率傳導(dǎo)機制更加靈活。此外，根據(jù)央行此前披露的信息，至2019年底，90%以上的新增浮動利率貸款已根據(jù)新LPR重新定價。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，8月LPR報價利率不變符合市場預(yù)期，從近期貨幣政策操作上看，能體會到央行對于貨幣政策寬松操作偏謹慎的態(tài)度，隨著貨幣政策從總量寬松逐漸轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)導(dǎo)向，未來降準(zhǔn)和降息的概率降低。

??存量貸款利率換錨期限將至

??根據(jù)此前改革方案，央行要求銀行必須將LPR作為所有2020年1月1日后開始的新浮動利率貸款合約的基準(zhǔn)利率。中國的浮動利率貸款主要包括住房抵押貸款和長期企業(yè)貸款，而所有存量貸款必須在2020年8月底按照新基準(zhǔn)重新定價。

??臨近8月底的換錨期限讓各大銀行紛紛展開行動。交通銀行7月便宣布，其住房抵押貸款8月21日向LPR定價轉(zhuǎn)換。8月12日，其余五大國有銀行（工、農(nóng)、中、建、郵儲銀行）也宣布從8月25日起將對滿足特定條件但尚未轉(zhuǎn)換的存量住房抵押貸款批量轉(zhuǎn)換為LPR進行定價。

??房貸換錨后，貸款的定價公式將由以往固定的“央行貸款基準(zhǔn)利率×（1+浮動比例）”改為“相應(yīng)期限LPR+基點”的方式來計算月供額。

??在新LPR機制下，借貸成本下降的幅度將加大，這一方面是因為更多的貸款將換錨LPR基準(zhǔn)定價，另一方面也是因為LPR相比固定利率更為動態(tài)且可能下降。

??由于不同客戶重新定價日的不同，這批轉(zhuǎn)換不會立即造成這些貸款的現(xiàn)行利率變化，因此不會馬上對貸款利率產(chǎn)生影響。但是，這些貸款今后將定期根據(jù)LPR基準(zhǔn)進行重新定價，而LPR更為動態(tài)且可能下降的情況下，銀行的貸款收益率將出現(xiàn)下滑。重定價周期通常設(shè)定為3個月、6個月或1年，重定價日則通常為1月1日或放貸日。

??光大證券銀行業(yè)首席分析師王一峰表示，轉(zhuǎn)化的存量房貸中絕大部分會在明年初重新定價，到時存量按揭定價會出現(xiàn)一次性的下調(diào)，換錨會對銀行業(yè)明年一季度的凈息差和營收增速形成影響，會反應(yīng)在明年一季度的業(yè)績上。

??據(jù)穆迪統(tǒng)計，存量貸款重新定價有可能影響銀行系統(tǒng)一半以上的貸款資產(chǎn)。2020年3月底，銀行系統(tǒng)的存量住房抵押貸款總額為31萬億元，長期企業(yè)貸款總額為59萬億元，在貸款總額中分別占19%和37%。

??選擇浮動利率還是固定利率？

??此前，央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇，一是轉(zhuǎn)為“LPR+加點”浮動利率，根據(jù)2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值；二是轉(zhuǎn)換為固定利率。

??根據(jù)央行公告，不論選擇哪種定價方式，轉(zhuǎn)換時點前后貸款利率不變，都跟原執(zhí)行的房貸利率一樣。

??事實上，對于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率或固定利率，其中，未來LPR利率的升降預(yù)期是關(guān)鍵。

??有銀行人士認為，由于中長期來看，經(jīng)濟將繼續(xù)放緩趨勢，因此對于房貸借款人，尤其是10年期以內(nèi)的貸款來說，選擇LPR利率浮動將更有優(yōu)勢。

??如果認為LPR利率長期處于上升通道，那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率將更為有利；如果認為LPR利率長期處于下降通道，那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點的浮動利率將更為有利。

??目前許多支持轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率的購房者基本都持未來LPR利率還會進一步下降的態(tài)度。

??穆迪助理副總裁李燕預(yù)計，借款人更傾向于將存續(xù)浮動利率貸款轉(zhuǎn)為按LPR進行定價，原因是未來12-18個月中國的低利率環(huán)境將持續(xù)，而LPR機制令借款成本能夠進一步體現(xiàn)利率的下降。

??融360大數(shù)據(jù)研究院認為，是否轉(zhuǎn)換與原房貸合同是否打折無關(guān)。打折或者上浮，決定的是轉(zhuǎn)換時的加點數(shù)值。轉(zhuǎn)換為固定，則未來長期按現(xiàn)有利率還貸，轉(zhuǎn)換為LPR，在業(yè)內(nèi)人士普遍認為LPR長期下行的態(tài)勢下，則可享受到由此帶來的紅利。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，從近期的市場情況看，個別城市出現(xiàn)了貸款基點上調(diào)、貸款利率上升的情況。在其一份報告統(tǒng)計的64個城市中，8月份至少成都和南京出現(xiàn)了上調(diào)15個基點的情況。這也說明部分房價過熱的城市，正執(zhí)行略收緊的房貸政策，這也是相關(guān)購房者等需要關(guān)注的內(nèi)容。

??未來貨幣政策仍將以穩(wěn)為主

??雖然2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，但聯(lián)系到央行金融工作會議定調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性，堅決不搞大水漫灌。不難看出，未來整體貨幣政策仍將貫徹執(zhí)行穩(wěn)健為主。

??易居研究院認為，當(dāng)前金融環(huán)境略有收緊跡象，這是相關(guān)購房領(lǐng)域、房貸領(lǐng)域等需要防范的風(fēng)險。尤其是要防范下半年部分商業(yè)銀行收緊性的動作。當(dāng)然，無論后續(xù)LPR如何調(diào)整，低息的環(huán)境可以在今年得到維持，這對于房屋買賣和去庫存來說都較為有利。各地近期也在積極穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，其對于穩(wěn)定房價有積極作用。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂預(yù)計，未來短期內(nèi)房貸利率下降節(jié)奏或放緩，逐步低位穩(wěn)定。在我國經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)但國外疫情未見好轉(zhuǎn)的背景下，貨幣政策雖不具備收緊條件，但逐步從總量寬松向結(jié)構(gòu)性優(yōu)化轉(zhuǎn)變，同時“房住不炒”定位不變，因此未來房貸利率降幅有限。

??《丁祖昱評樓市》的文章指出，長期來看, 目前國內(nèi)利率水平正處于相對歷史低位，以5年期貸款基準(zhǔn)利率為例，過去20年基本維持在7%左右，因此未來從4.65%繼續(xù)向下的空間到底有多大還尚未可知。對于大多數(shù)動輒10年以上的房貸來說，購房者們還是應(yīng)該結(jié)合自己貸款余額，原先貸款利率的上浮、下折水平，未來是否計劃提前還款，未來收入是否會有變換，是否會影響月供能力等綜合情況方能決定。