??屋漏偏逢連夜雨。冷冽的“三道紅線”融資新規(guī)在前，開發(fā)貸收緊的蕭瑟寒意緊隨其后。

??近日，多位銀行人士透露，第4季度房地產(chǎn)開發(fā)貸呈收緊趨勢(shì)，多家銀行明確“限額管理”“好中選優(yōu)”等原則。

??招商銀行重慶分行一位內(nèi)部人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者坦言，“對(duì)開發(fā)貸確實(shí)有要求限額管理，接到的要求是涉房貸款占比不超過(guò)50%。我們分行目前是52%，要在年內(nèi)調(diào)整到50%以下?！?/p>

??此前的10月21日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在2020金融街論壇年會(huì)上表示，央行根據(jù)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，逐步實(shí)施房地產(chǎn)及貸款集中度、注明債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等宏觀審慎政策工程。

??“這些政策工具的文件，我們已經(jīng)制定完畢，會(huì)尋找合適的時(shí)間窗口逐步實(shí)施，進(jìn)一步完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！迸斯?gòu)?qiáng)調(diào)。

??話音剛落，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的政策已經(jīng)傳導(dǎo)落地。

??中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員、財(cái)政部中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院博士后婁飛鵬指出，雖有疫情影響，但今年以來(lái)房地產(chǎn)投資仍然保持較高水平。居民杠桿率提高、中長(zhǎng)期貸款規(guī)模較大、部分城市房?jī)r(jià)調(diào)控壓力不小，這些都是讓銀行收緊涉房貸款的原因。

??IP GLOBAL中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為，收緊開發(fā)貸是從供給端來(lái)調(diào)控樓市，收緊個(gè)人房貸是從需求端來(lái)調(diào)控樓市。也就是說(shuō)，金融監(jiān)管部門是從供給和需求兩端同時(shí)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，這樣可以讓調(diào)控力度取得較好的平衡。

??開發(fā)貸持續(xù)收緊

??實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)貸的收緊早就有跡可尋。

??在去年2月舉行的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星在談到下一步銀保監(jiān)會(huì)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域時(shí)提出，“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個(gè)人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問(wèn)題?！?/p>

??此后，不少銀行開展了房地產(chǎn)開發(fā)貸款大檢查。

??今年年初，恒生中國(guó)副董事長(zhǎng)兼行長(zhǎng)宋躍升在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上表示，該行去年對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行了全面的排查，并制訂了房地產(chǎn)貸款的壓降計(jì)劃，截至2019年年末，房地產(chǎn)貸款集中度有明顯的下降，2020年將有進(jìn)一步壓降的空間。

??某股份行北京分行人士也表示，近一兩年來(lái)，該行一直在壓降開發(fā)貸規(guī)模，開發(fā)貸在貸款中的占比越來(lái)越小。

??據(jù)易居中國(guó)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2020年第2季度全國(guó)房地產(chǎn)貸款報(bào)告》顯示，今年第2季度，全國(guó)房企競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)貸款800億元，環(huán)比減少88%，同比減少58%。

??中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤在2020金融街論壇年會(huì)上介紹，前三季度，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重較去年同期下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。

??第4季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的銀根進(jìn)一步收緊。9月28日，有消息稱，數(shù)家大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。及至10月28日，銀行再度傳出收緊開發(fā)貸的消息。

??“收緊開發(fā)貸，從供給端來(lái)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控十分必要。”在柏文喜看來(lái)，為對(duì)抗今年上半年以來(lái)的疫情影響以及進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，相對(duì)寬松的貨幣與財(cái)政政策向市場(chǎng)注入了較大的流動(dòng)性，加上地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴的加大推動(dòng)了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部抬頭和過(guò)熱，不僅推高內(nèi)循環(huán)模式下的經(jīng)濟(jì)社會(huì)整體運(yùn)行成本，也加大了金融體系風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)健康與可持續(xù)發(fā)展。

??貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)分析，銀行涉房貸款規(guī)模占比設(shè)置上限，是從金融端降低地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債的舉措，與地產(chǎn)企業(yè)端“三道紅線”降負(fù)債形成互補(bǔ)。在此政策下，預(yù)計(jì)未來(lái)銀行體系對(duì)于購(gòu)房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴(yán)格，放款周期將繼續(xù)延長(zhǎng)。

??他認(rèn)為，在規(guī)模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購(gòu)房需求傾斜。

??個(gè)人房貸分化

??2019年國(guó)有六大行對(duì)個(gè)人住房貸款的信貸投放也出現(xiàn)降速。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年六大行新增貸款6.4萬(wàn)億。其中，個(gè)人貸款新增3.27萬(wàn)億，占新增貸款的51.1%，其中，個(gè)人住房貸款新增2.53萬(wàn)億元，占新增貸款39.5%。

??在2018年，六大行新增貸款及墊款共計(jì)5.13萬(wàn)億元。個(gè)人貸款新增3.12萬(wàn)億，占新增貸款60.77%，其中，個(gè)人住房貸款新增2.53萬(wàn)億元，占據(jù)了新增貸款的49.39%。

??在看懂研究院專家陳濤看來(lái)，前3季度信貸投放較多，監(jiān)管部門保持流動(dòng)性穩(wěn)定的意圖比較明顯。目前經(jīng)濟(jì)不斷恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持較高熱度，吸收較多信貸資源，特別是房地產(chǎn)信貸增速雖然不斷走低，但仍高于平均水平，不是監(jiān)管部門所樂(lè)見(jiàn)的。在此背景下，引導(dǎo)銀行提前在房地產(chǎn)信貸邊際收緊便是大趨勢(shì)。

??他認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸邊際收緊，必然帶來(lái)房貸利率上漲。

??按照一二線城市的劃分，個(gè)人住房貸款利率也出現(xiàn)了分化。

??10月20日上午，央行公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續(xù)6個(gè)月未變，大家期盼已久的房貸利率下降落空。同時(shí)，多個(gè)城市傳出房貸額度緊張，房貸利率上漲，甚至是部分銀行停貸的消息。

??對(duì)此，記者致電了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行的北京地區(qū)分（支）行網(wǎng)點(diǎn)貸款中心，工作人員均表示“沒(méi)有收到調(diào)整個(gè)人貸款利率的通知。房貸利率基本是按照首套在LPR基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行，按照5年期以上LPR為4.65%來(lái)計(jì)算，實(shí)際首套房貸利率為5.2%。”

??據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二線城市劃分，北、上、深三地繼續(xù)維持上期房貸利率水平。

??41個(gè)城市中，已有13個(gè)城市利率水平出現(xiàn)環(huán)比上漲，占全部監(jiān)測(cè)城市數(shù)量的31.7%，另有14個(gè)城市利率環(huán)比下降，14個(gè)城市保持不變。上升的城市中，惠州、太原、長(zhǎng)春、成都、長(zhǎng)沙5地的環(huán)比漲幅都超過(guò)5個(gè)基點(diǎn)。其中長(zhǎng)春地區(qū)繼上月環(huán)降17個(gè)基點(diǎn)后，本月又回調(diào)7個(gè)基點(diǎn)；成都地區(qū)則持續(xù)三連漲，本月漲幅為7個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)漲幅為18個(gè)基點(diǎn)。

??也就是說(shuō)，北、上、深等一線城市目前房貸利率處于暫時(shí)穩(wěn)定狀態(tài)，房貸收緊趨勢(shì)目前主要出現(xiàn)在二、三線城市。

??對(duì)此，有不愿具名的銀行人士透露，由于監(jiān)管規(guī)定并沒(méi)有深入到每家銀行各個(gè)區(qū)域的房貸總量統(tǒng)籌，不排除有些銀行會(huì)將額度在地區(qū)之間流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)全行總體達(dá)到限定的比例?！氨热缫痪€城市房貸業(yè)務(wù)賺錢更多，那就收緊二、三線城市等賺錢較少地區(qū)的額度，騰挪到一線城市?！?/p>

??值得注意的是，不少二、三線城市不僅房貸利率較高，還上調(diào)了二套房的貸款首付比例。

??9月7日，沈陽(yáng)出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施》，將二套房首付比例提高至50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”；9月23日，長(zhǎng)春市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《長(zhǎng)春市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)城市主體責(zé)任，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，提出二套商品房首付比例不低于40%；9月28日，唐山市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，將二套房首付比升至50%；9月29日，銀川市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，銀川市二套房首付比例不得低于40%。

??對(duì)此，柏文喜表示，收緊房貸是從需求端來(lái)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控?！皬墓┙o端和需求端同時(shí)對(duì)信貸政策收緊，可以讓今年以來(lái)開始騷動(dòng)的樓市盡快恢復(fù)平穩(wěn)狀態(tài)和進(jìn)入理性運(yùn)行軌道?！?/p>